Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2020 г. N 18АП-11028/20 по делу N А76-4805/2020

г. Челябинск

03 декабря 2020 г.

Дело N А76-4805/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Аникина И.А., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Доступное жилье" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2020 по делу N А76-4805/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска - Ганченкова Дарья Андреевна (доверенность от 16.04.2020 сроком до 01.01.2021, диплом);

общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Доступное жилье" - Смолин Давид Сергеевич (доверенность от 09.01.2020 сроком до 31.12.2020, диплом).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "Доступное жилье" (далее - ООО СК "Доступное жилье", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ N 013939-К-2016 от 06.04.2016 за период с 01.11.2018 по 30.11.2019 в размере 3 442 336 руб. 30 коп., неустойки по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ N 013939-К-2016 от 06.04.2016 за период с 01.11.2018 по 30.11.2019 в размере 148 003 руб. 05 коп.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.08.2020 (резолютивная часть объявлена 04.08.2020) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО СК "Доступное жилье" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Податель апелляционной жалобы указывает, что на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, у ООО СК "Доступное жилье" отсутствовали договорные отношения с Комитетом по аренде земельного участка с кадастровым N 74:36:0714001:208.

Апеллянт считает, что Комитетом неправомерно начислялась арендная плата, поскольку срок договора долгосрочной аренды земельного участка N УЗ 013939-К-2016 от 06.04.2016, по которому участок был ранее предоставлен ООО "Краснополье" для завершения строительства, истек 06.04.2019. По истечении указанного срока договор аренды земельного участка с кадастровым N 74:36:0714001:208 не заключался. Поясняет, что общество неоднократно обращалось в Комитет, а также в Администрацию г. Челябинска с просьбами, как заключить договор аренды, так и отменить начисление арендной платы (письмо главе г. Челябинска, исх. N04/ю от 25.12.2019). Кроме того, ООО СК "Доступное жилье" неоднократно поднимало вопрос относительно осуществления мероприятия по реализации с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке.

Апеллянт указывает, что ООО "Краснополье" не передало указанный земельный участок Комитету по акту приема-передачи, в связи с чем, по мнению апеллянта, взимание арендной платы надлежит производить с ООО "Краснополье".

Также апеллянт отмечает, что в нарушение процессуальных норм судом первой инстанции не было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Краснополье", на права и обязанности которого может повлиять судебный акт.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020 в составе суда произведена замена судьи Тимохина О.Б. судьей Соколовой И.Ю.

Комитетом представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, приобщенные к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Краснополье" (арендатор) был подписан договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ N 013939-К-2016 от 06.04.2016 (л.д. 18-21), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 33 135 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0714001:208, расположенный по адресу: ул. Бейвеля, жилой район N 12 Краснопольской площадки-1, микрорайон N 54 (проект) в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (природная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства спортивно-оздоровительного центра и торгово-офисного здания с подземной автостоянкой (п. 1.1 договора).

На основании п. 1.4 договора, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 25.11.2015. Срок действия договора: три года с даты акта приема-передачи земельного участка к договору.

В соответствии с п. 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 2.2. договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежемесячно: за текущий месяц - до 1-го числа следующего месяца.

В пункте 6.3 договора стороны согласовали, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

В приложении к договору (форма N 2) стороны согласовали расчет платы за аренду земли, подлежащую внесению за период с 25.11.2015 по 31.12.2016, а также установили порядок (механизм) исчисления арендной платы в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (л.д. 22).

По акту приема-передачи земельного участка от 06.04.2016 (л.д. 23) Комитет передал ООО "Краснополье" в аренду земельный участок площадью 33 135 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0714001:208, расположенный по адресу: ул. Бейвеля, жилой район N 12 Краснопольской площадки-1, микрорайон N 54 (проект) в Курчатовском районе г. Челябинска.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости N 74/001/024/2019-34660 от 11.12.2019 (л.д. 27, 28) на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0714001:208 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0714001:19431, право собственности на который с 01.11.2018 зарегистрировано за ООО СК "Доступное жилье".

Комитет направил ООО СК "Доступное жилье" претензию от 24.12.2019 N 43799 (л.д. 15-17) с требованием об оплате задолженности по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ N 013939-К2016 от 06.04.2016 за период с 01.11.2018 по 30.11.2019 в размере 3 442 336 руб. 30 коп., неустойки за период с 30.11.2018 по 30.11.2019 в размере 149 129 руб. 61 коп.

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции установив, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 614, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Спорные правоотношения возникли по поводу наличия предусмотренных договором аренды краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ N 013939-К-2016 от 06.04.2016 обязательств у ООО СК "Доступное жилье", которым приобретены права на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0714001:19431, расположенном на предоставленном ООО "Краснополье" в аренду для целей строительства земельном участке.

Исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору аренды от 06.04.2016 УЗ N 013939-К-2016, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0714001:208 изначально был предоставлен ООО "Краснополье" по договору аренды от 06.04.2016 УЗ N 013939-К-2016.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости N 74/001/024/2019-34660 от 11.12.2019 (л.д. 27, 28) на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0714001:208 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0714001:19431, право собственности на который с 01.11.2018 зарегистрировано за ООО СК "Доступное жилье", в связи с приобретением объекта по договору купли-продажи у ООО "Краснополье".

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, ООО СК "Доступное жилье" являясь собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0714001:208, в силу закона приобрело права и обязанности арендатора по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ N 013939-К2016 от 06.04.2016.

В этой связи, влияние судебного акта на права или обязанности по отношению к одной из сторон ООО "Краснополье", выбывшего из арендных отношений, отсутствует. Соответствующий довод апеллянта о том, что суд первой инстанции необоснованно не привлек к участию в деле ООО "Краснополье" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При оценке приведенных ООО СК "Доступное жилье" доводов об истечении срока действия договора аренды, суд первой инстанции обоснованно исходил из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствия принятых обществом мер по прекращению договора аренды, фактическому возврату земельного участка арендодателю, а также мер, исключающих сохранение принадлежащего ему объекта незавершенного строительства.

Указанное влечет сохранение обязанности по оплате имевшего место фактического использования земельного участка, занятого принадлежащим обществу объектом незавершенного строительства, в размере, предусмотренном договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Из расчета арендной платы следует, что размер задолженности по арендной плате определен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (л.д. 22), что соответствует изложенным нормам и разъяснениям.

По смыслу норм статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал ответчика лицом обязанным оплачивать землепользование за период с 01.11.2018 по 30.11.2019 в размере 3 442 336 руб. 30 коп., исходя из нормативно установленных ставок арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 6.3 договора установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

В связи с тем, что условие о пени содержится непосредственно в тексте договора аренды, с учетом приведенных выше выводов о распространении на ответчика условий договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Поскольку ответчик допустил нарушение обязательств по своевременному внесению платежей, суд первой инстанции правомерно признал наличие оснований для привлечения ООО СК "Доступное Жилье" к имущественной ответственности в виде уплаты пени за период с 01.11.2018 по 30.11.2019 в размере 148 003 руб. 05 коп.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2020 по делу N А76-4805/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Доступное жилье" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

И.А. Аникин М.И. Карпачева