Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2020 г. N 09АП-61150/20 по делу N А40-172394/2019

г. Москва

01 декабря 2020 г.

Дело N А40-172394/19

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Т.В. Захаровой, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.В. Саватюхиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 сентября 2020 года по делу N А40-172394/19, принятое судьей Хабаровой К. М., по иску ООО "ТОРГОВЫЙ ДОМ ВЛАДИМИР И ВНУК" к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Иванов А.Д. по доверенности от 23.11.2020

от ответчика: Кастальская Г.С. по доверенности от 16.07.2020

УСТАНОВИЛ:

ООО "Торговый дом Владимир и внук" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы обязании Департамент городского имущества г. Москвы заключить с ООО "Торговый дом Владимир и внук" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Варшавское, д.145, корп. 1, общей площадью 114,7 кв.м. на условиях направленной оферты.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18 сентября 2020 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить полностью и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, представил письменные объяснения.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ТОРГОВЫЙ ДОМ ВЛАДИМИР И ВНУК" заключен договор аренды нежилого помещения от 18.11.2004 N 06-01198/04, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Варшавское, д. 145, корп. 1, общей площадью 114,7 кв.м..

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 15 мая 2018 года к договору аренды срок действия договора аренды продлен по 19 декабря 2027 года.

ООО "Торговый Дом Владимир и Внук" является субъектом малого и среднего предпринимательства, о чем свидетельствуют Сведения из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 02.07.2019 N ЮЭ9965-19-6187665. Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 01 ноября 2011 г. N 2373-р о приватизации нежилого помещения по адресу: г. Москва, Варшавское ш. д.145, корп.1 утверждена приватизация указанного нежилого помещения и утвержден способ продажи - предоставление ООО "Торговый Дом Владимир и Внук" имущественного права выкупа. Ответчиком в адрес Истца был направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества, однако по истечении тридцати дней со дня получения вышеуказанного проекта истец не подписал договор купли-продажи арендуемого имущества в установленный срок, поскольку Ответчик предложил выкупить помещение единовременным платежом, а не в рассрочку.

09 апреля 2019 года Истец снова направил в адрес Ответчика заявление о предоставлении государственной услуги, но получил письмо об отказе от 12 апреля 2019 г. N 33-5-41993/19-(0)-1), указав на разъяснения Минэкономразвития России в письме от 14.08.2018, где указывается, что положение части 10.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ применимо в случае, когда заявление было направлено субъектом МСП по своей инициативе в соответствии со статьей 9 Федерального закона N 159-ФЗ, вместе с тем субъект МСП утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по основаниям, предусмотренным частью 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ.

Истец указывает, что ссылка на данное письмо Минэкономразвития России является несостоятельной, поскольку согласно нормам действующего законодательства органы исполнительной власти не наделены правом легального толкования нормативно-правовых актов, за исключением случаев, когда это прямо предусмотрено законом.

Письмо Минэкономразвития от 14.08.2018 N Д13и-442 не является нормативно-правовым актом, не было опубликовано и не подлежит применению, поскольку противоречит положениям ч. 10.1 статьи 4 закона N 159-ФЗ от 22.07.2008. Положениями ч. 10.1 статьи 4 закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. возможность реализации субъектом малого предпринимательства, ранее утратившего право выкупа арендованного имущества по основаниям, предусмотренным частью 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, своего право на повторную подачу такого заявления не ставится в зависимость от того, кто ранее был инициатором заключения договора купли-продажи арендованного имущества, уполномоченный орган или сам субъект малого предпринимательства.

Полагая, что отказ Ответчика от 12 апреля 2019 г. N 33-5-41993/19-(0)-1 является незаконным, Истец направил в адрес Ответчика отчет оценщика ИП Летова О.В. N 1704 от 29 апреля 2019 года об определении рыночной стоимости нежилого помещения и оферту - проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Варшавское, д.145, корп. 1, общей площадью 114,7 кв.м. со следующими условиями:

- цена объекта составляет 7 198 000 руб. на основании отчета оценщика ИП Летова О.В. N 1704 от 29 апреля 2019 года;

- оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения.

Однако письмом от 17 июня 2019 года исх.N ДГИ-1-43068/19-1 Ответчик отказал в заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, ссылаясь на утрату преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При этом, Ответчик указал, что "в настоящее время Департаментом инициированы мероприятия по оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 114,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д.145, корп.1. После поступления в Департамент отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, Департаментом будет принято решение об условиях приватизации и в адрес ООО "Торговый Дом Владимир и Внук" будет направлен проект договора купли-продажи в установленном порядке".

Таким образом, в письме от 17 июня 2019 года исх.N ДГИ-1-43068/19-1 Ответчик одновременно отказывает в заключении договора, ссылаясь на утрату Истцом права преимущественного выкупа, и указывает на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135).

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям: истец является субъектом малого предпринимательства; задолженности истца по арендной плате на момент обращения отсутствовала; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества": указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли- продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

Согласно статье 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законом. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 21 февраля 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство судебных экспертов", эксперту Кирилловой Екатерине Владимировне. На разрешение эксперта поставлен вопрос

- Какова рыночная стоимость нежилых помещений расположенных по адресу: г. Москва, ш. Варшавское, д. 145, корп. 1, с кадастровым номером 77:05:0008006:1029, общей площадью 114,7 кв.м. по состоянию на 09.04.2019 г. без учета НДС?

Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения общества за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" - на 09.04.2019 г.

Согласно представленному судебному заключению, Рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ш. Варшавское, д.145, корп. 1, общей площадью 114,7 кв.м по состоянию на 09 апреля 2019 года составляет 11 250 000 рублей (без учета НДС).

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требованию ссылаясь на утрату истцом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, а также указывает, что договор аренды нежилого помещения от 18.11.2004 N 06-01198/04 расторгнут по причине "незаконной субаренды" и нецелевого использования объекта.

Суд, изучив доводы ответчика, в совокупности представленных в материалы дела доказательств, отклонил доводы ответчика.

Истцом указывалось, что 15 октября 2019 года в судебном заседании представителем ООО "Торговый дом Владимир и Внук" от представителя Департамента городского имущества города Москвы были получены сведения с сайта Почты России об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12599334280684. По утверждению представителя Ответчика, 24 июля 2019 года в адрес Истца был направлен проект договора купли-продажи, однако по вине Истца почтовое отправление не было получено, вследствие чего Истец утратил право выкупа помещения. Согласно реестру внутренних почтовых отправлений, получателем письма указан Романов. Адрес получателя указан неверно: 117405, г. Москва, Варшавское ш., д.145, корп.1.

Между тем, верный адрес получателя согласно сведения, содержащимся в ЕГРЮЛ: 117405, г. Москва, Варшавское ш., д.145, корп.1, этаж I, пом. 1.

Дом 145 на Варшавском шоссе представляет собой многоквартирный жилой дом, количество квартир - 272.

Отправление на имя физического лица без ссылки на юридическое лицо, без конкретизации помещения/квартиры не могло быть доставлено надлежащим образом.

Сотрудники почты России не могли сообщить или вручить почтовое отправление на имя Романова, поскольку при обращении представитель Истца указывает в качестве получателя именно юридическое лицо - ООО "Торговый Дом Владимир и внук". При этом адрес регистрации генерального директора Романова М.В.: 111622, г. Москва, ул. Большая Косинская, д.128.

Ответчик был извещен об адресе Истца, так как было заключено Дополнительное соглашение. Уже содержащее адрес 117405, г. Москва, Варшавское ш., д. 145, корп. 1, этаж I, пом. 1.

Следовательно, отправление проекта договора купли-продажи не может являться надлежащим. Право выкупа помещения у Истца не утрачено.

Данный довод соответствует вывода суда: ответчиком была нарушена полнота указания юридического адреса Истца и имя получателя, вследствие чего заказное почтовое отправление с почтовым идентификатором 12599334280684 получить не представлялось возможным.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

На основании изложенного, поскольку истец соответствует всем критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, исковые требования истца об обязании заключить договор купли-продажи подлежит удовлетворению.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 сентября 2020 года по делу N А40-172394/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Т.В. Захарова А.И. Трубицын