Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2020 г. N 08АП-11280/20 по делу N А70-19997/2019

город Омск

26 ноября 2020 г.

Дело N А70-19997/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Воронова Т.А., Грязниковой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11280/2020) Департамента имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ишима на решение Арбитражного суда Тюменской области от 28.08.2020 по делу N А70-19997/2019, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Дилайт" к Департаменту имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ишима, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Раевой Елены Анатольевны (далее - ИП Раевая Е.А.), о признании недостоверной рыночной стоимости объекта оценки,

при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Дилайт" - Панасюка О.В. (по приказу от 04.04.2016 N 5); Белоусовой Е.В. (по доверенности от 11.02.2020);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Дилайт" (далее - истец, ООО "Дилайт") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ишима (далее - ответчик, Департамент) с требованием о признании недостоверной рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 28.08.2020 по делу N А70-19997/2019 признана недостоверной величина рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещения, 18а, здание 1, определенная в размере 1 731 110 руб. (без НДС), и нежилого здания, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещения, 18а, здание 2, определенная в размере 1 904 276 руб. (без НДС), указанная в отчете от 29.04.2019 N 175/2019, выполненной ИП Раевой Е.А.

Определена достоверная величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 72:25:0104018:615, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещение, д. 18а, здание 1, в размере 440 825 руб. с учетом НДС.

Определена достоверная величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 72:25:0104018:623, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещение, д.18а, здание 2,в размере 346 726 руб. с учетом НДС.

На Департамент возложена обязанность направить ООО "Дилайт" подписанные со своей стороны договоры купли-продажи нежилых зданий, расположенных по адресу: Тюменская область, г. Ишим, ул. Просвещения, 18а, здание 1 и здание 2 по цене, соответствующей указанной в настоящем судебном решении. С Департамента в пользу ООО "Дилайт" взыскано 6 000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы её податель приводит следующие доводы: истцом в адрес ответчика в нарушение пункта 2 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не отправлен протокол разногласий; рыночная стоимость объектов оценки, указанная в предоставленном истцом отчете об оценке занижена, а также является недостоверной и необоснованной.

Оспаривая доводы подателя жалобы, ООО "Дилайт" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департамент и ИП Раевая Е.А., надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представители ООО "Дилайт" возразили на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 24.11.2015 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды муниципального имущества N 43, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество: нежилое здание, назначение - нежилое, 1 этажное, общая площадь 59,9 кв.м, адрес: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещения, д.18а, здание 1, кадастровый номер 72625:0104018:623. Целевое назначение - офисное, торговая деятельность в сфере оказания услуг - деятельность не запрещенная законодательством Российской Федерации. Имущество принадлежит арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права 72 НМ 478285 от 03.07.2013. Срок действия договора - с 24.11.2015 по 24.11.2020 (пункт 7.3 договора). Договор зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке 07.12.2015.

24.11.2015 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды муниципального имущества N 44, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество: нежилое здание, назначение: нежилое здание, 1 - этажное, общая площадь 76,6 кв.м., адрес: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещения, д. 18а, здание 2, кадастровый номер 72:250104018:615. Целевое назначение - деятельность в сфере оказания услуг населению (общественный туалет) - деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации. Имущество принадлежит арендодателю на основании свидетельства государственной регистрации права 72 НМ 478284 от 03.07.2013. Срок действия договора аренды с 24.11.2015 до 24.11.2020 (пункт 7.3 договора). Договор зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке 07.12.2015.

Истец в обоснование своей позиции пояснил, что Ишимской городской Думой Тюменской области 25.04.2019 принято решение N 241 "О внесение изменений в решение Ишимской городской Думы от 27.09.2018 N 210 "Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества города Ишима на 2019 год" в соответствии с которым в план приватизации включены два нежилых здания, расположенные по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещения, д.18а, здание 1 и здание 2.

Департаментом 29.04.2019 издан приказ N 65, которым внесены изменения в приказ от 29.12.2018 N 244 "О принятии решений об условиях приватизации муниципального имущества города Ишима на 2019 год", которым предусмотрены условия приватизации нежилых зданий, расположенных по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещения, д. 18а, здание 1 и здание 2, и установлена их начальная цена в размере 1 731 110 руб. и 1 904 276 руб. (соответственно).

Указанная стоимость возникла на основании отчета об определении стоимости имущества, выполненной третьим лицом на основании договорных отношений с ответчиком.

Во исполнения указанного приказа и с учетом определения рыночной стоимости имущества, ответчик направил истцу проекты договоров купли-продажи арендованного имущества по указанной выше цене.

Истец, посчитав, что ответчик и третье лицо завысили стоимость за арендуемые им объекты недвижимости, уведомил последнего о намерении оспорить стоимость имущества.

Не согласившись с рыночной стоимостью объектов аренды, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Тюменской области истец является субъектом малого предпринимательства. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, Закона N 159-ФЗ, которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Закона N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 ГК РФ.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, Департамент заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Определением суда от 13.02.2020 назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "ВЕГА" Центр Независимых Экспертиз" эксперту Галкиной Оксане Викторовне.

На разрешения эксперта судом были поставлены следующие вопросы: 1) Какова рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.03.2019, расположенного по адресу: Тюменская обл., г.Ишим, ул. Просвещение, д.18а, здание 1, с кадастровым номером 72:25:0104018:623 общей площадью 59,9 кв.м.? 2) Какова рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.03.2019, расположенного по адресу: Тюменская обл., г.Ишим, ул. Просвещение, д.18а, здание 2, с кадастровым номером 72:25:0104018:615 общей площадью 76,6 кв.м.?

11.03.2020 в материалы дела от экспертной организации поступило заключение эксперта N 045/20 со следующими ответами на поставленные перед экспертом вопросы: 1) рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.03.2019, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещения, д. 18а, здание 1, с кадастровым номером 72:25:0104018:623 общей площадью 59,9 кв.м составляет 1 046 500 руб.; 2) рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.03.2019, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещения, д. 18а, здание 2, с кадастровым номером 72:26:0104018:615 общей площадью 76,6 кв.м составляет 846 800 руб.

Истец выразил несогласие с результатами проведенной экспертизы, уточнил исковые требования, в которых просил соразмерно уменьшить стоимость объектов на основании заключения эксперта N 045/20 и экспертов, проводивших судебную экспертизу достоверно определить рыночную стоимость указанных нежилых зданий.

Из пояснений эксперта, представленных в материалы дела в связи с невозможностью обеспечить явку эксперта по требованию суда в судебное заседание с целью дачи пояснений, следует, что экспертом в результате физического обмера площадей объектов выяснено не соответствие фактических значений и значений в технической документации, предоставленной для производства экспертизы. Как указывает эксперт, базовая величина в представленных им расчетах - это стоимость одного квадратного метра. Таким образом, экспертом при определении рыночной стоимости объекта происходило умножение стоимости одного квадратного метра объекта на его фактическую площадь.

Ответчик представил возражения относительно указанного экспертного заключения, указал, что истец с 2015 по 2020 годы исправно вносил арендные платежи в отношении спорного имущества, претензий к собственнику помещения, не имел. С доводами истца о том, что площадь нежилого помещения с кадастровым номером 72:25:0104018:623 составляет 59,5 кв.м, не согласен. Кроме того, ответчик указывает, что в здании с кадастровым номером 72:25:0104018:23 отсутствует газоснабжение и отопление, что противоречит заключению эксперта. В заключении эксперта заявлена рыночная стоимость указанного помещения 1 046 500 руб. Представляя свой расчет стоимость указанного помещения, ответчик указал, что если из указанной суммы отнять сумму, которая потребуется на монтаж отопления и составит 25 550 руб., то рыночная стоимость имущества уменьшится и составит 1 021 000 руб.

Не согласившись с позицией ответчика, и результатами экспертного заключения, истец заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы с целью установления достоверной рыночной стоимости указанных выше нежилых помещений.

Определением суда от 15.06.2020 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Регион-Оценка" экспертам Думачевой Юлии Сергеевне и Саблукову Евгению Ивановичу. На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 1) Установить фактическую площадь нежилых помещений, расположенных по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещение, д. 18а, здание 1, с кадастровым номером 72:25:0104018:623, и Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещение, д.18а, здание 2, с кадастровым номером 72:25:0104018:615; 2) Определить какова рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.03.2019, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещение, д. 18а, здание 1, с кадастровым номером 72:25:0104018:623? 3) Определить какова рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.03.2019, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещение, д. 18а, здание 2, с кадастровым номером 72:25:0104018:615?

13.08.2020 в материалы дела от экспертной организации поступило заключение эксперта от 12.08.2020 N 385/20, из которого следует:

Ответ на вопрос N 1: фактическая площадь нежилого здания с кадастровым номером 72:25:0104018:623, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещение, д. 18а, здание 1, составляет 59,5 кв.м. Фактическая общая площадь нежилого здания с кадастровым номером 72:26:0104018:615, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещение, д.18а, здание 2, составляет - 46,8 кв.м. Площадь объектов определена экспертом путем выполнения измерений размеров помещений и расчетов в соответствии с СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения".

Ответ на вопрос N 2: рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 72:25:0104018:623, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещение, д. 18а, здание 1, по состоянию на 01.03.2019 составляет 440 825 руб.

Ответ на вопрос N 3: рыночная стоимость капитального строительства с кадастровым номером 72:25:0104018:15, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещение, д. 18а, здание 2, по состоянию на дату оценки 01.03.2019 составляет 346 726 руб.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 АПК РФ рассматривается судом, разрешающим дело по существу, исходя из предмета доказывания, имеющихся в деле доказательств.

По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение судебной экспертизы является правом суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В материалы дела представлено два экспертных заключения экспертов ООО "Вега" N 045/20 и ООО "Региона-оценка" от 12.08.2020 N 385/2020.

В силу статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Результаты судебной экспертизы, проведенной ООО "Вега" содержат технические ошибки и неточности, которые влияют на установление стоимости объектов (площадь объектов исследования, их технические характеристики). В связи с чем обоснованно не учтены судом первой инстанции при принятии настоящего судебного акта.

Результаты судебной экспертизы, проведенной ООО "Региона-оценка", соответствуют требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. В заключении отражены все, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ, сведения, содержатся ответы на все поставленные вопросы, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют. Изложенные в заключениях экспертизы выводы экспертов не противоречат иным доказательствам, имеющим отношение к фактическим обстоятельствам по делу. Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности представленного экспертного заключения, в данном случае не доказано. Экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими соответствующей квалификацией для исследований подобного рода; процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, на момент вынесения судом первой инстанции определения о назначении судебной экспертизы сторонами об отводе экспертам заявлено не было. Каких-либо аргументированных доводов, по которым непосредственно само заключение экспертов N 385/2020 не отвечает требованиям закона или обязательным для данного вида экспертизы нормативным актам, правилам или стандартам, в том числе указания несоответствия заключения конкретным положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", сторонами не приведено. Учитывая изложенное, заключение N 385/2020 является надлежащим доказательством по делу.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не содержит специальных норм, регулирующих правила определения площади застройки здания, в связи с чем, по аналогии закона надлежит руководствоваться понятием площади застройки сооружения, а также общими правилами расчета площади застройки зданий.

В соответствии с Законом о регистрации и принятыми в соответствии с ним подзаконными актами, площадь застройки, сооружения в целях кадастрового учета определяется как площадь проекции наземных и подземных частей сооружения. Аналогичные нормы предусмотрены техническими нормами и правилами в отношении определения площади застройки здания.

В силу статей 14, 24 Закона о регистрации сведения в кадастр недвижимости вносятся, в том числе на основании сведений технического плана.

В соответствии с требованиями к подготовке технического плана, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее - Требования к техническому плану), в составе раздела "Характеристика объекта недвижимости" указывается площадь застройки сооружения, которая определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 (далее - Требования к определению площади).

Из пункта 7 Требований к определению площади следует, что площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал).

В площадь застройки включается площадь под сооружением, расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 метра, а также подземные выступающие конструктивные элементы сооружения. Кроме того, понятие площади застройки здания установлено Сводом правил "СП 118.13330.2012". Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009", утвержденным приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10.

Указанный Свод правил применяется на обязательной основе (пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Согласно пункту Г.7* Приложения Г* Свода правил площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал).

Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки. В площадь застройки включается также площадь крыльца, выходящая за абрис проекции здания.

Следовательно, исходя из приведенных норм, понятие площади застройки объекта недвижимости в законодательстве определяется как совокупность проекции площадей всех конструктивных элементов объекта, включая крыльцо.

Кроме того, здание с крыльцом является неделимой недвижимой вещью, имеющей составные части, и выступает в обороте как единый объект вещных прав (статья 133 ГК РФ), и в связи с этим площадь застройки здания должна определяться с учетом всех его частей, составляющих общее целое.

Согласно техническому плану, подготовленному кадастровым инженером, площадь застройки здания, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещения, д. 18а, здание 2, составляет 76,6 кв.м, а площадь здания расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Ишим, ул. Просвещение, здания 1, составляет 59,9 кв.м.

Учитывая изложенное суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при отсутствии в ЕГРН соответствующего раздела, который содержал бы сведения о площади застройки здания, рассчитанная кадастровым инженером площадь застройки здания, включающая площадь всего здания будет являться надлежащим источником информации в целях расчета выкупной цены недвижимого имущества.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик недостоверно определил рыночную стоимость помещений, значительно завысив стоимость арендуемого им имущества.

При данных обстоятельствах требования истца являются законными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Довод подателя жалобы о том, что истец не направил в адрес ответчика протокол разногласий, не соответствует действительности, так как письмом от 20.05.2019 N 17 (т. 1 л.д. 115) ООО "Дилайт" выразило несогласие относительно цены выкупаемых арендованных нежилых одноэтажных помещений в пределах установленного статьей 445 ГК РФ тридцатидневного срока. При этом действующим законодательством не установлено требований к оформлению несогласия субъекта малого предпринимательства с ценой выкупаемого имущества, предложенной органом местного самоуправления, именно в виде протоколов разногласий к договорам.

В апелляционной жалобе Департамент указывает на то, что рыночная стоимость объектов оценки, указанная в предоставленном истцом отчете об оценке занижена, является недостоверной и необоснованной.

Данный довод отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку отчет от 08.10.2019 N 43/19 при вынесении решения не принимался судом первой инстанции во внимание. Указанный отчет истец заказывал у независимого оценщика в рамках досудебного производства. При этом в ходе судебного разбирательства проведено две судебных экспертизы разными экспертными организациями - ООО "Вега" и ООО "Регион-Оценка". Департамент поддерживал проведение данных судебных экспертиз. Более того, по результатам заключения повторной судебной экспертизы, выполненной ООО "Регион-Оценка", податель жалобы не заявлял возражений.

Доводы подателя жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают свое несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы материалы дела, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен, выводы суда первой инстанции законны и обоснованы.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ишима оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 28.08.2020 по делу N А70-19997/2019 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Т.А. Воронов А.С. Грязникова