Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2020 г. N 09АП-63358/20 по делу N А40-205838/2019

г. Москва

01 декабря 2020 г.

Дело N А40-205838/19

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Александровой Г.С., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Савинкина Алексея Петровича на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 сентября 2020 года по делу N А40-205838/19, принятое судьей Коноваловой Е.В. (1-1167),

по иску ИП Савинкина Алексея Петровича (ОГРНИП318774600236908)

к АО "Оверплэй" (ИНН 7701600062, ОГРН 1057747145631)

третьи лица: 1) Осташевская О.И., 2) Осташевский С.В., 3) к/у АО "Оверплэй" Монаков И.А.

о признании незаконными действия, об установлении арендной платы, об установлении факта отсутствия задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Раковская О.А. по доверенности от 24 октября 2020 года, диплом N БВС от 16 июня 1999 года;

от ответчика: не явился, извещен

от третьих лиц:

от 1-го: Березовская Е.А. по доверенности от 04 июня 2018 года;

от 2 го: Березовская Е.А. по доверенности от 08 июня 2018 года; уд. адвоката N 16981 года;

от 3-го: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Савинкин Алексей Петрович (далее -истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к акционерному обществу "Оверплэй" (далее - ответчик, Общество) о признании незаконными действия ответчика по увеличению постоянной арендной платы до 210 руб. за 1 кв.м. в месяц по договору от 01.07.2018 и об установлении арендной платы в размере 165 руб. 20 коп. за 1 кв.м. в месяц по договору от 01.07.2018, и признания факта отсутствия задолженности за июнь 2019 года по договору от 01.07.2018.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25 сентября 2020 года по делу N А40-205838/19 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель истца, явившийся в судебное заседание, доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель Осташевской О.И. и Осташевского С.В. возражал против доводов, заявленных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей ответчика и к/у АО "Оверплэй".

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды от 01.07.2018 (далее -Договор), по условиям которого арендатору на срок 11 месяцев передается в аренду павильоны и часть открытой площадки до 2600 кв.м, прилегающей к зданию ТЦ "Арбуз" по адресу Самарская обл., г. Тольятти, ул. Коммунальная, д.32.

Как указано в п.2.1 Договора предмет аренды определен согласно Приложению 1 к Договору.

Текст Приложения 1 к Договору содержит одно предложение: "Павильоны и часть открытой площадки, сдаваемые в аренду до 2600 кв.м, находящегося по адресу Самарская обл., г. Тольятти, ул. Коммунальная, д.32".

Как следует из иска, по условиям п.5.4 Договора постоянная и переменная арендная плата может быть изменена арендодателем в сторону повышения на коэффициент инфляции, установленный органами Госкомстата.

Дополнительным соглашением от 01.04.2019 стороны согласовали, что ставка может быть в одностороннем порядке изменена арендодателем один раз в год. При этом увеличенная арендная плата не может превышать размера средней ставки аренды за аналогичные помещения в аналогичных торговых центрах г.Тольятти, продающих товары для обустройства и ремонта жилья, более чем на 3%.

Арендодатель направил истцу уведомление об изменении постоянной арендной платы с 01.06.2019 до 210 руб. за кв.м в месяц.

В связи с тем, что с 01.06.2019 арендатор вносил арендные платежи в размере 165 руб. 20 коп. за 1 кв.м. в месяц, Предприниматель пришел к выводу о незаконности изменения арендной платы в данном объеме, в связи с чем обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что из условий спорного Договора аренды и практики его исполнения сторонами следует, что передаваемое в аренду имущество сторонами не определялось. Таким образом, договор считается незаключенным. При изложенных обстоятельствах права истца не могут быть нарушены письмом ответчика об изменении ставки арендной платы.

Судебная коллегия находит данный ввод суда первой инстанции необоснованным

Как указано в пункте 5 Информационного письма ВАС РФ N 14 от 05.05.1997 г., пункт 3 статьи 434 ГК РФ, говорит о том, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса. Как следует из названного пункта статьи 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ)

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ)

В силу п. 15 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Учитывая, что арендованное имущество было определено сторонами с достаточной степенью определенности, истец получил его по акту приема-передачи, пользовался данными помещениями и вносил арендную плату за данное пользование, то оснований полагать, что спорный Договор фактически не был заключен между сторонами не имеется.

В то же время, данный ошибочный вывод суда первой инстанции не повлиял на правомерность выводов Арбитражного суда г. Москвы об отсутствии правых оснований для удовлетворения иска и не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Так, согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Данная правовая норма разъяснена в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому, в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Как указано ранее дополнительным соглашением от 01.04.2019 стороны согласовали, что ставка может быть в одностороннем порядке изменена арендодателем один раз в год. При этом увеличенная арендная плата не может превышать размера средней ставки аренды за аналогичные помещения в аналогичных торговых центрах г.Тольятти, продающих товары для обустройства и ремонта жилья, более чем на 3%.

Истец утверждал, что установление ставки в размере 210 руб. за 1 кв.м. арендованного имущества в год противоречит условиям дополнительного соглашения к Договору.

В то же время, доказательств обосновывающих данное утверждение Предпринимателем представлено не было.

В связи с наличием спора о размере платы и ее соответствии рыночной ставке, судом по ходатайству истца была назначена экспертиза.

По результатам исследования экспертного заключения, а также заслушивания судом объяснений эксперта в судебном заседании, суд установил, что эксперт не смог ни определить, ни описать в экспертном заключении и в судебном заседании, какой именно объект аренды им исследовался и был предметом аренды.

Суд откладывал судебное разбирательство и предложил истцу представить документы, в т.ч. фотографии, с точным описанием площади и месторасположения арендованных объектов.

Истцом представлено Приложение 4 к договору аренды (копия), которое не было поименовано ни в самом договоре, а также не было ранее представлено на экспертизу и в суд.

На указанном Приложении схематично отображены объекты аренды в виде прямоугольников и указано, что павильон составляет 902 кв.м, а часть открытой площадки 1698 кв.м. (1,2), при этом данные разновеликие объекты отмечены на схеме двумя прямоугольниками примерно равной площади. 4 Договор не содержит характеристик данных объектов, а текст договора (в частности, условие о предмете) не соответствует представленному в судебное заседание Приложению, ссылки на которое отсутствуют в тексте договора.

В Акте приема-передачи от 01.07.18 также отсутствуют какие-либо ссылки на Приложение 4. В Акте указано, что переданы и приняты "павильоны и часть открытой площадки, указанные в Приложении 1 к договору аренды".

Таким образом, из представленных истцом доказательств невозможно установить, в том числе и посредством экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции, обстоятельства превышению размера арендной платы, установленной уведомлением, предела, определенного дополнительным соглашением к Договору.

Каких либо иных доказательств, подтверждающих и безусловно указывающих на превышение 3% барьера стоимости права аренды относительно иных аналогичных торговых площадей, истцом в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, основываясь на буквальном толковании текста Договора и, исходя из смысла правовой нормы, закрепленной ст.ст. 421, 614 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о недоказанности истцом того обстоятельства, что направленное ответчиком уведомление об изменении постоянной арендной платы с 01.06.2019 до 210 руб. за кв.м в месяц противоречит условиям Договора и нарушает права арендатора.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного Предпринимателем иска.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ИП Савинкина Алексея Петровича является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 сентября 2020 года по делу N А40-205838/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Панкратова Н.И.

Судьи

Александрова Г.С. Савенков О.В.