Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2020 г. N 09АП-50612/20 по делу N А40-27820/2020

г. Москва

30 ноября 2020 г.

Дело N А40-27820/20

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Экспо Строй" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.08.2020 по делу N А40-27820/20 по иску ООО "Экспо Строй" (ИНН 7733321417, ОГРН 1177746539520) к ООО "Спар Миддл Волга" (ИНН 5258056945, ОГРН 1055233077569) о взыскании задолженности, расторжении договора и по встречному иску ООО "Спар Миддл Волга" к ООО "Экспо Строй" о взыскании задолженности по договору аренды, о взыскании штрафа,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Астапович А.А. по доверенности от 21.09.2020, диплом номер 107705 0207489 от 24.06.2015,

от ответчика: Измайлова Е.Г. по доверенности от 19.11.2020, диплом номер ВСА 0183194 от 24.06.2011,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Экспо Строй" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Спар Миддл Волга" о расторжении договора субаренды N Изумруд-22/17 от 01.12.2019 г., взыскании задолженности в сумме 1 002 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 9 618 руб. 80 коп. с дальнейшим начислением по день фактической оплаты задолженности.

Определением суда от 21.05.2019 г. в порядке ст. 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный ООО "Спар Миддл Волга" к ООО "Экспо Строй" о взыскании задолженности в сумме 807 736 руб. 36 коп., штрафа в сумме 1 000 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 августа 2020 года в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, требования по встречному иску удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец по первоначальному иску обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что выводы суда первой инстанции не соответствуют материалам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права при неполном исследовании всех обстоятельств по делу.

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, выслушав пояснения сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 05 августа 2020 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 01.12.2019 г. между ООО "СПАР Мидл Волга" (арендатор) и ООО "ЭкспоСтрой" (субарендатор) был заключен договор субаренды N Изумруд-22/17, по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное пользование помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Изумрудная, д. 3, стр. 1, этаж 2, общей площадью 850 кв.м.

Помещение передано субарендатору во временное владение и пользование по акту приема-передачи помещения от 03.12.2019 г.

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения от 01.12.2019 г. к договору субаренды субарендатор в рамках проведения ремонтных работ в помещении проводит работы по устройству полов на объекте.

В обоснование заявленных исковых требований, истец указывает на то, что приступая к работам, субарендатор обнаружил отсутствие электричества и водоснабжения, что подтверждается перепиской с представителем арендатора, который пояснил возможность их обеспечения только с 15 декабря 2019 года.

Также, истец ссылается на то, что согласно п. 2 договора в случае претензий относительно состояния помещения арендатор обязан их устранить, однако ответчиком электричество и водоснабжение в помещении обеспечены не были, что сделало невозможным проведение ремонтных работ.

В силу п. 1.9 дополнительного соглашения N 1 от 01.12.2019 г. арендатор принял на себя обязательство выполнять стяжку на полу в помещении, что также не исполнил. 27.01.2019 г. истец направил в адрес ответчика претензию в рамках досудебного урегулирования спора с требованием расторгнуть договор субаренды N Изумруд 22/17 от 01.12.2019 г. и вернуть денежные средства, уплаченные субарендатором в качестве обеспечительного платежа по договору в сумме 1 002 000 руб.

Рассмотрев первоначальные исковые требования, суд первой инстанции указал, что в соответствии с п. 2.1. договора при наличии претензий к техническому состоянию помещений все претензии указываются в акте сдачи-приемки.

Согласно п. 2.3. договора арендатор не отвечает за недостатки переданных в субаренду помещений, которые были оговорены им при заключении настоящего договора или были заранее известны субарендатору либо должны были быть обнаружены при обычном способе приемки субарендатором во время осмотра каждого помещения до подписания акта сдачи-приемки.

Факт приемки помещения подтверждается актом приема-передачи от 03.12.2019 г.

Согласно п. 2 акта субарендатор, осмотрев помещение, принял его во временное владение и пользование. В результате осмотра было установлено, что техническое состояние помещения и коммуникаций находится в исправном и пригодном для дальнейшего использования состоянии, санитарное и техническое состояние помещения позволяет использовать его по прямому назначению, указанному в договоре.

Таким образом, суд пришел к выводу, что никаких претензий к техническому состоянию помещения субарендатор на момент подписания акта приема-передачи не имел.

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения от 01.12.2019 г. к договору, стороны договорились, что субарендатор в рамках проведения ремонтных работ в помещении проводит работы по устройству полов на объекте. Стороны согласуют график производства таких работ, арендатор вправе отслеживать порядок проведения и состав работ. Работы должны быть выполнены субарендатором до 20.01.2020 г.

В случае невыполнения субарендатором принятых на себя обязательств субарендатор по требованию арендатора в течение 3 рабочих дней выплачивает штраф в сумме 1 000 000 руб.

При этом, в соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения от 01.12.2019 г. к договору, стороны установили, что субарендатор в рамках проведения ремонтных работ в Помещении проводит работы по устройству полов на объекте. Стороны согласуют график производства таких работ, арендатор вправе отслеживать порядок проведения и состав работ.

Из материалов дела следует, что точки подключения были обеспечены Ответчиком 12.12.2019, что подтверждается актом приемки выполненных работ N 1 и N 2 с ООО "Сантехстрой", актом приемки выполненных работ N1 с ООО "Мегавольт".

Доказательств того, что ответчик создавал препятствия пользованию имуществом, что в свою очередь повлекло невозможность выполнить работы по устройству полов на объекте до 20.01.2020 г. истцом не представлено, таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

При рассмотрении встречного искового заявления, суд первой инстанции указал, что ООО "Спар Миддл Волга" ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком по встречному иску обязательств по оплате арендных платежей, а также штрафа за неисполнение обязательства по проведению работ по устройству полов на объекте, что послужило основанием для одностороннего отказа арендатора от договора субаренды и обращения со встречным иском о взыскании задолженности в размере 807 736 руб. 36 коп., штрафа в размере 1 000 000 руб.

В соответствии с п. 4.1 договора за пользованием арендуемыми помещениями субарендатор в порядке, определенном договором, обязуется осуществлять следующие виды платежей: фиксированную арендную плату, переменную арендную плату.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, за ним последним образовалась задолженность за период с декабря 2019 г. по февраль 2020 г. в сумме 807 736 руб. 36 коп.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 7.2. договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора с удержанием суммы обеспечительного платежа в качестве штрафа в случае просрочки внесения фиксированной арендной платы более чем на 30 календарных дней.

Согласно п. 7.3. договора при отказе арендатора от исполнения договора по основаниям, указанным в п. 7.2 договора, арендатор обязуется направить об этом письменное извещение субарендатору за пять календарных дней до намеченной даты прекращения договора.

В течение этого срока субарендатор обязуется освободить арендуемое помещение и не позднее намеченной даты прекращения договора передать его арендатору по акту сдачи-приемки.

18.02.2020 г. ООО "СПАР Миддл Волга" направило в адрес ООО "Экспо Строй" уведомление о расторжении договора субаренды N Изумруд-22/17 от 01.12.2019 г., ввиду просрочки внесения фиксированной арендной платы более чем на 30 календарных дней, а также письменное требование оплатить задолженность по арендной плате и штраф в размере 1 000 000 руб. за нарушение принятых по договору обязательств.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения от 01.12.2019 г. к договору субаренды в случае невыполнения субарендатором принятых на себя обязательств по проведению работ по устройству полов на объекте субарендатор по требованию арендатора в течение 3 рабочих дней выплачивает штраф в размере 1 000 000 руб.

В связи с нарушением ответчиком по встречному иску принятых на себя обязательств, истцом по встречному иску на основании п. 1 дополнительного соглашения от 01.12.2019 г. к договору субаренды заявлено требование о взыскании штрафа в сумме 1 000 000 руб.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статьей 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и исходил из установленного факта заключения сторонами спорного договора аренды, а также дальнейшего его расторжения, наличия у ответчика по встречному иску задолженности по арендной плате по спорному договору аренды, отсутствия доказательств оплаты ответчиком образовавшейся задолженности, в связи с чем, пришел к выводу, что исковые требования в части взыскания задолженности подлежат удовлетворению в полном объеме.

Однако, признавая требование в части взыскания неустойки законным, суд первой инстанции пришел к выводу о возможности применения в данном случае ст. 333 ГК РФ, и снизил размер неустойки до суммы 200 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод заявителя жалобы относительно того, суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу об отсутствии недостатков в арендуемом помещении, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в соответствии с п. 2.1. договора при наличии претензий к техническому состоянию помещений все претензии указываются в акте сдачи-приемки.

Согласно п. 2.3. договора арендатор не отвечает за недостатки переданных в субаренду помещений, которые были оговорены им при заключении настоящего договора или были заранее известны субарендатору либо должны были быть обнаружены при обычном способе приемки субарендатором во время осмотра каждого помещения до подписания акта сдачи-приемки.

Факт приемки помещения подтверждается актом приема-передачи от 03.12.2019 г., копия которого имеется в материалах дела, к этому моменту обеспечены временные точки подключения на воду и электричество (подтверждается актами выполненных работ, находящимися в материалах дела).

Согласно п. 2 акта субарендатор, осмотрев помещение, принял его во временное владение и пользование.

В результате осмотра было установлено, что техническое состояние помещения и коммуникаций находится в исправном и пригодном для дальнейшего использования состоянии, санитарное и техническое состояние помещения позволяет использовать его по прямому назначению, указанному в договоре.

Таким образом, никаких претензий к техническому состоянию помещения субарендатор на момент подписания акта приема-передачи не имел.

Кроме того, препятствий для выхода на работы по ремонту и устройству полов, с учетом наличия временных точек подключения на воду и электричество, у ООО "Экспо Строй" не было (ключи от помещения были переданы, вход в помещение свободный).

Изначально обязанность по устройству полов была возложена на ответчика, но истец, предложил провести данные работы своими силами, но с условием, что будут согласованы сроки окончания работ, и все производственные моменты.

В свою очередь, ответчик снизил фиксированную арендную плату с 208 750 (п. 1.4 приложения N 1 к договору) до 167 000 (п. 2 дополнительного соглашения к договору), и увеличили сроки льготных условий по арендным платежам

График работ с ответчиком ООО "Экспо Строй" не согласовали, к работам не приступили, нарушив свои обязательства по договору, а именного п. 1 дополнительного соглашения к договору от 01.12.2019 г.

Доказательства согласования с ответчиком графика работ по устройству полов на объекте, уведомления о сроках выхода на объект для выполнения работ, представления документов на согласование работ истцом не были представлены.

При этом, отсутствие точек подключения к электро- и водоснабжению должно было быть обнаружено при обычном способе приемки субарендатором во время осмотра помещения до подписания акта сдачи-приемки, отсутствие точек подключения к коммуникациям не является скрытыми недостатками помещения.

Из материалов дела следует, что постоянные точки подключения были обеспечены Ответчиком 12.12.2019 г., что подтверждается актом приемки выполненных работ N 1 и N 2 с ООО "Сантехстрой", актом приемки выполненных работ N 1 с ООО "Мегавольт".

Помещение было арендовано для обустройства магазина по торговле одеждой и обувью - то есть деятельность торговая истцом еще не велась на тот момент - и ответчик соответственно не мог ей препятствовать.

Доказательств того, что ответчик создавал препятствия пользованию имуществом, что в свою очередь повлекло невозможность выполнить работы по устройству полов на объекте до 20.01.2020 г. истцом не представлено.

Ссылка заявителя жалобы на невозможность проведения работ без участия представителя Технадзора со стороны ответчика, является несостоятельной, поскольку в соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения от 01.12.2019 г. к Договору, стороны договорились, что субарендатор в рамках проведения ремонтных работ в Помещении проводит работы по устройству полов на объекте.

Стороны согласуют график производства таких работ, Арендатор вправе отслеживать порядок проведения и состав работ.

Ссылка заявителя на ст. 53 Градостроительного кодекса РФ безосновательна и не распространяется на правоотношения сторон.

В материалах дела имеется переписка сторон, из которой следует, что у ООО "Экспо Строй" был свободный доступ к помещению и возможность проведения работ (времянка обеспечена). Как указывает истец по встречному иску, в вызове на объект специалиста ответчиком отказано не было, а сам запрос был лишь в сообщении от 6 декабря в 21:38 ч. (пятница, нерабочее время).

Кроме того, согласно ст. 65 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства на которые ссылается. Доказательства согласования с ответчиком графика работ по устройству полов на объекте, уведомления о сроках выхода на объект для выполнения работ, представления документов на согласование работ истцом не представлены.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.08.2020 по делу А40-27820/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева В.В. Валюшкина