Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2020 г. N 13АП-28083/20 по делу N А21-2389/2020

г. Санкт-Петербург

02 декабря 2020 г.

Дело N А21-2389/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Галенкиной К.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещено.

от ответчика: Плетенской С.Л. (12.05.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28083/2020) ООО "Стройка" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.08.2020 по делу N А21-2389/2020 (судья Гурьева И.Л.), принятое по иску Администрации Советского городского округа к ООО "Стройка" об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Советского городского округа (далее - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройка" (далее - ООО "Стройка", общество, ответчик) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:16:010515:180, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:16:010515:27.

Решением от 17.08.2020 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, ООО "Стройка" обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, полагая, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал. Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, с 2006 года ООО "Стройка" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:16:010515:27 (39:16:010515:0020 - до изменений 2009 г.), площадью 11070 кв.м., расположенного по адресу: г. Советск, ул. Искры, с разрешением использования "под строительство торгово-развлекательного комплекса".

Срок аренды неоднократно продлевался дополнительными соглашениями к договору аренды.

04.04.2014 ООО "Стройка" зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:16:010515:180 степенью готовности 30 %, что подтверждается выпиской ЕГРН.

23.12.2016 между сторонами заключен договор аренды N 192, в соответствии с условиями которого обществу передан земельный участок с КН 39:16:010515:27 в аренду на три года для завершения строительства объекта.

Ссылаясь на прекращение договора аренды по истечении установленного в нем срока Администрация обратилась в арбитражный суд с иском об изъятии на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов.

Суд первой инстанции, признав договор прекращенным, удовлетворил исковые требования Администрации.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Как следует из пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила). В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в ЗК РФ пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Право собственности Общества на объект незавершенного строительства 30% готовности зарегистрировано 04.04.2014.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Нормы, регулирующие правоотношения участников гражданского оборота, связанные с предоставлением земельных участков, носят императивный характер, в связи с чем не могут быть изменены по соглашению сторон.

На момент заключения договора действующее законодательство не предусматривало предоставление земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства без проведения торгов в иных целях, чем предусмотрено пунктом 10 части 2 ст. 39.6 ЗК РФ (однократно для завершения строительства) и договор аренды был заключен для завершения строительства.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом реализовано при заключении договора аренды в 2016 году, между тем строительство объекта недвижимости не закончено, что свидетельствует об отсутствии у Общества права на последующее продление арендных правоотношений.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Частью 3 статьи 425 ГК РФ определено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Пунктом 6 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Учитывая изложенное, следует признать, что в данном случае договор аренды прекратил свое действие по истечении трех лет с момента его заключения.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии объекта является нарушение срока строительства объекта вследствие действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ доказательства наличия предусмотренных указанных пунктом оснований для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии объекта Обществом не представлены.

Доводы истца, приведенные в исковом заявлении, тщательно исследованы судом и подробно изложены в решении.

Доводы апелляционной жалобы не имеют существенного правого значения и не влияют на правильность вывода суда, признаны апелляционным судом несостоятельными.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.08.2020 по делу N А21-2389/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

К.В. Галенкина И.А. Тимухина