Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2020 г. N 10АП-16677/20 по делу N А41-40187/2020

г. Москва

02 декабря 2020 г.

Дело N А41-40187/20

Судья Десятого арбитражного апелляционного суда Виткалова Е.Н.,

рассмотрев в порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционную жалобу Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 30.09.2020, по делу N А41-40187/20, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по исковому заявлению Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области к ООО "РИНСТРОЙ" о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (далее- истец, Администрация) обратилась к ООО "РИНСТРОЙ" (далее - ответчик) задолженности по договору аренды земельного участка N 2450 от 07.05.2018 в размере 519 883,65 руб. за период с 01.10.2019 по 31.03.2020.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.09.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба заявителя рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ без вызова сторон.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского муниципального района (арендодатель, правопредшественник истца) и ООО "Ринстрой" (арендатор) заключен договор N 2450 от 07.05.2018 аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 5400 кв. м, с кадастровым номером 50:24:0060102:1306, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под размещение малоэтажного (3-х этажного) многоквартирного жилого дома, расположенный по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, сельское поселение Белавинское, деревня Губино, ул. Луговая, участок 26, а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи.

Настоящий договор заключен на основании протокола о результатах торгов N А3-ОЗ/18-357 (пункт 1.2 договора).

Согласно п. 2.1 договора срок его действия определен на 9 лет с 07.05.2018 по 06.05.2027 года.

Расчет и порядок внесения арендной платы определен в разделе 3 договора.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. Истец направил в адрес ответчика претензию от 2705.2020 г. N 844-19исх. от 08.04.2020 г. о наличии задолженности. Претензия оставлена ответчиком без реагирования.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Частью 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в частности потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В соответствии с ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи: 1) проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; 2) проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; 3) выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

В целях осуществления строительства на арендуемом земельном участке, для изготовления проектной документации по строительству объекта Арендатор заключил с Производственным кооперативом "Проектная мастерская N 1" договор N 18077 от 26.04.2018 г. на выполнение проектных работ и получение положительного заключения экспертного учреждения на проектную документацию.

Указанный Производственный кооператив изготовил и передал Арендатору проектную документацию, в том числе положительное заключение эксперта.

06.12.2018 года ответчик обратился с заявлением N 55079 о выдаче разрешения на строительство в Министерство жилищной политики Московской области.

Уведомлением от 06.12.2018 Министерством жилищной политики Московской области ответчику отказано в выдаче разрешения на строительство "Строительство 3-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, сельское поселение Белавинское, деревня Губино, ул. Луговая, земельный участок 50:24:0060102:1306", в том числе по следующей причине:

- "13.1.5 Несоответствие представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации: - в соответствии с Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", СанПиН 2.1.2.2645-10. "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" участок, в состав которого в т.ч. входят гостевые стоянки автотранспорта, отводимый для размещения жилых зданий, должен находиться за пределами территории санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов".

В соответствии с п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила.

Согласно пункту 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования (санитарно-защитная зона), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения.

По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме. Границы санитарно-защитной зоны устанавливаются от источников химического, биологического и/или физического воздействия либо от границы земельного участка, принадлежащего промышленному производству и объекту для ведения хозяйственной деятельности и оформленного в установленном порядке, далее - промышленная площадка, до ее внешней границы в заданном направлении (п. 3.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

В соответствии с п. 5.1 названных СанПиН в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Пунктом 2.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы", утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 N 64, установлено, что отводимый для размещения жилых зданий участок должен находиться за пределами территории промышленнокоммунальных, санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, первого пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.

В соответствии с п. 4.3 договора аренды N 2450 от 07.05.2018 арендатор имеет право использовать земельный участок на условиях, установленных настоящим договором исходя из вида деятельности, разрешенного использования и целевого назначения земельного участка, возводить с соблюдением правил землепользования и застройки здания, строения, сооружения в соответствии с его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов и иных правил и норм.

Согласно п. 4.4.1, 4.4.12 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, использовать земельный участок в соответствии с требованиями постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".

Между тем, исполнение принятых на себя прав и обязательств по договору арендатором невозможно в виду нахождения части спорного земельного участка в санитарно-защитной зоне предприятий, то есть арендатор лишен реальной возможности использовать земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования.

Таким образом, установлен факт передачи арендодателем арендатору имущества не соответствующего цели его использования, определенной в договоре. Арендатор не был извещен арендодателем о невозможности использования всей площади арендованного земельного участка под цели строительства и данное обстоятельство ему не могло быть известно при заключении договора.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик не вправе ссылаться на недостатки земельного участка, поскольку эти недостатки должны были известны ему при участии в аукционе, отклоняются апелляционным судом, поскольку при этом наличие сведений в аукционной документации и договоре о расположении земельного участка в санитарно-защитной зоне предприятий не приравнивается к наличию сведений о запрете строительства в указанной зоне.

Более того, наличие таких сведений, с учетом вида разрешенного использования земельного участка - под размещение трехэтажного многоквартирного жилого дома, не свидетельствует с достоверной степенью, что лицо, претендующее на земельный участок, знало о наличии запрета на строительство на нем, поскольку исходя из той же аукционной документации и договора аренды следует, что вид разрешенного использования земельного участка, цель его приобретения ответчиком на праве аренды и предоставления истцом на таком праве состоит в строительстве на нем жилого дома, а потому ответчик имел все разумные основания полагать, что такой участок вне зависимости от нахождения его части в санитарно-защитной зоне подходит (предназначен) для строительства.

Довод администрации о том, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, который ответчиком не демонтирован не принимается апелляционным судом, поскольку при рассмотрении дела N А41-5502/20, сторонами по которому являются те же лица, судами установлено, что из акта осмотра спорного земельного участка от 10.03.2020, проведенного сотрудниками Комитета по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области, и письма заместителя главы администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области от 29.06.2020 следует, что ответчиком проводятся работы по демонтажу возведенного объекта незавершенного строительства и освобождению земельного участка.

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.09.2020 по делу N А41-40187/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Судья

Е.Н. Виткалова