Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2020 г. N 14АП-8864/20 по делу N А05-3220/2020

г. Вологда

30 ноября 2020 г.

Дело N А05-3220/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 30 ноября 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Снигиревой К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 10 сентября 2020 года по делу N А05-3220/2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Эрида" (ОГРН 1152932000154, ИНН 2902080150; адрес: 164500, Архангельская область, город Северодвинск, проезд Тепличный, дом 12; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН 1032901000307, ИНН 2902026995; адрес: 164501, Архангельская область, город Северодвинск, улица Плюснина, дом 7 далее - комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения общей площадью 184,7 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Комсомольская, дом 34, в части пунктов 2.1, 5.2, 5.4.1 договора: пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 4 217 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с экспертным заключением по гражданскому делу NА05-3220/2020"; пункты 5.2 и 5.4.1 договора исключить (с учётом уточнения требований, принятого судом), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Аншукова Дмитрия Владимировича

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 10.09.2020 по настоящему делу суд урегулировал разногласия, возникшие между обществом и комитетом при заключении договора купли-продажи земельного участка, утвердив пункт 2.1 договора в редакции общества. Пункты 5.2 и 5.4.1 договора изложены в редакции комитета.

Ответчик с решением суда не согласился в части удовлетворения требований общества по пункту 2.1 договора и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить в указанной части. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на нарушение судом норм материального права.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, в ней изложенными, не согласился, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Решение суда в остальной части сторонами не оспаривается.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения в оспариваемой части, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 29.06.2016 истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды N 03-07/699-16 муниципального имущества, в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование передана часть нежилого помещения (согласно прилагаемому плану) общей площадью 184,7 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Комсомольская, д. 34. Помещение предоставлено для деятельности по организации и постановке театральных и оперных представлений, концертов и прочих сценических выступлений.

Общество 22.11.2019 представило в комитет заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и о соответствии условиям отнесения к категории малого и среднего предпринимательства.

Распоряжением заместителя Главы администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 26.02.2020 N 15-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого помещения.

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 03.02.2020 N 19/2-20/01/20 в размере 5 593 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Комитет письмом от 05.03.2020 N 11-04-04/1887 направил обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Письмом от 18.03.2020 N 02 общество сообщило комитету о несогласии с предложенной в проекте договора ценой и о том, что исходя из стоимости аналогичных помещений цена выкупаемого имущества не может превышать 4 700 000 руб., а также предложило исключить из договора купли-продажи пункты 5.2. и 5.4.1.

Письмом от 24.03.2020 N 11-04-04/2648 комитет уведомил общество об отклонении его разногласий.

Таким образом, считая, что при заключении вышеуказанного договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия по вопросу определения продажной стоимости земельного участка, которые не удалось урегулировать в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции урегулировал разногласия сторон при заключении спорного договора, изложив пункт 2.1 спорного договора в редакции общества, приведенной выше в настоящем постановлении, пункты 5.2 и 5.4.1 договора изложил в редакции комитета.

Комитет в апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 4 217 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с экспертным заключением по гражданскому делу NА05-3220/2020", полагая, что указанным законом не установлена обязанность проведения оценки отчуждаемого имущества на дату соответствующего обращения и поскольку цена, предложенная ответчиком, сформирована на 02.02.2020, оспаривая ее, истец должен был предоставить доказательства иной оценки на эту дату.

Апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае стороны урегулируют разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) в порядке реализации истцом права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ), в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, данный спор возник между сторонами относительно цены муниципального имущества, передаваемого в собственность истца в порядке Закона N 159-ФЗ. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной комитетом, считая ее завышенной.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В пункте 2.1 проекта договора купли-продажи цена продажи нежилых помещений указана в размере 5 593 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 03.02.2020 N 19/2-20/01/20.

Определением от 13.07.2020 суд первой инстанции по ходатайству истца назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий Дом" (далее - ООО "АН "Троицкий Дом") Дуникову К.В.

Перед экспертом поставлен вопрос "Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 184,7 кв. м, кадастровый номер 29:28:102029:444, расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Комсомольская, дом 34, по состоянию на 22.11.2019?".

Согласно заключению эксперта ООО "АН "Троицкий Дом" от 05.08.2020 N 412-ПО-2020 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 22.11.2019 составляет 4 217 000 руб.

Общество с заключением экспертизы согласилось, в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило заявленные требования.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что поскольку цена, предложенная ответчиком, сформирована на 02.02.2020, оспаривая ее, истец должен был предоставить доказательства иной оценки именно на эту дату.

Апелляционная инстанция, учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, приходит к выводу о правомерности вывода суда о необходимости определения размера рыночной стоимости имущества по состоянию на 22.11.2019, то есть на дату обращения истца к ответчику с соответствующим заявлением о выкупе.

Поскольку заявленный истцом к установлению размер стоимости спорного нежилого помещения, определенный в отчете об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 03.02.2020 N 19/2-20/01/20 в размере 5 593 000 руб. (без налога на добавленную стоимость), превышает рыночную стоимость имущества, установленную судебной экспертизой от 05.08.2020 N 412-ПО-2020 (без налога на добавленную стоимость), в размере 4 217 000 руб., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что рыночная стоимость подлежит установлению в редакции, предложенной истцом, с чем последний был согласен.

Суд первой инстанции дал подробную оценку заключению оценщика ООО "АН "Троицкий Дом" Дуникова К.В., признав заключение отвечающим требованиям закона. В связи с этим суд, признавая достоверность выводов судебной экспертизы, учитывая отсутствие иных допустимых бесспорных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 22.11.2019, не представление доказательств недостоверности указанной величины рыночной стоимости объектов оценки на указанную дату, и принимая во внимание имущественные интересы ответчика, как продавца имущества, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, а также, учитывая, что в силу положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость, посчитал возможным определить продажную цену объектов недвижимости в размере 4 217 000 руб. (без налога на добавленную стоимость).

При этом суд не согласился с возражениями ответчика по экспертному заключению, что подателем жалобы не оспаривается. Как правильно указал суд первой инстанции, данное заключение соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, экспертом даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом не установлено. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, комитетом не представлено. Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы суд первой инстанции отклонил в связи с отсутствием оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ. Нарушений норм АПК РФ при рассмотрении данного ходатайства не установлено, что подателем жалобы не оспаривается.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд правомерно признал заключение эксперта допустимым доказательством и определил продажную цену объекта недвижимости в размере 4 217 000 руб.

Оснований для переоценки данного вывода суда первой инстанции апелляционная инстанция не усматривает.

Доводов о несогласии с решением суда в остальной части сторонами не заявлено.

Изложенные в жалобе доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 10 сентября 2020 года по делу N А05-3220/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Н.В. Чередина А.Н. Шадрина