Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2020 г. N 17АП-12009/20 по делу N А60-7593/2020

г. Пермь

27 ноября 2020 г.

Дело N А60-7593/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2020 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 27 ноября 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Яринского С.А.,

судей Гладких Д.Ю., Ивановой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Можеговой Е.Х.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Лебедевой Татьяны Борисовны (ИП Лебедевой Т.Б.): Якушев В.Г. (удостоверение, доверенность от 18.02.2020)

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клевер-Парк" (ООО "УК "Клевер-Парк"): Пинженин Р.А. (паспорт, доверенность от 05.03.2020),

от третьих лиц представители не явились

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика - ООО "УК "Клевер-Парк"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 августа 2020 года

по делу N А60-7593/2020

по иску ИП Лебедевой Т.Б.(ИНН 667206580899, ОГРН 310667225100019)

к ООО "УК "Клевер-Парк" (ИНН 6685053509, ОГРН 1146685008920),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Кросс Девелопмент Групп", общество с ограниченной ответственностью "Эй-Си-Эс",

о признании недействительным решения собрания,

УСТАНОВИЛ:

ИП Лебедева Т.Б. (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "УК "Клевер-Парк" (далее - ответчик) о признании, проведённого в период с 27.11.2019 по 16.12.2019 в очно-заочной форме, решения внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в зданиях бизнес-центра Clever Park по ул. Ткачей 23,25, г. Екатеринбурга, недействительным; действия по его созыву, незаконными.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Кросс Девелопмент Групп", ООО "Эй-Си-Эс".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21 августа 2020 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на то, что суд первой инстанции не разобрался в фактических обстоятельствах дела, не истребовал дополнительные доказательства, в результате чего сделал выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела. Считает, что выводы суда об отсутствии кворума при проведении собрания, в связи с недостатками в бюллетенях, об отсутствии компетенции общего собрания собственников принимать решения по вопросам, вынесенным на собрание, в том числе, по вопросам N 4 и N 5, являются необоснованными. В обоснование жалобы апеллянт указывает, что все сданные бюллетени в ходе проведения общего собрания собственников подлежали учёту комиссией при подсчёте голосов для принятия решения на общем собрании собственников. Пороки, которые, возможно, и имеются в некоторых бюллетенях, незначительны и, соответственно, не влияют на итог голосования. Судом не указано к чьей исключительной компетенции относятся все вопросы общего собрания. Отмечает, что технически и функционально здания по ул. Ткачей, 21, 23, 25 связанны между собой, в том числе, имеют общие инженерные и коммунальные сети, конструктивные элементы (фундаменты, подземные паркинги), а также элементы благоустройства. Ответчик поясняет, что здания Ткачей, (23 и 25) не включается в состав общего имущества здания Ткачей, (21, 23 и 25); аналогичным образом общее имущество, относящееся к каждому из зданий в отдельности (только к зданию Ткачей, 21, зданию Ткачей, 23, к зданию Ткачей, 25), не включается ни в состав общего имущества Ткачей, (23 и 25), ни в состав общего имущества Ткачей, (21, 23 и 25); оспариваемое в рамках настоящего дела общее собрание объединило собственников нежилых помещений Ткачей, (23 и 25), которым предлагалось решить вопросы относительно общего имущества Ткачей, (23 и 25). Указывает, что данный перечень общего имущества определён протоколами внеочередных общих собраний собственников помещений Ткачей, (23 и 25) от 30.12.2016, от 05.05.2017, от 08.09.2017, которые решением по делу N А60-11608/2017 признаны действительными. По мнению ответчика, сам по себе тот факт, что общее собрание собственников Ткачей, (23 и 25) частично определяет юридическую судьбу договора N 11У от 13.03.2015, не свидетельствует о том, что оспариваемое решение общего собрания, принято с выходом за пределы компетенции и нарушает права истца, поскольку предметом Соглашения об управлении общим имуществом собственников нежилых помещений в БЦ Клевер Парк по ул. Ткачей, д. 23,25 от 01.12.2019 было общее имущество Ткачей, (23 и 25), перечисленное в протоколе от 05.05.2017. Факт проведения общего собрания собственников по вопросам, относящимся к содержанию общего имущества двух зданий Ткачей, (23 и 25), доказан, а значит, созванное собрание было компетентно принимать решения по вынесенным вопросам.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведённые в отзыве на апелляционную жалобу, согласуются с выводами суда первой инстанции.

ООО "Кросс Девелопмент Групп", в представленном отзыве на апелляционную жалобу просит апелляционную жалобу удовлетворить частично, решение суда отменить в части признания незаконными действий по созыву собрания собственников помещений, в остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве

В судебное заседание третьи лица, извещённые надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со статьёй 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО "УК "Клевер-Парк" осуществляет управление объектами недвижимости - нежилыми зданиями бизнес-центра Clever Park, расположенными по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, Ткачей, 23, Ткачей, 25.

ИП Лебедева Т.Б., является собственником помещений N 5 на первом этаже и N 2, N 3 на 2-м этаже в здании, расположенном по ул. Ткачей, 23, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.01.2019.

ООО "УК "Клевер-Парк", в период с 27.11.2019 по 16.12.2019, было созвано и проведено в очно-заочной форме внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, на повестку дня которого, было вынесено восемь вопросов, три из которых (1, 2, 8), о выборе секретаря и председателя собрания, счётной комиссии, об определении места приёма бюллетеней заочного голосования и места хранения протокола внеочередного общего собрания, носят исключительно процедурный характер и не имеют самостоятельных правовых последствий.

По вопросу N 6 "Обязать ООО "УК "Клевер-Парк" (ИНН 6685053509) оказывать услуги по покупке, замене, зарядке огнетушителей, перемотке рукавов в БЦ во всех помещениях. Утвердить источник финансирования работ - денежные средства, собранные в доход собственников от возмездного использования общего имущества собственников, включая аренду. План и отчёт о произведённых работах раскрывать ежеквартально на официальном сайте ООО "УК "Клевер-Парк" mc-cpark.com. Стоимость работ определяется по средним ценам подрядных организаций + (плюс) 15% вознаграждение ООО "УК "Клевер-Парк" за организацию работ, выплачиваемых ежеквартально по результатам"; и вопросу N 7 "Определить лицом, имеющим право заключать договоры возмездного пользования общим имуществом БЦ от имени таких собственников - ООО "УК "Клевер-Парк" (ИНН 6685053509). Установить вознаграждение ООО "УК "Клевер-Парк" (ИНН 6685053509) в размере 15% от суммы перечисленных на счет собственников денежных средств за возмездное пользование" решения не приняты.

По вопросам N 3, N 4 и N5 принято решение: "Подтвердить фактические расходы, которые понесло ООО "УК "Клевер-Парк" (ИНН 6685053509) за период с 01.01.2017 по 31.10.2019 исполняя обязательства по оказанию услуг по управлению и содержанию общего имущества исходя из тарифов, которые подробно указаны в иске и являются увеличенными, по сравнению с ранее установленными"; "Утвердить редакцию Соглашения об управлении общим имуществом собственников нежилых помещений в БЦ Клевер Парк (г. Екатеринбург) по ул. Ткачей, 23, 25 (далее - Соглашение) и заключить его с ООО "УК "КлеверПарк" (ИНН 6685053509) с 01.12.2019, на условиях, определенных таким Соглашением, включая все его приложения"; "В случае заключения Соглашения с ООО "УК "Клевер-Парк" в порядке пункта 4 настоящей повестки дня признать расторгнутыми все ранее заключённые ООО УК "Клевер-Парк" (ИНН 6685053509) с собственниками помещений по ул. Ткачей, 23, 25 в г. Екатеринбурге, соглашения, договоры, с предметом управления общим имуществом по ул. Ткачей, 23, 25 с 30.11.2019", соответственно.

Результаты голосования и решения собственников помещений оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, от 17.12.2019.

Полагая, что на данном собрании были приняты решения, относящиеся к компетенции общего собрания собственников помещений в конкретном объекте недвижимости, а также указывая на злоупотребление ответчиком своими правами, поскольку ранее ответчик уже проводил общее собрание собственников трех и двух объектов недвижимости, которые были признаны арбитражным судом недействительными, истец обратился в арбитражный суд с требованием признать недействительными решения, проведённого в очно-заочной форме в период с 27.11.2019 по 16.12.2019 внеочередного общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес-центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, г. Екатеринбурга, а также признать незаконными действия ответчика по созыву в очно-заочной форме в период с 27.11.2019 по 16.12.2019 внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес-центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, г. Екатеринбурга.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 244, 247, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что исходил из нарушения ответчиком процедуры проведения созыва общего собрания собственников недвижимости, разности объектов недвижимости по их функциональному назначению и отсутствии оснований для признания наличия режима общей долевой собственности в отношении спорного имущества применительно к правам собственников зданий.

Оценив в порядке, предусмотренном статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) обжалуемого судебного акта не имеется, в связи со следующим.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).

Статьями 45, 46, 48 ЖК РФ определён специальный порядок принятия решений общего собрания сособственников, отличный от установленного статьями 246, 247 ГК РФ.

Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Судом первой инстанции верно указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.

Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу с 01.09.2013, Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен главой 9.1 "Решение собраний".

Особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать после 01.09.2013 только нормами главы 9.1 ГК РФ без учёта положений жилищного законодательства, применяемого в аналогичных взаимоотношениях между собственниками жилых помещений. В противном случае допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений в здании могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес.

Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, специальным законом не урегулированы, к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в том числе в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства как нормы регулирующего сходные отношения, а также с учётом того, что принятие решений независимо от размера доли в праве общей собственности на общее имущество в здании ставит собственников помещений в неравное положение и нарушает принцип равенства участников гражданско-правовых отношений (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Нормы главы 9.1 ГК РФ применимы к спорным отношениям в части, не противоречащей специальным положениям, применяемым, в частности, по аналогии к взаимоотношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании.

Суд первой инстанции в оценке обстоятельств дела и компетенции общего собрания руководствовался тем, что согласно положениям статей 249, 289, 290 ГК РФ, участник долевой собственности осуществляет права и несёт обязанности по содержанию своего имущества сообразно своей доле в нём, в том числе, в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению

Согласно пункту 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, установлен пунктом 2 статьи 44 ЖК РФ. Данный перечень не является исчерпывающим.

В частности, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (подпункт 3 пункта 2 названной статьи).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (пункт 3 статьи 45 ЖК РФ).

Такое количество собственников даже не участвовало в оспариваемом общем собрании. Следовательно, правомерны выводы суда первой инстанции о том, что оспариваемое общее собрание не имело кворума и не обладало необходимой компетенцией принимать решение по вопросам повестки дня.

Из материалов дела следует, по данным протокола общего собрания от 17.12.2019, участие в голосовании приняли собственники, в собственности которых находятся помещения общей площадью 20 526,03 кв.м., что составляет 56,7% от общего числа голосов собственников, имеющих право принимать участие в голосовании.

Установив, что среди представленных ответчиком копий бюллетеней имеются бюллетени с пороками, не позволяющими учесть их при определении кворума, общее количество голосов по которым составляет 4243,2 кв.м., суд первой инстанции верно указал, что даже если принять, что все иные лица, решения за подписями которых представлены ответчиком, являются собственниками помещений в здании Ткачей, (23 и 25), то надлежащим образом выразили свою волю собственники, обладающие в совокупности 16 282,83 кв.м., что составляет 45% от общего числа собственников (38 182, 99 кв.м. как установлено решением по делу N А60-11608/2017).

Суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих нужный необходимый для голосования кворум при проведении общего собрания, оформленного протоколом от 17.12.2019, поскольку часть бюллетеней в нарушение части 2 статьи 47 ЖК РФ не содержат даты их заполнения, то есть, не отвечают принципам относимости и допустимости представленных доказательств (статьи 67, 68 АПК РФ). Иного не доказано (статьи 65, 9 АПК РФ).

С учётом изложенного, судом апелляционной инстанции подлежит отклонению довод ответчика о том, что все сданные бюллетени в ходе проведения общего собрания собственников подлежали учёту комиссией при подсчёте голосов для принятия решения на общем собрании собственников, что пороки, которые, возможно, и имеются в некоторых бюллетенях, незначительны и, соответственно, не влияют на итог голосования, как необоснованный и противоречащий материалам дела.

Суд первой инстанции при оценке компетенции оспариваемого общего собрания по конкретным вопросам повестки этого собрания правильно исходил из того, что общее имущество в силу императивного указания закона принадлежит собственникам помещений в объекте недвижимости на праве общей долевой собственности пропорционально размеру принадлежащих собственникам помещений. Доля конкретного собственника помещения в этом имуществе точно следует судьбе такого помещения в объекте недвижимости, то есть, по существу является составной частью совокупности имущества, принадлежащего конкретному собственнику в объекте недвижимости, совместно и нераздельно с определенным помещением.

В силу статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесённым к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5 статьи 46 ЖК РФ).

Таким образом, из приведенных норм законодательства, регулирующих сходные отношения, следует, что общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом и несения расходов на его содержание и ремонт.

Следовательно, собственник расположенного в здании нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, и исходя из площади принадлежащего ему помещения.

При этом нормы жилищного кодекса не содержат прямого указания на запрет собственникам своим решением устанавливать размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, а, соответственно, и офисного либо здания административного назначения, в зависимости от назначения и размещения помещения.

Судом апелляционной инстанции рассмотрен и подлежит отклонению довод ответчика о том, что судом не указано к чьей исключительной компетенции относятся все вопросы общего собрания, со ссылкой на то, что технически и функционально здания по ул. Ткачей, 21, 23, 25 связанны между собой, в том числе, имеют общие инженерные и коммунальные сети, конструктивные элементы (фундаменты, подземные паркинги), а также элементы благоустройства.

Суд первой инстанции правильно исходил из того, что право на общее имущество, включающее право управления этим имуществом и обязанность по его содержанию, а так же объём этих прав и обязанностей зависит от права собственности на помещение в конкретном юридически определённом объекте недвижимости. То есть, признание имущества общим - принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания - определяется, прежде всего, юридическим статусом этого здания, как объекта недвижимости.

Руководствуясь приведёнными нормами права, и исходя из содержания имеющихся в материалах дела кадастровых выписок на здания, суд первой инстанции обоснованно заключил, что существуют два самостоятельных объекта недвижимости по адресам Ткачей, 23 и 25 в г. Екатеринбурге, следовательно, юридически существуют собственники помещений названных объектов и общее имущество собственников помещений каждого из этих объектов недвижимости.

Единого объекта недвижимости ни в виде трех, ни в виде двух зданий Бизнес-центра Клевер Парк не существует, а значит, не существует собственников помещений такого объекта и не существует общего имущества собственников помещений такого объекта по смыслу статьи 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ.

Данный вывод суда первой инстанции полностью согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 39 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой гражданского кодекса Российской Федерации", что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно 133.1 ГК РФ, в качестве такого комплекса выступает совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически. При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Кроме того, суд исходил из положений статьей 246, 247 ГК РФ, согласно которым, владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению её участников. В силу статьи 44 ЖК РФ, органом управления общим имуществом (общей долевой собственностью), обладающим исключительной компетенцией, является общее собрание собственников помещений. Вопросы владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью - общим имуществом собственников помещений конкретного объекта недвижимости относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений этого объекта недвижимости (участников общей долевой собственности) и не могут быть делегированы иным лицам.

При таких обстоятельствах, как верно указано судом первой инстанции, совместное общее собрание могло бы быть созвано и проведено только по вопросам, связанным с владением и пользованием отдельными объектами инфраструктуры, необходимыми для эксплуатации одновременно двух объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25), но не могло бы быть созвано и проведено по вопросам исключительной компетенции общего собрания каждого из этих объектов недвижимости, связанным с управлением общим имуществом собственников помещений каждого из этих нежилых зданий.

Данные выводы суда первой инстанции и основания, по которым к ним пришёл суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, ясны и недвусмысленны.

При этом, как справедливо отметил в своем решении суд первой инстанции, указанные выводы полностью подтверждены принятыми судебными актами по делам N А60-10813/2016, N А60-46166/2016, N А60-11609/2017, N А60-36402/2017, N А60- 14755/2019, в том числе с участием ответчика.

Так, исходя из приобщенных в дело документов, следует, что существует два самостоятельных объекта недвижимости по адресам Ткачей, 23 и Ткачей, 25.

Совместное общее собрание могло бы быть созвано и проведено только по вопросам, связанным с владением и пользованием отдельными объектами инфраструктуры, необходимыми для эксплуатации одновременно двух объектов недвижимости (Ткачей 23 и 25), но не могло быть созвано и проведено по вопросам исключительной компетенции общего собрания каждого из этих объектов недвижимости, связанным с управлением общим имуществом собственников помещений каждого из этих объектов. Вместе с тем, все вопросы общего собрания, исключая процедурные, относятся к исключительной компетенции, и следовательно находятся вне компетенции оспариваемого собрания собственников объектов Ткачей 23 и 25.

Судом принято во внимание то обстоятельство, что вопрос N 3 оспариваемого общего собрания противоречит решению Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-36402/2017 от 19.11.2018., принятому при участии истца и ответчика и третьих лиц по настоящему делу, и, фактически, направлен на пересмотр (ревизию) данного судебного акта.

Проанализировав приведённые в вопросе N 3 "фактические расходы управляющей компании", суд пришёл к выводу, что они соответствуют тарифам, установленным решениями общего собрания собственников помещений от 30.12.2016 (на период с 01.01.2017 по 31.07.2017) и 08.09.2017 (на период с 01.08.2017).

В решениях названных общих собраний для расчёта платы применялись два тарифа, а именно, отдельно за услуги по управлению общим имуществом собственников помещений трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25, и отдельно за услуги по управлению общим имуществом собственников помещений двух объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25.

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-11609/2017 от 11.08.2017 решение общего собрания от 30.12.2016, которым отдельно были установлены поквартальные тарифы за услуги по управлению общим имуществом собственников помещений трех зданий (трех объектов недвижимости), расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25 на период с 01.01.2017 по 31.07.2017, было признано недействительным.

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-36402/2017 от 19.11.2018 при участии истца и ответчика и третьих лиц по настоящему иску, признаны недействительными решения общих собраний собственников помещений в зданиях бизнес-центра "Clever-Рагк" ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга, в том числе, общего собрания от 08.09.2017, которым были утверждены тарифы на обслуживание и управление общим имуществом с августа 2017 года. Установлено, что услуги по управлению не существующим общим имуществом собственников помещений трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25, ООО "УК "Клевер-Парк" не оказывались и не могли оказываться.

По искам других собственников помещений трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25, к ООО "УК "Клевер-Парк" по делам N А60-13588/2019, N А60- 33417/2019, N А60-26172/2019, N А60-29884/2019, N А60-69812/2019, судом с ответчика взыскано неосновательное обогащение в размере платы, внесённой за услуги по управлению общим имуществом собственников помещений трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25.

В вопросе N 3 управляющей компанией указано на, так называемые, "фактические расходы управляющей компании", которые соответствуют объединенным тарифам - и за услуги по управлению общим имуществом собственников помещений' трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23,- 25, и за услуги по управлению общим имуществом собственников помещений двух зданий (двух объектов недвижимости), расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25.

Вопросы N 4 и N 5 оспариваемого общего собрания, касающиеся расторжения ранее заключенных договоров управления и заключения нового договора управления, в силу положений статей 209, 246, 247 ГК РФ, части 1 и пунктов 4, 5 части 2 статьи 44, частей 2 и 3 статьи 161, частей 1 и 2 статьи 162 ЖК РФ, относятся к вопросам исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из объектов недвижимости нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25).

Более того, вопросы заключения договора управления сами по себе неразрывно связаны с выбором собственниками помещений способа управления объектом недвижимости, а в данном случае так же с продлением полномочий ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк" на новый срок (выбором способа управления на новый срок) путём заключения нового договора управления в связи с истечением срока действия ранее заключенного договора управления.

Договор управления, утверждение редакции которого определено вопросом N 4 оспариваемого общего собрания, также включает в себя решения по вопросам, отнесенным законом к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из объектов недвижимости - нежилых зданий (ул. Ткачей, 23 и ул. Ткачей, 25).

При этом, как следует из апелляционной жалобы, данными вопросами действительно определяется юридическая судьба договора управления N 11У от 13. 03. 2015. При этом, ответчик ошибочно считает, что не свидетельствует о принятии общим собранием по данным вопросам осуществлено с выходом за пределы компетенции и не нарушает права истца.

В действительности, исходя из установленных судом и приведённых обстоятельств о наличии двух самостоятельных объектов недвижимости, иных установленных судом обстоятельств, а так же норм права, подлежащих применению при разрешении данного спора, суд справедливо сделал выводы о выходе общего собрания по данным вопросам за пределы своей компетенции и о нарушении, тем самым, прав истца.

В частности, как установлено судом, между ИП Лебедева Т.Б. и ООО "УК "Клевер Парк", путём подписания листа присоединения от 19.03.2015, заключён договор N 11У от 13.03.2015, который заключён исключительно на содержание общего имущества собственников помещений объекта недвижимости (нежилого здания) по ул. Ткачей, 23. При этом, согласно пункту 1 названного договора, ООО "УК "Клевер-Парк" по заданию Собственника (Лебедевой Т.Б) в течение срока действия настоящего договора обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества Здания, предоставлять коммунальные услуги Собственникам и иным пользующимся помещениями в здании лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления Зданием деятельность. Срок действия договора до 13.03.2020.

В то же время, в силу положений частей 2 и 3 статьи 161, частей 1 и 2 статьи 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, по которому управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, учитывая приведённые положения закона, а так же положения статей 209. 246, 247 ГК РФ и пункта 5 части 2 статьи 44 ЖК РФ, суд первой инстанции правильно указал, что вопрос заключения (расторжения) договора управления прямо отнесён законом к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25).

Так же вопросы заключения договора управления сами по себе неразрывно связаны с выбором собственниками помещений способа управления объектом недвижимости, а в данном случае так же с продлением полномочий ООО "УК "Клевер-Парк" на новый срок (выбором способа управления на новый срок) путём заключения нового договора управления в связи с истечением срока действия ранее заключённого договора управления.

При этом, пункт 4 статьи 44 ЖК РФ, прямо относит вопрос выбора способа управления объектом недвижимости к исключительной компетенции собственников помещений такого объекта недвижимости, то есть к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из объектов недвижимости нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25).

Более того, непосредственно договор управления, утверждение редакции которого определено вопросом N 4 оспариваемого общего собрания, включает в себя решения по вопросам, отнесённым законом к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из объектов недвижимости - нежилых зданий (ул. Ткачей, 23 и ул. Ткачей, 25).

Согласно пунктам 1.1., 1.2.1., 7.1. и Приложению N 3 данного договора управления, вопрос передачи в управление решается не только в отношении некоего общего имущества, необходимого для эксплуатации двух объектов недвижимости - нежилых зданий (ул. Ткачей, 23 и ул. Ткачей, 25), но в отношении общего имущества собственников помещений каждого из этих объектов недвижимости.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что вопрос передачи в управление общего имущества собственников помещений каждого из объектов недвижимости, как и вопрос заключения (расторжения) договора управления таким имуществом, отнесён законом к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25), законны и обоснованы, а доводы апелляционной жалобы в этой части не соответствуют приведённым требованиям закона.

Суд апелляционной и инстанции согласен с позицией суда первой инстанции о том, что решение данного вопроса не может быть делегировано лицам, не являющимся собственниками помещений в таких объектах недвижимости. Собственники помещений в нежилом здании Ткачей, 25 не вправе решать вопросы передачи в управление и вопросы заключения (расторжения) договора управления в отношении общего имущества собственников помещений в нежилом здании Ткачей, 23, так же как и собственники помещений в нежилом здании Ткачей, 23 не вправе решать такие вопросы в отношении общего имущества собственников помещений в нежилом здании Ткачей, 25.

В этом случае собственники помещений одного объекта недвижимости будут фактически представлять не только свои интересы, но и интересы собственников помещений другого объекта недвижимости, то есть будут осуществлять управление не принадлежащим им имуществом (долевой собственностью собственников помещений другого объекта недвижимости).

При этом, проведение такого совместного общего собрания определенно не может обеспечить пропорциональное (в соответствии с долей в праве на общее имущество) участие собственников помещений каждого из объектов недвижимости в принятии решений по вопросам управления общим имуществом.

В подпункте 2.1.6. указанного Соглашения установлено, что управляющая компания обязана "с момента утверждения Соглашения заключать договоры возмездного пользования общим имуществом либо договоры аренды на равных условиях для всех контрагентов, действуя в интересах Собственников. Вознаграждение Управляющего установлено в размере 15% от суммы, перечисленных за пользование общим имуществом собственников помещений. Цена договора определяется Управляющим исходя из утверждённых расценок, в соответствии с Приложением N 6 при допустимом уменьшении от них не более чем на 10%, либо, исходя из обычаев делового оборота".

В силу пунктов 3 и 3.1. части 2 статьи 44 ЖК РФ, решение вопросов о передаче общего имущества собственников помещений в пользование третьим лицам, заключение соответствующих договоров пользования (аренды) и определение лица, уполномоченного от имени собственников помещений на заключение таких договоров, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из объектов недвижимости - нежилых зданий (ул. Ткачей, 23 и ул. Ткачей, 25).

При этом, общее собрание принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений отдельным самостоятельным вопросом и только при условии принятия общим собранием собственников помещений предваряющего принципиального вопроса о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицам.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ, решение по данным вопросам принимается квалифицированным большинством (2/3) голосов всех собственников помещений.

Такое количество собственников, как установлено судом, не участвовало в оспариваемом общем собрании (в том числе к ранее изложенному вопросу о кворуме).

Суд обращает внимание на то, что ЖК РФ не предусмотрено решение такого вопроса, как "подтверждение фактических расходов, которые понесло ООО "УК "Клевер-Парк" за период с 01.01.2017 по 31.10.2019, исполняя свои обязательства по оказанию услуг по управлению и содержанию общего имущества".

Делая вывод о том, что собственники не могли рассматривать вопрос об обоснованности расходов ответчика, поскольку вопрос расходов является вопросом его прибыльности и себестоимости услуг, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела, каких-либо первичных документов о расходах ответчика, его финансовой отчетности, аудиторских заключений и иных документов.

К компетенции собрания относится вопрос об определении тарифов на содержание.

Судебными актами по делу N А60-11608/2017 установлено, что собрание собственников помещений Ткачей, 23 и 25 утвердило тариф на содержание общего имущества (протоколы от 30.12.2016 и 08.09.2017), действующий до настоящего времени.

Утверждение тарифов на содержание "задним числом" законом не предусмотрено и недопустимо.

Ссылка ответчика, что суд может признать недействительным не всё соглашение, а лишь его отдельные положения - несостоятельна.

Предметом рассмотрения в данном деле является не действительность соглашения об управлении полностью или в какой-либо части, а действительность решения общего собрания. При голосовании собственники не имели возможности голосовать по каждому условию соглашения отдельно, в то время как по вопросу распоряжения общим имуществом кворум отсутствовал даже по подсчётам ответчика (пункты 6, 7 протокола). Это означает отсутствие действительной воли собственников на предоставление управляющей компании полномочий по распоряжению общим имуществом, а потому не может приниматься путём обхода закона и предоставлением полномочия в условия договора (наряду с вынесением в повестку в качестве отдельного вопроса).

Учитывая вышеизложенное, вывод суда первой инстанции о том, что решения оспариваемого общего собрания не относятся к компетенции этого собрания, не имели кворума, а потому в силу статьи 185.1 ГК РФ являются ничтожными, является правомерным.

Также судом первой инстанции правомерно указано, что в результате действий ответчика по созыву общего собрания собственников помещений в зданиях бизнес центра Клевер Парк по ул. Ткачей 23 и 25, и принятия этим собранием решений по вопросам повестки дня, нарушены права и законные интересы истца, что выражается в незаконном ограничении прав истца по управлению принадлежащим ему имуществом - общей долевой собственностью в объекте недвижимости - нежилом здании по ул. Ткачей, 23.

При этом к принятию решений по юридически значимым для истца вопросам по управлению данным имуществом были привлечены лица (собственники помещений другого объекта недвижимости - нежилого здания, расположенного по адресу: ул. Ткачей, 25), которые не обладают правом долевой собственности на общее имущество в здании, расположенном по адресу: ул. Ткачей, 23.

Действия ООО "УК "Клевер-Парк" по созыву в очно-заочной форме внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в зданиях бизнес-центра Clever Park по ул. Ткачей 23 и 25,. в период с 27.11.2019 по 16.12.2019 признаны судом первой инстанции незаконными правомерно, поскольку вопросы оспариваемого собрания выходят за пределы его компетенции, а, следовательно, отсутствовали основания и для созыва общего собрания собственников двух объектов недвижимости по таким вопросам повестки дня.

При этом полномочия управляющей компании по проведению общего собрания собственниками нескольких нежилых зданий, не должны противоречить нормам, установленным Жилищным кодексом РФ.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьёй 71 АПК.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 августа 2020 года по делу N А60-7593/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

С.А. Яринский

Судьи

Д.Ю. Гладких Н.А. Иванова