Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2020 г. N 20АП-6781/20 по делу N А68-6311/2020

г. Тула

3 декабря 2020 г.

Дело N А68-6311/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01.12.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.12.2020.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Рыжовой Е.В. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Курбанова Азамата Батухановича (ОГРНИП 312774611700429) - Эльдархановой Р.Х.-М. (доверенность от 01.06.2020), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" (г. Санкт-Петербург, ИНН 7825706086, ОГРН 1027809237796) - Герасимова М.И. (доверенность от 20.08.2020), в отсутствие третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Регион Уют", рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" на решение Арбитражного суда Тульской области от 02.10.2020 по делу N А68-6311/2020 (судья Шабанова Т.Ю.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Курбанов Азамат Батуханович (далее - предприниматель) в рамках договорной подсудности обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее - общество) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 09.07.2018 за периода с января по апрель 2020 года в размере 1 320 000 рублей.

Определением суда от 26.08.2020, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Регион Уют" (далее - управляющая компания).

Решением суда от 02.10.2020 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы.

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на неверное толкование судом условий заключенного договора. Заявляет об отсутствии у него задолженности по договору, в связи с реализацией арендатором предоставленного ему права одностороннего уменьшения арендной платы на 30 % в случае нарушения арендодателем условия договора о передаче арендатору копий письменных договоров ресурсоснабжения. Сообщает, что согласно пункту 6.2 договора арендодатель обязан предоставить арендатору договоры ресурсоснабжения в дату подписания договора аренды и до настоящего времени указанная гарантия истцом не исполнена. Указывает на направление в адрес арендодателя 12.09.2019 запроса с требованием предоставить договоры с ресурсоснабжающими организациями. Отмечает, что поскольку арендатор с 09.10.2018 уплачивал арендную плату в полном объеме, а право на уменьшение арендной платы в связи с неисполнением арендодателем встречных условий возникло именно с указанной даты, на стороне общества имеется переплата, которая отражена в составленном им акте сверки взаимных расчетов. Ссылается на неисследованность судом вопроса о наличии переплаты. Заявляет о необоснованном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства ввиду незаблаговременного вручения истцом возражений на отзыв на исковое заявление.

В отзыве истец просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает не влияющим на существо спора вывод суда об отсутствии письменных запросов арендатора о предоставлении договоров ресурсоснабжения, поскольку гарантия арендодателя об обеспечении помещения коммунальными ресурсами была исполнена в момент передачи объекта в аренду и последующего периода пользования. В связи с этим выражает согласие с выводом суда об отсутствии у общества права уменьшения арендной платы на 30 %. Сообщает, что объект аренды находится в многоквартирном доме и обеспечение коммунальными ресурсами осуществляется не в рамках прямых договоров между истцом и ресурсоснабжающими организациями, а в по договору с управляющей компанией; истец ежемесячно получал от управляющей компании платежные документы, оплачивал их и перевыставлял арендатору в соответствии с пунктами 6.3, 6.4 договора; коммунальные услуги полностью оплачены арендатором. Оценивает поведение общества как недобросовестное, ссылаясь на то, что арендатор длительное время не просил представить ему копии договоров ресурсоснабжения; первый запрос о предоставлении договоров ресурсоснабжения был направлен ответчиком 12.09.2019, в то время как арендную плату он уменьшает с 09.07.2018. Отмечает, что возражения истца на отзыв ответчика поступили в суд 22.09.2020, заблаговременно до судебного заседания, назначенного на 30.09.2020, и у заявителя имелось достаточно времени для ознакомления с материалами дела; судебные заседания проходили с участием сторон и все их доводы озвучивались.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителя не направило. С учетом мнения представителей сторон, судебное заседание проводилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 09.07.2018 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (т. 1, л. д. 8), по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять плату во временное владение и пользование свободное от неоговоренных в договоре обязательств перед третьими лицами нежилое помещение площадью 539,2 кв. метров, расположенное по адресу: Калужская область, г. Калуга, б-р Сиреневый, д. 14 (кадастровый номер 40:26:000394:2960, N 40:26:000394:2960-40/001/103/2015-528/1) для использования под магазин, на срок 7 лет.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы с 01.06.2019 составляет 330 000 рублей. Уплата арендной платы производится не позднее 15 числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды (пункт 3.11.2 договора).

По акту приема-передачи от 09.07.2018 помещение передано арендатору (т. 1, л. д.31).

Ссылаясь на то, что за период с января по апрель 2020 года у арендатора образовалась задолженность по арендной плате в общем размере 1 320 000 рублей, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 09.07.2018 подтверждает передачу арендованного имущества ответчику и его нахождение в пользовании арендатора в спорный период.

В то же время доказательств полного внесения арендной платы, исходя из условий договора (330 000 рублей в месяц), за период с января по апрель 2020 года в размере 1 320 000 рублей (330 000 рублей * 4 месяца), не представлено, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о необходимости ее взыскания в пользу арендодателя.

Довод заявителя об отсутствии у него задолженности по причине имеющейся переплаты и уменьшения арендатором в одностороннем порядке арендной платы на 30 % ежемесячно, начиная с 09.07.2018 на основании пункта 6.1.2 договора, подлежит отклонению.

Согласно указанному пункту к дате передачи помещения по акту приема-передачи, в момент такой передачи и подписания акта приема-передачи помещения, а также в течение всего срока аренды помещение подключено по постоянной схеме к городским/районным/местным электрическим сетям, сетям водо- и теплоснабжения, канализации (водоотведения), имеет узлы учета, в т.ч. электрической и тепловой энергии, и обеспечено коммунальными услугами:

электроснабжением в объеме не менее Руст = 70 кВт, Ррасч = 70 кВт;

холодным водоснабжением в объеме не менее 2 куб. м в день;

сезонным отоплением в соответствии с тепловыми нагрузками на здание (которое будет обеспечивать температуру в помещении в соответствии с требованиями законодательства);

водоотведением (канализацией) - расчетным объемом не менее 4 куб. м.

Обеспечение помещения коммунальными услугами в согласованном объеме является существенным условием в целях использования помещения по назначению согласно пункту 1.2 договора. Арендодатель гарантирует, что к моменту передачи помещения по акту приема-передачи им заключены и надлежащим образом исполняются договоры ресурсоснабжения, предусматривающие поставку коммунальных ресурсов в помещение (в том числе в случаях, предусмотренных действующим законодательством, письменные договоры на поставку коммунальных услуг, заключенные непосредственно с ресурсоснабжающей организацией) в объеме, предусмотренном настоящим пунктом. Надлежащим исполнением настоящей гарантии является предоставление арендодателем арендатору копий договоров ресурсоснабжения в порядке, предусмотренном пунктом 6.2 договора. В случае неисполнения гарантии в срок более 3 месяцев с даты подписания договора, арендатор имеет право в одностороннем безусловном порядке уменьшить арендную плату на 30 % с даты истечения трехмесячного срока до даты фактического исполнения гарантии.

Согласно пункту 6.2 договора арендодатель должен передать арендатору заверенные арендодателем копии письменных договором ресурсоснабжения, предусматривающие поставку коммунальных ресурсов в помещение в объеме, согласованном в пункте 6.1, в том числе: энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения (канализации), отопления или обслуживания котельной (котла), уборки территории, прилегающей к зданию, и вывоза с нее мусора. Арендодатель обязан заключать/перезаключать и своевременно пролонгировать указанные договоры в течение всего срока аренды, а также надлежащим образом исполнять указанные договоры, в том числе в части их оплаты, и по письменному запросу арендатора в течение 5 дней предоставлять их копии и справки об отсутствии задолженности. В случае, если помещение расположено в многоквартирном доме, а также в случае, если законом/иным нормативным актом предусмотрена обязанность потребителя/абонента заключить письменный договор на поставку коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающей организацией, указанные в настоящем пункте договоры должны быть заключены арендодателем непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Истолковав по указанным правилам пункты 6.1.2, 6.2 договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что односторонняя возможность уменьшения арендной платы на 30 % связана с неисполнением гарантии по обеспечению помещения коммунальными ресурсами, а не с предоставлением копий договоров энергоснабжения.

Интерес арендатора при принятии имущества в аренду заключается в том, чтобы принимаемый в пользование объект соответствовал соответствии согласованным в договоре условиям для целей использования по назначению.

Тем более, что в акте приема-передачи от 09.07.2018 стороны отразили наличие в помещении систем отопления, водоснабжения, электроснабжения, вентиляции, канализации. Каких-либо недостатков у помещения в акте не отражено.

При таких обстоятельствах, с учетом системного толкования договора, само по себе указание в пункте 6.1.2 договора на то, что исполнением гарантии заключения и надлежащего исполнения договоров на коммунальные ресурсы является представление копий соответствующих договоров, не является условием для снижения арендной платы по инициативе арендатора.

Кроме того, сторонами не оспаривается, приложениями к договору и счетами на оплату коммунальных услуг (т. 1, л. д. 45-51, 91-95), протоколом собрания жильцов и договором управления (т. 1, л. д. 120 -135 подтверждается расположение арендуемого объекта в многоквартирном доме.

Данное обстоятельство, исходя из буквального содержания пункта 6.2 договора, не предполагает представление прямых договоров ресурсоснабжения, за исключением, если законом/иным нормативным актом предусмотрена обязанность потребителя/абонента заключить письменный договор на поставку коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Доказательств того, что у истца, как одного из сособственников, существует такая обязанность, ответчиком не представлено.

В связи с этим направление им запросов о представлении прямых договоров ресурсоснабжения и неполучение на них ответов, не влияет на существо принятого решения.

Исходя из пояснений управляющей компании (т. 1, л. д. 118), потребление электроэнергии в спорном помещении обеспечивается без ограничений и в полном объеме.

Иное толкование ответчиком условий договора аренды в части права арендатора на одностороннее уменьшение арендной платы не является основанием для отмены принятого судебного акта.

Поскольку оснований для уменьшения арендной платы по инициативе арендатора не установлено, представленный ответчиком контррасчет (в виде подписанного с его стороны акта сверки) не имеет значения.

Довод заявителя о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства и это привело к нарушению права ответчика на предоставление письменного отзыва на отзыв другого лица, подлежит отклонению.

Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

В данном случае ходатайство представителя ответчика не было мотивированно необходимостью представления каких-либо конкретных дополнительных доказательств, при этом представитель присутствовал в судебном заседании 30.09.2020, обозначил правовую позицию ответчика по рассматриваемому делу.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 02.10.2020 по делу N А68-6311/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Н.В. Заикина Е.В. Рыжова