Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2020 г. N 04АП-4926/20 по делу N А19-8485/2020

г. Чита

02 декабря 2020 г.

Дело N А19-8485/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2020 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей Желтоухова Е.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Селивановой Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 05 августа 2020 года по делу N А19-8485/2020 по исковому заявлению администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, адрес: 664025, область Иркутская, город Иркутск, улица Ленина, дом 14) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653; адрес: 664056, Иркутская область, город Иркутск, улица Академическая, дом 70) о признании уведомления незаконным, третье лицо - закрытое акционерное общество "Сибхимстройматериалы" (ИНН 3810025111, ОГРН 1033801428066),

(суд первой инстанции - А.А. Архипенко),

при участии в судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа:

от истца: Будаев А.С. - представитель по доверенности от 10.01.2020 (представлен документ, свидетельствующий о наличии высшего юридического образования);

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Иркутска (далее - истец, администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с требованием о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее - ответчик, управление, Росреестр) о приостановлении государственной регистрации прав от 17.03.2020 N КУВД-001/2020-2828902/1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено закрытое акционерное общество "Сибхимстройматериалы" (далее - третье лицо, общество).

Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении заявления отказано.

В обосновании суд указал, что в силу положений ст.39.20 Земельного кодекса РФ в рассматриваемой ситуации заключается один договор с множественностью лиц на стороне арендатора, а не несколько договоров, поэтому действия управления являются соответствующими закону, так как на регистрацию представлен новый договор.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 05.08.2020 по делу N А19-8485/2020 и принять по делу новое решение, исковые требования администрации города Иркутска удовлетворить.

Указывает, что Управление Росреестра по Иркутской области квалифицирует представленные на регистрацию экземпляры Договоров от 10.01.2020 N 5549-1, подписанные только каждым конкретным арендатором, в качестве нового договора аренды, в связи с чем предлагает представить заявление о прекращении государственной регистрации аренды в отношении объекта: земельный участок с кадастровым номером 38:36:000005:33020, площадью 7165 кв.м. расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, то есть права аренды по договору аренды земельного участка от 10.01.2020 N 5549, заключенному между администрацией города Иркутска в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска и Велибековым А.Г., который являлся первым представленным на регистрацию экземпляром.

Представленные в Управление Росреестра по Иркутской области экземпляры Договора от 10.01.2020 N 5549-1, подписанные самостоятельно с ЗАО "Сибхимстройматериалы", с условием о согласии сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000005:33020, в котором перечислены такие правообладатели, содержит все необходимые условия, предусмотренные положениями статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, не являются новыми договорами аренды земельного участка с кадастровым номером 38:36:000005:33020, они лишь подписаны соответствующими правообладателями помещений с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений во исполнения положений статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. Вышеуказанный проект договора подписан не всеми собственниками жилых помещений.

Считает принятие Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области решений, выраженных в уведомлениях от 17.03.2020 N КУВД-001/2020-2828902/1, о приостановлении государственной регистрации прав аренды по договору аренды земельного участка от 10.01.2020 N 5549-1 со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 38:36:000005:33020, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, не соответствует положениям статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, пункту 4 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и нарушает права и законные интересы как лица, в полномочия которого входит распоряжение земельными участками, расположенными на территории города Иркутска, государственная собственность на которые не разграничена, тем самым препятствуя реализовывать положения земельного законодательства по распоряжению земельными участками и получать прибыль от аренды в местный бюджет.

На апелляционную жалобу истца поступил отзыв управления, в котором оно просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 29.10.2020.

Представитель администрации в судебном заседании дал пояснения согласно доводам апелляционной жалобы. Просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в муниципальной собственности города Иркутска находится земельный участок с кадастровым номером 38:36:000005:33020 площадью 7 165 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург.

На указанном земельном участке находится объект капитального строительства - цех по ремонту автобусов, назначение - нежилое, кадастровый номер 38:36:000005:6239, количество этажей 4, подземных - 1, в состав которого входят помещения:

* встроенное нежилое помещение в здании административно-бытового корпуса, цеха по ремонту автобусов на 1-2 этажа 1-3-этажного кирпичного здания с подвалом, принадлежащее на праве собственности Велибекову Алику Гюлалиевичу;

* нежилое помещение в здании административно-бытового корпуса, цеха по ремонту автобусов, расположенное на 1,2 этажах и в подвале 1-3-этажного кирпичного здания с подвалом, принадлежащее ЗАО "Сибхимстройматериалы";

- встроенное нежилое помещение административно-бытового корпуса, расположенное на 1,2,3-х этажах 1-3 этажного здания с подвалом, принадлежащее на праве собственности ЗАО "Иркутский ремонтно-механический завод";

* встроенное нежилое помещение в здании административно-бытового корпуса, цеха по ремонту автобусов, расположенное на 2 этаже 1-3-этажного кирпичного здания с подвалом, принадлежащее на праве собственности Орлову Алексею Петровичу;

* нежилое помещение в здании административно-бытового корпуса, цеха по ремонту автобусов на 1 этаже 1, принадлежащее на праве собственности Деревцову Игорю Сергеевичу;

* нежилое помещение в здании административно-бытового корпуса, цеха по ремонту автобусов, расположенное в подвале 1-3х этажного здания с подвалом, принадлежащее на праве собственности Велибекову Алику Гюлалиевичу;

- нежилое помещение, подвал N 1, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации.

10.01.2020 между администрацией города Иркутска в лице комитета по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и одним из собственником помещений, находящихся в цехе по ремонту автобусов, расположенном на принадлежащем муниципальному образованию земельном участке - Велибековым Аликом Гюлалиевичем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 5549, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и/или пользование земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, кадастровый номер 38:36:000005:33020, площадью 7 165 кв.м.

Поскольку в расположенном на принадлежащем муниципальному образованию земельном участке с кадастровым номером 38:36:000005:33020 объекте капитального строительства - цехе по ремонту автобусов находятся нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности кроме арендатора Велибекова А.Г. и иным физическим и юридическим лицам, а земельный участок является неделимым, в пункте 1.7 договора аренды стороны согласовали условие на вступление в этот договор иных правообладателей помещений - ЗАО "Сибхимстройматериалы", Орлова А.П., ЗАО "Иркутский ремонтно-механический завод", Деревцова И.С. и Российской Федерации.

После заключения договора аренды с Велибековым А.Г. комитетом были подготовлены и направлены на согласование идентичные по содержанию проекты договоров аренды земельного участка с кадастровым номером 38:36:000005:33020 и в адрес иных правообладателей помещений в административном здании на земельном участке, в том числе в адрес собственника ЗАО "Сибхимстройматериалы" - договор аренды N 5549-1 от 10.01.2020.

ЗАО "Сибхимстройматериалы" предложенную комитетом оферту акцептовало, подписав проект договора аренды земельного участка N 5549-1 от 10.01.2020 на предложенных арендодателем условиях.

В целях регистрации договора аренды по правилам пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ комитет обратился в управление с заявлением о регистрации договора аренды от 10.01.2020 N 5549-1.

Уведомлением от 17.03.2020 N КУВД-001/2020-2828902/1 управление сообщило министерству о приостановлении регистрации договора от 10.01.2020 N 5549-1 по мотиву необходимости заключения соглашения о присоединении нового арендатора - ЗАО "Сибхимстройматериалы" к ранее заключенному договору от 10.01.2020 N 5549 с Велибековым А.Г., а не заключения нового договора аренды с - ЗАО "Сибхимстройматериалы".

Не согласившись с уведомлением, администрация оспорила его в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, заявитель обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителя заявителя в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, обращаясь с настоящим требованием о признании незаконными действий (бездействия) управления администрации необходимо доказать наличие двух условий: несоответствие действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

Пунктами 3, 9 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Как правильно установлено судом первой инстанции, в муниципальной собственности города Иркутска находится земельный участок с кадастровым номером 38:36:000005:33020 площадью 7 165 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург. На указанном земельном участке находится объект капитального строительства - цех по ремонту автобусов, назначение - нежилое, кадастровый номер 38:36:000005:6239, количество этажей 4, подземных - 1, в состав которого входят помещения, принадлежащие на праве собственности юридическим и физическим лицам - ЗАО "Сибхимстройматериалы", ЗАО "Иркутский ремонтно-механический завод" и гражданам Велибекову А.Г., Орлову А.П., Деревцову И.С., Велибекову Алику А.Г., Российской Федерации.

10.01.2020 между администрацией города Иркутска в лице комитета по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и одним из собственником помещений, находящихся в цехе по ремонту автобусов, расположенном на принадлежащем муниципальному образованию земельном участке с кадастровым номером 38:36:000005:33020 - Велибековым Аликом Гюлалиевичем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 5549, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и/или пользование земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, кадастровый номер 38:36:000005:33020, площадью 7 165 кв.м. Заключение договора подтверждено фактом его государственной регистрации.

Поскольку в расположенном на принадлежащем муниципальному образованию земельном участке с кадастровым номером 38:36:000005:33020 объекте капитального строительства - цехе по ремонту автобусов находятся нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности кроме арендатора Велибекова А.Г. и иным физическим и юридическим лицам, а земельный участок является неделимым, в пункте 1.7 договора аренды его сторонами согласовано условие на вступление в этот договор иных правообладателей помещений - ЗАО "Сибхимстройматериалы", Орлова А.П., ЗАО "Иркутский ремонтно-механический завод", Деревцова И.С. и Российской Федерации.

Таким образом, администрацией города Иркутска заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:36:000005:33020 с множественностью лиц на стороне арендатора и содержащий как перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на арендуемом земельном участке, так и субъектный состав их правообладателей (иных лиц, арендаторов земельного участка).

Особенности предоставления земельных участков на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора установлены статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них, расположенных на неделимом участке, вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 названной статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 39.20 Земельного кодекса, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что по смыслу названных норм права, части 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с иными правообладателями здания, сооружения или помещений, расположенных на данном земельном участке может и должен быть заключен только один, возможность заключения самостоятельных договоров аренды такого земельного участка с каждым из арендаторов муниципального земельного участка действующее законодательство не предусматривает. При этом отсутствие в законодательстве императивных требований к форме присоединения к договору с множественностью лиц на стороне арендатора не препятствует присоединению к основному договору по общим правилам материального права - дополнительным соглашением либо подписанием текста основного договора присоединяющимся арендатором.

Соответственно, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что в нарушение названных законоположений администрация оформила отношения по присоединению ЗАО "Сибхимстройматериалы" к договору аренды земельного участка N 5549 от 10.01.2020 с множественностью лиц на стороне арендатора не посредством подписания текста основного договора присоединяющимся арендатором либо дополнительным соглашением как это вытекает из закона, а иным образом - посредством заключения 10.01.2020 с ЗАО "Сибхимстройматериалы" самостоятельного договора аренды земельного участка N 5549-1, поскольку представленный на государственную регистрацию договор N 5549-1 от 10.01.2020, подписан Администрацией г. Иркутска с ЗАО "Сибхимстройматериалы" с множественностью лиц на стороне арендатора поименован как "договор аренды", имеет свои реквизиты и субъектный состав, отличный от договора, заключенного с Валибековым А.Г. Таким образом, на государственную регистрацию представлены различные самостоятельные договоры аренды, содержание которых свидетельствует о возникновения прав и обязанностей у разных лиц.

Как правильно указывает суд первой инстанции, в договорах перечислены все правообладатели помещений, в том числе и лица, подписавшие договор. Объектом аренды в предмете вышеуказанных договоров является один и тот же земельный участок, который в силу осуществленной государственной регистрации договора аренды N 5549 от 10.01.2020 уже обременен правами Валибекова А.Г., что свидетельствуют об идентичности объекта аренды в различных договорах, по одному из которых ранее уже зарегистрированы права на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000005:33020. Каких-либо документов, свидетельствующих о вступлении иных соарендаторов в уже имеющийся договор аренды на государственную регистрацию не представлялось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что представленный на регистрацию договор N 5549-1 от 10.01.2020 соответствует требованиям закона и не является новым договором, как и аналогичные договоры с иными правообладателями помещений, поскольку подписаны соответствующими правообладателями с условием согласия на вступление в этот договор иных правообладателей, отклоняются апелляционным судом по тем же мотивам, что и судом первой инстанции. Апелляционный суд отмечает, что пункты 1.7 рассматриваемых договоров (т.1 л.д.20, 30), предусматривающие, что договор заключается с условием согласия на вступление в договор иных правообладателей помещений путем заключения самостоятельного договора, уже содержит в себе противоречие, поскольку невозможно присоединиться к имеющемуся договору, заключив отдельный самостоятельный договор.

При этом апелляционный суд также отклоняет и довод администрации, приведенный в судебном заседании о том, что заключение отдельных договоров произведено в целях более удобного начисления арендной платы, поскольку мотивы целесообразности не могут иметь преимущество перед требованиями закона, который устанавливает, что заключается один договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, что достигается заключением договора сразу со всеми арендаторами или путем последующего присоединения к договору через заключение соглашений о присоединении к уже имеющемуся договору аренды (которые могут называться договорами, но договорами о присоединении к договору аренды).

В ходе правовой экспертизы, проведение которой установлено положениями статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", заявления администрации г. Иркутска о государственной регистрации договора аренды N 5549-1 от 10.01.2020, подписанного с ЗАО "Сибхимстройматериалы", в отношении земельного участка с местоположением: г. Иркутск, ул. Р.Люксембург, с кадастровым номером 38:36:000005:33020, регистрирующим органом было установлено, что 06.03.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000005:33020 зарегистрирован иной договор аренды N 5549 от 10.01.2020, заключенный с множественностью лиц на стороне арендатора, арендатором зарегистрированного договора является один из правообладателей помещений, расположенных на вышеуказанном земельном участке - Валибеков А.Г.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что установив факт наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000005:33020, регистрирующий орган правомерно со ссылкой на подпункт 4 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" приостановил государственную регистрацию, поэтому в удовлетворении заявления следует отказать.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 08 августа 2020 года по делу N А19-8485/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Е.В.Желтоухов В.А.Сидоренко