Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2020 г. N 20АП-5568/20 по делу N А68-13892/2019

г. Тула

1 декабря 2020 г.

Дело N А68-13892/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30.11.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.12.2020.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Заикиной Н.В. и Селивончика А.Г. (по замене судьи Дайнеко М.М. на основании определения от 27.11.2020), при ведении протокола судебного заседания секретарем Горшковой В.А., при участии от истца - Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области - Николаевой А.И. (доверенность от 12.12.2019 N 29-01-11/20532, диплом от 15.02.2008 ВСГ 0228754, свидетельство о заключении брака от 23.12.2017), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Лидер-Инвест", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 18.08.2020 по делу N А68-13892/2019 (судья Рыжикова Н.А),

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (г. Тула, ИНН 7106058814, ОГРН 1177154000132) (далее - истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер-Инвест" (Тульская область, Ленинский район, р.п. Ленинский, ИНН 7130028497, ОГРН 1077148000423) (далее - ответчик, ООО "Лидер-Инвест") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 198 от 12.10.2010 за период с 01.01.2014 по 31.08.2019 в размере 17 184 рублей 95 копеек, пени в размере 34 036 рублей 20 копеек; расторжении договора аренды земельного участка N 198 от 12.10.2010; обязании освободить земельный участок с кадастровым номером: 71:14:010404:493, площадью 2 000 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Ленинский район, р.п. Ленинский, ул. Механизаторов, северо-восточнее магазина "Перекресток", в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с разрешенным использованием, и передать по акту приема-передачи министерству; в случае неисполнения ответчиком решения суда в течение установленного срока, предоставлении министерству права с соблюдением требований действующего законодательства осуществить действия по освобождению земельного участка (т. 1, л. д. 5 - 10; т. 2, л. д. 2 - 3).

Решением суда от 18.08.2020 в удовлетворении исковых требований министерства отказано (т. 2, л. д. 32 - 39).

Установив, что истец обратился в суд с иском к ответчику 25.11.2019, что подтверждается штампом Арбитражного суда Тульской области на исковом заявлении, и обстоятельства, прерывающие течение срока исковой давности, отсутствуют, суд пришел к выводу, что исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 24.11.2016 удовлетворению не подлежат ввиду пропуска истцом срока исковой давности.

Суд указал, что за период с 25.11.2016 по 30.08.2019 у ответчика имелась задолженность по арендным платежам, однако истцом в материалы дела представлены платежные документы, которые подтверждают перечисление арендной платы за земельный участок и пени по договору аренды от 12.10.2010 N 198. При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что ООО "Лидер-Инвест" взыскиваемая задолженность и пени по договору аренды земельного участка оплачены в полном объеме.

Учитывая, что нарушения условий договора, выразившиеся в несвоевременном внесении арендной платы, устранены ответчиком (задолженность и пени на момент рассмотрения дела погашена в полном объеме), и, поскольку судом проверены и подтверждены обстоятельства оплаты арендной платы и пени до вынесения решения судом и установлено устранение обстоятельств, послуживших основанием для подачи иска, а по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, а также с учетом того, что арендные отношения сторон носят длящийся характер, задолженность ответчика на момент рассмотрения спора судом погашена в полном объеме, расторжение договора в рассматриваемом случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, при этом имущественные интересы министерства, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, о взыскании которых истец предъявил соответствующее требование, в связи с тем, что в результате оплаты долга ответчиком невнесение арендных платежей перестало быть существенным нарушением условий договора аренды в смысле части 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, министерство обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции от 18.08.2020, принять новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме (т. 2, л. д. 44 - 49).

Заявитель указывает на решение Арбитражный суд Тульской области от 11.04.2014 по делу N А68-10654/2013, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: 71:14:010404:493 в размере 934 448 рублей. В 2014 году арендная плата была изменена в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: 71:14:010404:493, и арендная плата в месяц составила 10 278 рублей 93 копейки (установлена на основании решения Собрания представителей муниципального образования Ленинский район от 26.12.2011 N 31-8 (в редакции от 29.10.2013) при Ки = 13,2 % и кадастровой стоимости 934 448 рублей).

По мнению министерства и согласно представленному в материалы дела расчету, задолженность после подачи иска в суд полностью ответчиком не погашена, и Арбитражный суд Тульской области не дал правового обоснования применения расчета ООО "Лидер-Инвест", где размер арендных платежей изменяется два раза за 2014 год.

Считает, что суд не применил положения Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условия договора, безосновательно принял контррасчет ответчика, не мотивировав в решении причин и оснований, по которым расчет министерства был отклонен.

Обращает внимание на то, что из материалов дела следует, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, и согласно пункту 4.1.4 договора аренды, арендодатель также имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы более чем за три месяца, а, поскольку основной целью сдачи имущества в аренду является для арендодателя получение арендных платежей, невнесение ответчиком арендной платы более двух раз влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Ссылаясь на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указывает на то, что даже после уплаты арендатором арендных платежей иск о расторжении договора аренды может быть заявлен в суд и удовлетворен.

В судебном заседании представитель министерства поддержал доводы апелляционной жалобы и представленный уточненный расчет задолженности по договору аренды земельного участка N 198 от 12.10.2010 за период с 01.01.2014 по 31.08.2019 в размере 17 184 рублей 95 копеек, пени в размере 34 036 рублей 20 копеек, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представители ООО "Лидер-Инвест" отзыв в суд апелляционной инстанции не представили, в судебное заседание не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ООО "Лидер-Инвест", надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания, на основании статей 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 18.08.2020 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 12.10.2010 между комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район (арендодатель) и ООО "Лидер-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды N 198 земельного участка с кадастровым номером: 71:14:010404:493, площадью 2 000 кв. метров, расположенный по адресу: Тульская область, Ленинский район, рабочий поселок Ленинский, ул. Механизаторов, северо-восточнее магазина "Перекресток", для стоянок автомобильного транспорта (т. 1, л. д. 11 - 14).

Договор заключен на срок 5 лет с 30.09.2010 по 30.09.2015 (пункт 2.1 договора).

По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем, договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновил действие на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3.4 договора (в редакции соглашения от 22.09.2011) арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно до 10 числа каждого месяца.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Министерство, указывая, что у ответчика имеется задолженность по договору аренды за период с 01.07.2017 по 31.08.2019, направило в его адрес претензию от 30.09.2019 N 29-01-11/15970, в которой просило уплатить задолженность по арендной плате и пени, с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка, оставленную последним без ответа и удовлетворения (т. 1, л. д. 23 - 25).

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании долга и пени по договору аренды от 12.10.2010 N 198.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Истец 25.11.2019 обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к ответчику о взыскании задолженности, что подтверждается штампом Арбитражного суда Тульской области на исковом заявлении (т. 1, л. д. 5).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и тому подобное), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Суд установил, что обстоятельства, прерывающие течение срока исковой давности, отсутствуют. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 24.11.2016 удовлетворению не подлежат.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что по условиям договора аренды земельного участка арендатор уплачивает арендную плату за текущий месяц до 10 числа текущего месяца.

За период с 25.11.2016 по 30.08.2019 у ответчика имелась задолженность по арендным платежам.

Истцом в материалы дела представлены платежные документы, которые подтверждают перечисление арендной платы за земельный участок и пени по договору аренды от 12.10.2010 N 198.

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно заключил, что ООО "Лидер-Инвест" взыскиваемая задолженность и пени по договору аренды земельного участка оплачены в полном объеме.

Рассматривая требование о расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.2010 N 198, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателю по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством, а также случаях, указанных в пункте 4.1.4, а также по соглашению сторон в порядке, предусмотренном законодательством.

Согласно пункту 4.1.4 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 3 месяца, в случае не исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 3.5 и нарушения других условий договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. На основании имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что нарушения условий договора, выразившиеся в несвоевременном внесении арендной платы, устранены ответчиком (задолженность и пени на момент рассмотрения дела погашена в полном объеме).

Анализ положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовых позиций, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" позволяет сделать вывод о том, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Судом проверены и подтверждены обстоятельства оплаты арендной платы и пени до вынесения решения судом, таким образом, установлено устранение обстоятельств, послуживших основанием для подачи вышеуказанного иска.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

С учетом того, что арендные отношения сторон носят длящийся характер, задолженность ответчика на момент рассмотрения спора судом погашена в полном объеме, расторжение договора в рассматриваемом случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

При этом имущественные интересы министерства, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, о взыскании которых истец предъявил соответствующее требование.

В связи с тем, что в результате оплаты долга ответчиком невнесение арендных платежей перестало быть существенным нарушением условий договора аренды в смысле части 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Проанализировав материалы дела, в том числе представленный в суд апелляционной инстанции расчет задолженности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации министерство освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 18.08.2020 по делу N А68-13892/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (г. Тула, ИНН 7106058814, ОГРН 1177154000132) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Н.В. Заикина А.Г. Селивончик