Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2020 г. N 11АП-14671/20 по делу N А65-10771/2020

г. Самара

26 ноября 2020 г.

Дело N А65-10771/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лихоманенко О.А.,

судей Драгоценновой И.С., Корнилова А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Законовым А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12-19.11.2020 в помещении суда апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 сентября 2020 года по делу N А65-10771/2020 (судья Шайдуллин Ф.С.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Дмитерко Богдана Валентиновича (ОГРН 315165000005019, ИНН 165028347838), г.Набережные Челны, к Муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), г.Набережные Челны, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ходунова Марата Александровича, о признании недействительным разрешения на строительство N RU16302000-207-2019, выданное 21.10.2019 индивидуальному предпринимателю Ходунову М.А.,

с участием в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Дмитерко Богдана Валентиновича - представителя Сироткина В.Е. (доверенность от 28.03.2018),

от Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" - представителя Гилаева Д.М. (доверенность от 09.01.2020),

от Ходунова Марата Александровича - лично (паспорт), представителя Ритман А.В. (доверенность от 28.10.2020),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Дмитерко Богдан Валентинович (далее - ИП Дмитерко Б.В.) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" о признании недействительным разрешения на строительство N RU16302000-207-2019, выданное 21.10.2019 индивидуальному предпринимателю Ходунову М.А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Ходунов Марат Александрович (далее - Ходунов М.А.).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.09.2020 по делу N А65- 10771/2020 заявление удовлетворено.

Признано недействительным разрешение на строительство N RU16302000-207-2019 от 21.10.2019, выданное Исполнительным комитетом муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан Ходунову Марату Александровичу.

На Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Дмитерко Б.В.

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (далее - Исполком г.Набережные Челны) в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению Исполкома г.Набережные Челны, обжалованное судебное решение является незаконным и необоснованным.

Третье лицо - Ходунов Марат Александрович (далее - Ходунов М.А.) в представленном отзыве доводы апелляционной жалобы поддержал.

ИП Дмитерко Б.В. в письменном отзыве доводы апелляционной жалобы отклонил.

В судебном заседании в порядке ст.163 АПК РФ объявлялся перерыв с 12 ноября 2020 года до 19 ноября 2020 года до 10 час. 50 мин., после чего судебное заседание продолжено. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11aas.arbitr.ru.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее, заслушав представителей сторон и третьего лица в судебно заседании, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N 5522-АЗ от 21.08.2017 ИП Дмитерко Б.В. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:52:020607:157, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, по проспекту Казанский площадью 9000 кв.м.

На основании соглашения от 21.08.2017 о присоединении к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N 535/5522-АЗ от 21.08.2017 земельный участок с кадастровым номером 16:52:020607:157, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, по проспекту Казанский площадью 9000 кв.м. также предоставлен в аренду Ходунову М.А.

Исполкомом г.Набережные Челны 21.10.2019 Ходунову М.А. выдано разрешение N RU16302000-207-2019 на строительство склада на указанном земельном участке со сроком действия до 21.10.2021.

ИП Дмитерко Б.В., полагая, что разрешение нарушает его права, ссылаясь на отсутствие согласования с ним на строительство объекта на земельном участке, 72,53 % которого предоставлено в аренду ему, а остальные 27,47 % - третьему лицу Ходунову М.А., обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что из системного толкования пункта 1 статьи 246, пункта 1 статьи 247, пункта 1 статьи 615, пунктов 1, 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует, что собственник земельного участка и/или его арендатор должен определённо выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения и дать разрешение на строительство.

Суд первой инстанции установил, что согласия ИП Дмитерко Б.В. на строительство на арендуемом им земельном участке, как и допустимых доказательств совместного обращения ИП Дмитерко Б.В. и Ходунова М.А. для выдачи разрешений на строительство в материалы дела не представлено.

Суд первой инстанции также указал, что из градостроительного плана земельного участка, выданного Исполкомом г.Набережные Челны Ходунову М.А. по его заявлению от 12.07.2019 (далее - ГПЗУ), следует, что с заявлением о выдаче нового ГПЗУ обратился лишь Ходунов М.А. Более того, указанный ГПЗУ от 2019 года выдан Ходунову М.А. без указания в нем ни лица, ни органа, подготовивших ГПЗУ, без даты выдачи, без подписи и оттиска печати, наличие которых предусмотрено приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.04.2017 N 741/пр.

Суд первой инстанции отклонил доводы о том, что согласия ИП Дмитерко Б.В. на выдачу разрешения на строительство не требуется в силу положений договора об установлении порядка застройки земельного участка от 04.12.2015.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, сделал вывод о том, что выдача Исполкомом г.Набережные Челны Ходунову М.А. разрешения на строительство без согласования с ИП Дмитерко Б.В. нарушает права и законные интересы последнего, как правообладателя части единого земельного участка, в связи с чем пришел к выводу о том, что оспариваемое разрешение подлежит признанию недействительным.

Суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении настоящего дела, судом первой инстанции неправильно применены к арендным отношениям нормы ГК РФ, регулирующие долевую собственность.

Каждый из арендаторов по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора имеет самостоятельные арендные права и обязанности в отношении неделимого земельного участка. Взаимоотношения между соарендаторами не являются самодостаточными и взаимозависимыми, поскольку каждый из них в рамках договора аренды находится в правовых отношениях только с арендодателем.

Арендатор по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не лишен возможности осуществлять на таком земельном участке самостоятельное строительство капитальных объектов, которые соответствуют целевому назначению земельного участка, а также правилам землепользования и застройки.

При этом ни гражданским, ни земельным законодательством РФ получение согласия иных соарендаторов земельного участка на такое строительство не установлено.

Таким образом, вывод о том, что возможно применить аналогию закона между правами соарендаторов и правами участников общей собственности на имущество, а также ссылка на отсутствие согласия ИП Дмитерко Б.В., как соарендатора земельного участка, на строительство объекта недвижимости Ходуновым М.А., основывается на неверном толковании положений действующего законодательства РФ.

Право аренды является обязательственным правом, а право собственности - вещным. Поскольку право каждого из соарендаторов состоит в его личных правах и обязанностях, вытекающих из договора аренды, и строится исключительно на взаимоотношениях с арендодателем (Исполкомом г.Набережные Челны), то каждый из них имеет право самостоятельно распорядится этими правами и обязанностями.

При этом для такого распоряжения своими правами и обязанностями арендатором ни уведомление других coapeндаторов, ни их согласие в соответствии с законодательством не требуется. Применение положений главы 16 ГК РФ в данном случае по аналогии закона невозможно.

Согласно ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) выдача разрешения застройщику осуществляется на основании направленного им заявления о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный орган к которому прилагаются документы, исчерпывающий перечень которых указан в этой статье.

При этом согласно ч.10 ст.51 ГрК РФ не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в ч.7 настоящей статьи документов.

Пункт 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ указывает на обязательность предоставления застройщиком правоустанавливающего документа на землю при обращении за разрешением на строительство. Однако, указанной статьей ГрК РФ не предусмотрено предоставление застройщиком согласия соарендатора на строительство.

Таким образом, исходя из законодательства РФ, регулирующего арендные отношения и отношения в области градостроительной деятельности, следует, что ИП Дмитерко Б.В. не вправе был требовать от Ходунова М.А. получения своего согласия на строительство или на совместную подачу заявления, а у Исполкома г.Набережные Челны не имелось оснований отказать Ходунову М.А. в выдаче разрешения на строительство при отсутствии согласия соарендатора.

Пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что объем прав каждого арендатора в праве пользования участком и объем обязанностей по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора определяется с учетом долей этого арендатора в праве собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на этом земельном участке. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

04.12.2015 года между ИП Дмитерко Б.В. и Ходуновым М.А. был заключен нотариальный договор об установлении порядка застройки земельного участка кадастровый N 16:52:020607:157 общей площадью 9000 кв.м., расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, по проспекту Казанский.

На момент заключения данного договора земельный участок находился у ИП Дмитерко Б.В. и Ходунова М.А. на праве аренды по договору аренды N 2538-АЗ от 08.07.2011 и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 21.05.2012.

Согласно договору от 04.12.2015 доли ИП Дмитерко Б.В. и Ходунова М.А. в праве застройки были определены практически равными.

В соответствии с п.2.3 договора ИП Дмитерко Б.В. под застройку передавалась часть земельного участка площадью 1138 кв.м. согласно Приложению N 1 к договору и часть земельного участка площадью 905 кв.м. согласно Приложению N 2 к договору.

В соответствии с п.2.4. договора Ходунову М.А. передавался участок площадью 1790 кв.м. и 250 кв.м. согласно Приложению N 3 к договору. По условиям п.2.4. договора все объекты недвижимости, построенные на указанной части земельного участка, будут являться собственностью Ходунова М.А., а строительство будет осуществляться за счет его средств.

Оставшаяся часть земельного участка кадастровый N 16:52:020607:157 оставалась в совместном пользовании ИП Дмитерко Б.В. и Ходунова М.А., и строящиеся на нем объекты недвижимости будут являться их общей долевой собственностью.

Таким образом, в соответствии с п.10 ст.39.20 ЗК РФ ИП Дмитерко Б.В. и Ходуновым М.А. был установлен иной порядок пользования арендованным земельным участком.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор от 04.12.2015 заключен на основании договора аренды земельного участка N 2538-А3 от 08.07.2011 и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 21.05.2012, которые, в свою очередь, на момент выдачи оспариваемого разрешения утратили свою силу, и потому Исполком г.Набережные Челны и Ходунов М.А. не могли руководствоваться этим договором при выдаче спорного разрешения на строительство.

Суд апелляционной инстанции считает указанный вывод суда не основанном на нормах права.

Договор от 04.12.2015 об установлении порядка застройки земельного участка кадастровый N 16:52:020607:157 не является приложением к договору аренды N 2538-АЗ от 08.07.2011 или его дополнением. Это самостоятельный документ, которые регулирует взаимоотношения ИП Дмитерко Б.В. и Ходунова М.А. относительно пользования и застройки земельного участка N 16:52:020607:157.

Срок действия договора от 04.12.2015 не определен и не привязан к сроку действия договора аренды N 2538-АЗ от 08.07.2011.

По общему правилу, закрепленному в п.3 ст.425 ГК РФ, договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Если такой момент не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор, в котором не определен срок его действия, действует до тех пор, пока не истек срок исполнения обязательств по нему, а по истечению этого срока, договор прекращается. Договор от 04.12.2015 устанавливает порядок и право застройки каждой из сторон своей части земельного участка.

Таким образом, до момента пока застройка не будет завершена обеими сторонами в согласованных границах договор не может считаться утратившим свою силу.

Также данный договор не был признан сторонами недействительным в судебном порядке в соответствии с требованиями §2 "Недействительность сделок" главы 9 ГК РФ, и не был расторгнут ни по соглашению сторон, ни по решению суда в соответствии с главой 29 ГК РФ.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что договор от 04.12.2015 года утратил силу противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Соответственно, Ходунов М.А., подавая заявление о выдаче разрешения на строительство, правомерно руководствовалось договором от 04.12.2015.

Разрешение на строительство запрашивалось Ходуновым М.А. в рамках установленных соглашением сторон границ, что подтверждается также ГПЗУ. Следовательно, права ИП Дмитерко Б.В. выдачей разрешения на строительство и самим строительством нарушены не были.

Доводы ИП Дмитерко Б.В. о том, что договор от 04.12.2015 прекратил свое действие фактическим исполнением противоречит материалам дела.

Доказательств исполнения Ходуновым М.А. положений п.2.4. указанного договора, т.е. завершения строительства на площади 1790 кв.м. и прилегающей к данному земельному участку территории площадью 250 кв.м. не представлено.

В материалы дела Исполкомом г.Набережные Челны был представлен ГПЗУ земельного участка N RU16302000-2019-000000015 от 21.08.2019, подготовленный непосредственно исполкомом за подписью руководителя Исполкома г. Набережные Челны (стр.2 ГПЗУ) и скрепленный печатью. Чертежи, имеющиеся в ГПЗУ, были подготовлены МУП "Служба градостроительного развития", в них также имеется подпись исполнителя.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что ГПЗУ не содержит указания на орган, подготовивший ГПЗУ, без даты выдачи, без подписи и оттиска печати, наличие которых предусмотрено Приказом Минстроя РФ от 25.04.2017 N 741/пр противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ГПЗУ, выданный Исполкомом г.Набережные Челны по заявлению Ходунова М.А. полностью соответствует требованиям ст.57.3 ГрК РФ и Приказу Минстроя РФ от 25.04.2017 N 741/пр как по форме, так и по содержанию.

Вывод суда первой инстанции о то, что ГПЗУ выдан без заявления одного из правообладателей земельного участка, что противоречит п.5 ст.57.3 ГрК РФ, не основан на положениях указанной нормы права, поскольку данный пункт не устанавливает требований к тому, чтобы ГПЗУ выдавался по заявлению всех правообладателей (соарендаторов) земельного участка.

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов и должностных лиц, если полагают, что оспариваемый акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону и нарушают их права и законные интересы.

Ненормативный акт органов и должностных ли может быть признан недействительным при одновременном наличии двух условий: оспариваемый акт не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

ИП Дмитерко Б.В. не указал, каким образом выдача разрешения на строительство N RU16302000-207-2019 Ходунову М.А. на части земельного участка используемом последним нарушают его права и какие именно.

Доводы ИП Дмитерко Б.В. о нарушении при строительстве норм пожарной безопасности не подтверждены надлежащими и бесспорными доказательствами. Кроме того, указанные доводы не могут являться основанием для признания разрешения недействительным при соблюдении правил выдачи разрешения, а свидетельствую только об отступлении от норм при осуществлении строительства. Меры реагирования органов государственного и муниципального контроля за строительством на нарушения правил строительства не являются предметом доказывания в рамках настоящего дела.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции удовлетворяет апелляционную жалобу Исполкома г.Набережные Челны, отменяет обжалуемое судебное решение в связи с неправильным применением норм материального права (часть 2 статьи 270 АПК РФ) и, руководствуясь пунктом 2 статьи 269 АПК РФ, принимает новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ИП Дмитерко Б.В.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 сентября 2020 года по делу N А65-10771/2020 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

О.А. Лихоманенко

Судьи

И.С. Драгоценнова А.Б. Корнилов