Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2020 г. N 18АП-13759/20 по делу N А76-6196/2020

г. Челябинск

01 декабря 2020 г.

Дело N А76-6196/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2020 по делу N А76-6196/2020.

Администрация Миасского городского округа (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Южный теплоэнергетический комплекс" (далее - ООО "ЮТЭК", ответчик) о признании недействительным (ничтожным) условия договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения N 1221 от 01.06.2018 в части определения цены земельного участка, равной 269 708 руб. 56 коп., а именно пункта 2.1 договора и приложения N 1 к данному договору; об определении цены земельного участка с кадастровым номером 74:34:1800116:32 из земель населенных пунктов, площадью 1 297 кв. м, расположенного по адресу: г. Миасс, ул. Ленина, 9, для общественно-деловых целей (размещение нежилого здания), в размере его кадастровой стоимости в размере 899 028 руб. 52 коп.; о применении последствий признания сделки недействительной (ничтожной) в части определения цены договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, N 1221 от 01.06.2018, путем взыскания неосновательного обогащения в размере 629 319 руб. 97 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2020 (резолютивная часть от 23.09.2020) в удовлетворении требований отказано (л.д.120-125).

С указанным решением не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.

Податель жалобы полагает, что Администрация должна была осуществить продажу объектов арендуемого имущества одновременно с земельным участком в 2015 году по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Также апеллянт указывает, что при рассмотрении обращения ООО "ЮТЭК" о предоставлении в собственность земельного участка, Администрация Миасского городского округа с учетом положений пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации следовало определить выкупную цену земельного участка, применив при этом в расчете кадастровую стоимость земельного участка равную 899 028,52 руб.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), на основании договоров купли-продажи объекта приватизации N 671 от 30.08.2015 (л.д. 6-8), N 672 от 09.10.2015 (л.д. 9-11), N 674 от 09.10.2015 (л.д. 12-14), заключенных с Администрацией Миасского городского округа, ООО "ЮТЭК" приобрело право собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Ленина, д. 9, а именно: нежилое помещение N 2, общей площадью 196,8 кв. м, нежилое здание - столярные мастерские, общей площадью 148,2 кв. м, нежилое здание - гараж, общей площадью 297,9 кв. м.

Согласно представленным ответчиком в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права (л.д. 87-89) указанные объекты недвижимости имеют кадастровые номера - 74:34:1800116:70, 74:34:0000000:4465, 74:34:1800116:42 соответственно.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 16.10.2019 N 7400/101/19-945664 (л.д. 25) указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 74:34:1800116:32, площадью 1 297 кв. м, который был учтен в государственном кадастре недвижимости 17.10.2006, вид разрешенного использования - для общественно-деловых целей (размещение нежилого здания).

На основании заявления ООО "ЮТЭК" о предоставлении земельного участка в собственность как собственнику объектов недвижимости: нежилого здания - гаража, общей площадью 297,9 кв. м; нежилого здания - столярных мастерских, общей площадью 148,2 кв. м; нежилого помещения N 2, общей площадью 196,8 кв. м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:34:1800116:32, поступившего в Администрацию 19.03.2018 (л.д. 15), издано постановление Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 20.04.2018 N 1793 "О продаже ООО "ЮТЭК" земельного участка с кадастровым номером 74:34:1800116:32" (л.д. 16).

На основании указанного постановления Администрации между Администрацией (продавец) и ООО "ЮТЭК" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, N 1221 от 01.06.2018 (л.д. 18-19), в соответствии с п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 74:34:1800116:32, площадью 1 297 кв. м, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Ленина, 9, для общественно-деловых целей (размещение нежилого здания).

Согласно пункту 1.2 договора на участке имеются: нежилое помещение N 2 - административное, общей площадью 196,8 кв. м, нежилое здание - столярные мастерские, общей площадью 148,2 кв. м, нежилое здание - гараж, общей площадью 297,9 кв. м.

В пункте 2.1 договора цена участка определена в размере 269 708,56 руб.

Согласно расчету цены земельного участка, являющемуся приложением N 1 к договору купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, N 1221 от 01.06.2018 (л.д. 20), стоимость земельного участка составляет 30% от кадастровой стоимости (899 028,52 руб.), определена на основании постановления Администрации Миасского городского округа от 27.06.2016 N 3455 "Об утверждении Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (л.д. 21-22).

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что с 30.11.2015 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:34:1800116:32 составляет 899 028,52 руб. (л.д. 62).

По акту приема-передачи земельного участка от 01.06.2018 земельный участок с кадастровым номером 74:34:1800116:32 передан в собственность ответчика (л.д. 20 оборот).

ООО "ЮТЭК" оплатило выкупную стоимость земельного участка в размере 269 708,56 руб., что подтверждается платежным поручением N 553 от 01.06.2018 (л.д. 46).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.10.2019 N 74/001/020/2019-9764 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:34:1800116:32 зарегистрировано 06.06.2018 за ООО "ЮТЭК" (л.д. 26).

Прокуратурой города Миасса Главе Миасского городского округа был вынесен протест на постановление Администрации Миасского городского округа от 27.06.2016 N 3455 "Об утверждении Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", мотивированный тем, что принятие указанного порядке п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ и подп. 46 п. 2 ст. 29 Устава Миасского городского округа отнесено к компетенции Собрания депутатов Миасского городского округа (л.д. 64 оборот - 65).

Постановлением Администрации Миасского городского округа от 08.08.2018 N 3601 отменено постановление Администрации Миасского городского округа от 27.06.2016 N 3455 "Об утверждении Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (л.д. 65 оборот).

Решением собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 22.06.2018 N 21 утвержден новый Порядок определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа (л.д. 74а-74б).

Согласно подп. "б" подп. 4 п. 2 указанного Порядка продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, без проведения торгов осуществляется в размере 30 процентов кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них за исключением случае, предусмотренных подпунктами "е", "ж", "з", "и" пункта 2 (1) и подпункта "б" пункта 2 (3) настоящего Порядка.

Ссылаясь на то, что выкупная стоимость земельного участка определена с нарушением требований действующего законодательства, в силу норм статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" Администрация должна была осуществить продажу объектов недвижимости ответчику одновременно с земельным участком, на котором объекты располагаются, по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, а в силу пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации выкупная стоимость указанного земельного участка подлежала определению, исходя из размера его кадастровой стоимости, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае выкупная стоимость земельного участка была определена верно, в соответствии с требованиями закона.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Применительно к норме абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Иными словами, это лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной.

Поскольку Администрация является стороной договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, N 1221 от 01.06.2018, то истец отвечает критерию лица, имеющему право на оспаривание указанного договора.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Истец, заявляя требование о признании сделки недействительной, должен в порядке статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставить суду доказательства наличия оснований, установленных законом, для признания ее таковой судом, в том числе доказательства нарушения данной сделкой требований закона или иного правового акта.

Из материалов дела следует, что между Администрацией (продавец) и ООО "ЮТЭК" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, N 1221 от 01.06.2018 (л.д. 18-19), в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 74:34:1800116:32, площадью 1 297 кв. м, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Ленина, 9, для общественно-деловых целей (размещение нежилого здания).

В пункте 2.1 договора цена участка определена в размере 269 708,56 руб.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае выкупная стоимость земельного участка была определена истцом на основании постановления Администрации Миасского городского округа от 27.06.2016 N 3455 "Об утверждении Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (л.д. 21-22).

Согласно подпункту 4 пункта 2 указанного Порядка продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, без проведения торгов осуществляется в размере 30 процентов кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий и сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Выкупная стоимость земельного участка по договору купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, N 1221 от 01.06.2018 также определена в размере 30% от кадастровой стоимости (899 028,52 руб.), то есть в соответствии с действовавшим на момент заключения договора нормативным правовым актом Миасского городского округа.

Судом правомерно учтено, что после отмены указанного Порядка решением собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 22.06.2018 N 21 был утвержден новый Порядок определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа (л.д. 74а-74б), согласно подп. "б" подп. 4 п. 2 которого продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, без проведения торгов также осуществляется в размере 30 процентов кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них за исключением случае, предусмотренных подпунктами "е", "ж", "з", "и" пункта 2 (1) и подпункта "б" пункта 2 (3) настоящего Порядка.

Апелляционный суд полагает применимым к спорным правоотношениям положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку механизм определения цены при продаже без проведения торгов муниципальных земельных участков не изменился, из принципа правовой определенности и стабильности гражданских правоотношений оспариваемые условия договора купли-продажи не могут быть признаны недействительными только по основаниям отмены нормативного правового акта, принятого неуполномоченным органом, и последующего принятия аналогичного правового акта.

Довод апелляционной жалобы о том, что Администрация должна была осуществить продажу объектов недвижимости ответчику одновременно с земельным участком, на котором располагаются объекты, по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, был предметом рассмотрения суда первой инстанции, ему дана надлежащая оценка, отраженная в обжалуемом судебном акте.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 14556/11, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации, от 06.06.2017 по делу N 306-ЭС17-737, льготная цена выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку в рассматриваемом случае Администрацией объекты недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, отчуждались на основании договоров купли-продажи объекта приватизации N 671 от 30.08.2015 (л.д. 6-8), N 672 от 09.10.2015 (л.д. 9-11), N 674 от 09.10.2015 (л.д. 12-14) без одновременной приватизации земельного участка, выкуп земельного участка осуществлялся отдельно по нормам подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным (ничтожным) условия договора купли-продажи N 1221 от 01.06.2018 в части определения цены земельного участка, равной 269 708 руб. 56 коп., а именно пункта 2.1 договора и приложения N 1 к данному договору; определения цены земельного участка с кадастровым номером 74:34:1800116:32 из земель населенных пунктов, площадью 1 297 кв. м, расположенного по адресу: г. Миасс, ул. Ленина, 9, для общественно-деловых целей (размещение нежилого здания), в размере его кадастровой стоимости в размере 899 028 руб. 52 коп., а также применения последствий признания сделки недействительной (ничтожной) в части определения цены договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, N 1221 от 01.06.2018, путем взыскания неосновательного обогащения в размере 629 319 руб. 97 коп.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

В силу изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2020 по делу N А76-6196/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.А. Аникин
И.Ю. Соколова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.