Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2020 г. N 19АП-5137/20 по делу N А14-19386/2019

город Воронеж

24 ноября 2020 г.

Дело N А14-19386/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 24 ноября 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Песниной Н.А.,

судей Миронцевой Н.Д.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Афанасьевой А.А.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от общества с ограниченной ответственностью "Центрально-Черноземная агропромышленная компания": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от общества с ограниченной ответственностью "ЭкоНиваАгро": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от администрация Аннинского муниципального района Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.07.2020 по делу N А14-19386/2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центрально - Черноземная агропромышленная компания" (ОГРН 1113668006088, ИНН 3666170000) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360) о признании незаконным отказа от 22.08.2019 N КУВД-001/2019-5753542/5 в государственной регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N 3-Ц от 25.12.2018,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ЭкоНиваАгро"; администрация Аннинского муниципального района Воронежской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" (далее - заявитель, ООО "ЦЧ АПК", Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра по Воронежской области) N КУВД-001/2019-5753542/5 от 22.08.2019 в государственной регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N 3-Ц от 25.12.2018; обязании Управления Росреестра по Воронежской области осуществить государственную регистрацию прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N 3-Ц от 25.12.2018.

Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "ЭкоНиваАгро" (далее - ООО "ЭкоНиваАгро"), администрации Аннинского муниципального района Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.07.2020 по делу N А14-19386/2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Мотивируя требования апелляционных жалоб, ООО "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" указывает на то, что в договоре аренды в пункте 4.3.6 предусмотрено право арендатора передавать свои права третьему лицу. Ссылается на то, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:01:0710007:23 был заключен не на основании протокола об итогах аукциона, которым заявитель был признан победителем, а был заключен на основании протокола рассмотрения заявок и признания аукциона несостоявшимся.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Воронежской области указывает на законность и обоснованность решения суда, поскольку при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендатор такого участка, заключивший договор аренды на торгах, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов.

В представленных суду пояснениях на апелляционную жалобу ООО "ЭкоНиваАгро" ссылается на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители лиц, участвующих в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились.

В связи с наличием доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве на них, письменных пояснениях, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16.11.2018 между администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ООО "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" (арендатор) на основании протокола от 02.11.2018 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению N 031018/0054097/01 от 03.10.2018 заключен договор аренды земельного участка N 107/2018/11 А ЗУ сроком на 49 лет с 16.11.2018 по 15.11.2067 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 1612613 кв.м с кадастровым номером 36:01:0710007:23, расположенным по адресу: Воронежская область, Аннинский район, в границах СХА "Старая Чигла", земли с/а, северная часть кадастрового квартала 36:01:0710007.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 12.12.2018, запись регистрации N 36:01:0710007:23-36/071/2018-3.

25.12.2018 между ООО "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" и ООО "ЭкоНиваАгро" заключен договор уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N 3-Ц, согласно которому ООО "ЭкоНиваАгро" принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка N 107/2018/11 А ЗУ от 16.11.2018, с кадастровым номером 36:01:0710007:23, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, в границах СХА "Старая Чигла", земли с/а, северная часть кадастрового квартала 36:01:0710007.

14.05.2019 стороны договора в лице своих представителей обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N 3-Ц от 25.12.2018.

22.05.2019 территориальный орган Росреестра уведомлением N КУВД-001/2019-5753542/1 приостановил государственную регистрацию прав на том основании, что договор уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N 3-Ц от 25.12.2018 противоречит пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и, соответственно, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

22.08.2019 уведомлением N КУВД-001/2019-5753542/5 заявителю отказано в государственной регистрации договора уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N 3-Ц от 25.12.2018 в связи с тем, что действующее на момент заключения договора законодательство не допускает возможности уступки прав и перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Общество, полагая, что оспариваемый отказ не соответствует нормам Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением Единого государственного реестра, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N218-ФЗ).

Частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ) и в силу части 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Статьей 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ к основаниям для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (подпункт 3 пункта 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Статьями 26 и 27 Закона N 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации и отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В силу пункта 13 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закрепляет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Закона N 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом N 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Частью 2 статьи 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом, Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 01.06.2015, в статью статьи 448 ГК РФ включен пункт 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Однако, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, следовательно, порядок его предоставления регулируется, в том числе и Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды и договор перенайма заключены 16.11.2018 и 25.12.2018 соответственно, то есть после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Закона N 42-ФЗ). Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 36:01:0710007:23, имеет сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, предоставлен в аренду по результатам торгов (извещение о проведении торгов N 031018/0054097/01 от 03.10.2018, протокол от 02.11.2018) и после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Закона N 42-ФЗ), ввиду чего, на него распространяются ограничения введенные данной нормой.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 01.10.2018 N 308-ЭС18-15155.

На основании вышеизложенного и с учетом установленных фактических обстоятельств, а также приведенных выше норм права, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Воронежской области в регистрации прав, изложенный в уведомлении от 22.08.2019 N КУВД-001/2019-5753542/5 соответствует приведенным нормам закона и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:01:0710007:23 был заключен не на основании протокола об итогах аукциона, которым заявитель был признан победителем, а был заключен на основании протокола рассмотрения заявок и признания аукциона несостоявшимся, подлежит отклонению, поскольку аукцион признан несостоявшимся на основании пункта 14 статьи 39.12 ЗК РФ, а договор аренды был заключен на торгах с лицом, подавшим единственную заявку, в ходе проведения конкурентных процедур.

Доводы апелляционной жалобы, исследованные судом апелляционной инстанции, фактически повторяют доводы, изложенные ответчиком в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были предметом исследования и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная правовая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.

Аргументированных доводов, опровергающих выводы суда области, в апелляционной инстанции не заявлено.

Исходя из изложенного, апелляционная инстанция находит, что при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с изложенным, решение арбитражного суда области не подлежит отмене, а апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины, исходя из результатов рассмотрения апелляционной жалобы, подлежат отнесению на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.07.2020 по делу N А14-19386/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.А. Песнина

Судьи

Н.Д. Миронцева П.В. Донцов