Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2020 г. N 17АП-11290/20 по делу N А60-58412/2019

г. Пермь

03 декабря 2020 г.

Дело N А60-58412/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Муравьевой Е. Ю.

судей Гуляковой Г.Н., Васильевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривощековой С.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Випсилинг Франчайзинг": Пахомова О.В., паспорт, доверенность от 01.02.2019, диплом;

от частного учреждения Содействия Развитию Детского Спорта "Автомобилист - XXI": Игонин И.Н., паспорт, доверенность от 10.01.2020;

от третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Свердловской области: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску частного учреждения Содействия Развитию Детского Спорта "Автомобилист - XXI"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 31 июля 2020 года по делу N А60-58412/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Випсилинг Франчайзинг" (ИНН 6658219667, ОГРН 1056602857244)

к частному учреждению Содействия Развитию Детского Спорта "Автомобилист - XXI" (ИНН 6686996584, ОГРН 1146600000865)

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Свердловской области

о досрочном расторжении договора аренды.

по иску частного учреждения Содействия Развитию Детского Спорта "Автомобилист - XXI" (ИНН 6686996584, ОГРН 1146600000865)

к обществу с ограниченной ответственностью " Випсилинг Франчайзинг " (ИНН 6658219667, ОГРН 1056602857244)

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Свердловской области

об обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Випсилинг Франчайзинг" обратилось в суд с иском к Частному учреждению содействия развития детского спорта "Автомобилист - XXI" о досрочном расторжении договора аренды.

Частное учреждение содействия развития детского спорта "Автомобилист - XXI" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Випсилинг Франчайзинг" об обязании последнего принять меры по заключению договора аренды земельного участка.

Определением суда от 02.03.2020 дела N А60-58412/2019 и N А60-72599/2019 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера А60-58412/2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2020 (резолютивная часть решения объявлена 27.07.2020) требование ООО "Випсилинг Франчайзинг" удовлетворено. Расторгнут договор аренды от 25.02.2014 N АК-1 между ООО "Випсилинг Франчайзинг" и Частным учреждением содействия развития детского спорта "Автомобилист - XXI". С Частного учреждения содействия развития детского спорта "Автомобилист - XXI" в пользу ООО "Випсилинг Франчайзинг" в возмещение расходов по оплате госпошлины взыскано 6000 руб. В удовлетворении требования Частного учреждения содействия развития детского спорта "Автомобилист - XXI" об обязании ООО "Випсилинг Франчайзинг" принять меры по заключению договора аренды земельного участка отказано.

Не согласившись с принятым решением, ответчик по первоначальному иску обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы приведены доводы о том, что истец, ссылаясь на наличие оснований для расторжения договора не представил доказательств систематического (более двух раз) неисполнения ответчиком пунктов 4.2.3., 4.2.5, 4.2.6, 4.2.15, 4.2.16 договора; вместе с тем, ответчик представил доказательства того, что исполнению условий договора в течение срока его действия препятствовали и препятствуют уважительные причины; суд не рассмотрел встречные исковые требования, основанные на положениях п. 4.1.5 договора; отсутствие прав на земельный участок под арендуемым объектом недвижимости препятствует подключению объекта недвижимости к центральным сетям водо- и теплоснабжения и водотведения; суд не учел, что в соответствии с п. 4.2.6 договора срок проведения капитального ремонта не наступил (в связи с не оформлением прав на земельный участок); возможность застраховать объект аренды и гражданскую ответственность у ответчика отсутствовала из-за неудовлетворительного состояния объекта недвижимости; суд не принял во внимание переписку 2014-2018 г.г., которой подтверждаются действия ответчика, направленные на исполнение договора аренды; суд не учел, что в период 2014-2016 г.г. у ответчика не имелось реальной возможности исполнения обязательств по договору аренды, так как у Российской Федерации отсутствовало право собственности на земельный участок; суд не применил позицию Конституционного Суда РФ, сформулированную в Определении N 2317-О от 06.10.2015, что привело к принятию неправильного решения.

Истец по первоначальному иску с жалобой не согласен по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу. Решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В заседании апелляционного суда представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на жалобу.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 25.02.2014 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области и Фондом возрождения детского хоккея Автомобилист- 21" заключен договор аренды нежилого знания столовой, находящегося в казне Российской Федерации, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, д. 15, литер У, общей площадью 1356,5 кв. м

Согласно договора N 1 перенайма недвижимого имущества от 07.07.2014 ЧУ содействия развитию детского спорта "Автомобилист - XXI" (далее - Учреждение) является арендатором недвижимого имущества по договору аренды от 25.02.2014 N АК-1 (далее - Договор аренды) нежилого здания столовой, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, д. 15, литер У, общей площадью 1356,5 кв.м., кадастровый номер 66:41:0000000:68589, заключенному с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области.

15 октября 2018 года истец приобрел право собственности на основании договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1406 кв. м с расположенным на нем объектом недвижимого имущества - столовая общей площадью 1356,5 кв. м по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Космонавтов, д. 15, раннее находящееся в федеральной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.12.2018 и на сегодняшний день является Арендодателем вышеуказанных объектов недвижимости.

О данном факте Арендатор был уведомлен путем направления ему письма 26 марта 2019 года.

Как пояснил истец, арендованное помещение является нежилым, бывшей столовой, в момент сдачи в аренду находилось в разрушенном состоянии и для его дальнейшей эксплуатации требовался капитальный ремонт и/или реконструкция, условие о проведении ремонта и реконструкции прямо предусмотрено договором аренды и является обязанностью арендатора. Предыдущим собственником в апреле 2017 года было проведено обследование спорного объекта совместно с представителем ответчика, в ходе которого было установлено, что объект находится в неудовлетворительном техническом состоянии и не используется.

Новым арендодателем установлено, что на сегодняшний день арендатор капитальный ремонт не производил.

В пункте 9.4. договора аренды установлено, что договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя при систематическом (более двух раз) невыполнении Арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.3, 4.2.8, 4.2.9, 4.2.10, 4.2.16 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.2.6. Договора аренды в обязанности Арендатора входит осуществление за свой счет провести капитальный ремонт переданного Имущества, в порядке и сроки, установленные пунктами 5.1, 5.2 Договора, а также своевременно осуществлять текущий ремонт Имущества.

Обществом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием устранить нарушения и выполнить условия договора, предоставить в адрес арендодателя соответствующие доказательства выполнения требования.

В ответ на претензию, ответчик указал что им было проведено ряд работ для достижения цели, установленной в договоре, однако выявленные нарушения устранены не были, в связи с чем истец направил в адрес ответчика требование от 05.07.2019 о расторжении договора

Поскольку требования о расторжении договора и передаче имущества собственнику ответчиком выполнены не были, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В свою очередь, учреждение, полагая, что без оформления прав на земельный участок не может приступить к согласованию проекта реконструкции арендуемого здания, также обратилось в суд с иском об обязании арендодателя предпринять действия по заключению договора аренды земельного участка.

Судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Изучив материалы дела, заслушав стороны, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее и ранее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что в соответствии с Договором аренды в обязанности арендатора входит:

- п. 4.2.2. в течение 5 рабочих дней после заключения настоящего Договора обратиться в соответствующие организации для заключения договора(ов) на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг;

- п. 4.2.3. использовать Имущество в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности;

- п. 4.2.5. своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную уведомлением Арендодателя, направленным в соответствии с пунктом 7.3.1. настоящего Договора;

- п. 4.2.6. за свой счет провести капитальный ремонт имущества в порядке и сроки, установленные пунктами 5.1, 5.2 Договора, а также своевременно осуществлять текущий ремонт имущества;

- п. 4.2.8. содержать Имущество, его инженерные коммуникации и оборудование в исправном состоянии (техническом, санитарном, противопожарном);

- п. 4.2.15. передать Арендодателю его экземпляры договоров страхования, заключенных в соответствии с настоящим Договором, не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента их заключения, а также документы, подтверждающие своевременную оплату страховой премии по договорам страхования, не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента перечисления Страховщику страховой премии;

- п. 4.2.16. в случае прекращения действия договора(ов) страхования, заключенного(ых) арендатором в соответствии с требованиями настоящего Договора, заключить новый (ые) договор(ы) страхования в соответствии с разделом 3 настоящего Договора, обеспечив непрерывность страхования;

- п. 5.1. Арендатор обязуется в шестимесячный срок со дня подписания договора осуществить за свой счет капитальный ремонт имущества.

В соответствии с п. 9.4. договора аренды договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя при систематическом (более двух раз) невыполнении Арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.3, 4.2.8, 4.2.9, 4.2.10, 4.2.16 настоящего договора.

Как установлено выше, основанием для обращения в суд с первоначальным иском явилось то, что ответчик в течение длительного срока, в нарушение условий договора и требований закона не осуществлял капитальный ремонт арендованного имущества, что является существенным нарушением условий договора. Также в качестве основания для расторжения договора истец указывает на нарушение ответчиком пункта 4.2.16. договора, которым предусмотрено, что в случае прекращения действия договора(ов) страхования, заключенного(ых) арендатором в соответствии с требованиями настоящего договора, заключить новый(ые) договор(ы) страхования в соответствии с разделом 3 настоящего Договора, обеспечив непрерывность страхования, не выполнение данного условия в силу пункта 9.4. также является основанием для расторжения договора.

Ответчик в опровержение иска, не оспаривая, что договором аренды здания, являющегося имуществом казны Российской Федерации, N АК-1 от 25.02.2014 на него, как арендатора, действительно, возложены обязанности по проведению за свой счет капитального ремонта здания (пункты 4.2.6., 5.1. Договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2015 года), а также по страхованию объекта аренды и гражданской ответственности арендатора перед третьими лицами при эксплуатации объекта по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц (раздел 3, пункт 4.2.16. договора аренды),строит свою позицию на том, что в течение срока действия договора аренды он разумно и добросовестно предпринимал меры по исполнению договорных обязательств по проведению капитального ремонта и страхованию объекта аренды, однако исполнению данных обязательств в течение срока действия договора препятствовали объективные обстоятельства и уважительные причины.

В силу статей 67, 68 и 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ, проверив позиции каждой из сторон, суд первой инстанции пришел к выводам, что факт не заключения ответчиком со страховыми организациями договоров страхования объекта аренды и гражданской ответственности учреждения, не проведения капитального ремонта в отношении арендуемого им здания являются доказанными и свидетельствуют о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды и требований гражданского законодательства, что является основанием для расторжения договора аренды в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ.

Выводы суда подробно мотивированы в судебном акте, основаны на представленных в дело доказательствах и базируются на нормах действующего законодательства. Оснований для иной оценки доказательств и иных суждений апелляционный суд не усматривает.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда, касающиеся рассмотрения иска учреждения к обществу об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Довод учреждения о том, что его иск не был рассмотрен судом первой инстанции, противоречит содержанию судебного акта.

При рассмотрении объединенного дела суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что вопросы пользования земельным участком арендатором здания в отсутствие договора аренды земельного участка урегулированы законом, в частности ст. 652 ГК РФ.

В статье 652 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Таким образом, в силу закона арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, в течение срока аренды недвижимости.

Вопреки доводам жалобы суд рассмотрел встречные исковые требования и дал оценку доводу учреждения о том, что отсутствие прав на земельный участок под арендуемым объектом недвижимости препятствует подключению объекта недвижимости к центральным сетям водо- и теплоснабжения и водотведения.

Также судом дана оценка заключенному в марте 2015 года дополнительному соглашению к договору аренды, которым внесено условие о заключении договора аренды земельного участка, и принято во внимание при разрешении спора отсутствие дальнейших действий со стороны учреждения по заключению такого договора. Суд установил, что один раз учреждением было направлено письмо с просьбой заключить договор аренды на земельный участок, но после заключения дополнительного соглашения в 2015 никаких действий по заключению договора им не предпринималось.

При рассмотрении дела судом было установлено, что в течение всего срока аренды ответчик не платил арендную плату, при этом по договору момент возникновения обязательства по оплате арендной платы связан с моментом готовности имущества к эксплуатации по окончании капитального ремонта (пункты 5.2, 7.2 договора).

Оценивая обоснованность позиций сторон, суд первой инстанции установил бездействие ответчика по вопросу страхования имущества и гражданской ответственности, а также по проведению капитального ремонта арендуемого здания.

Установив все обстоятельства спорных правоотношений, суд первой инстанции правомерно указал в решении на наличие оснований для расторжения договора аренды здания в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора и требований гражданского законодательства (статьи 450, 619 ГК РФ), что влечет отказ в удовлетворении иска учреждения об обязании заключить с ним договор аренды земельного участка под арендуемым зданием.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд пришел к выводу, что все значимые для рассмотрения спора обстоятельства были установлены в суде первой инстанции.

Новых доказательств и доводов, которые не исследовались в суде первой инстанции, стороны в суде апелляционной инстанции не приводят.

Имеющимся доказательствам суд первой инстанции дал объективную и справедливую оценку, оснований для изменения которой не имеется.

Суд первой инстанции правильно применил к спорным правоотношениям нормы материального права и не допустил при рассмотрении дела нарушений процессуального характера.

Ответчик считает, что суд не применил правовую позицию Конституционного суда РФ, изложенную в Определении N 2317-О от 06.10.2015, что привело к принятию неверного решения.

Апелляционный суд исследовал данный довод и отклонил.

В указанном Определении отражено, что гаражно-строительный кооператив "Полет" оспаривал конституционность законоположений пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полагая, что оспариваемые законоположения не соответствуют статьям 19 (часть 1), 34 (часть 1), 36 (часть 2), 46 (часть 1) и 55 (часть 2) Конституции Российской Федерации, поскольку они нарушают стабильность гражданского оборота, придают обратную силу закону, ухудшающему положение арендаторов земельных участков, посредством введения права арендодателя отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора аренды, которое не было предусмотрено ни договором, ни законодательством, действовавшим в момент его заключения, и поскольку допускают расторжение договора аренды без установления и исследования причин, по которым арендатор не смог приступить к строительству объекта недвижимости.

Таким образом, судебный акт Конституционного Суда РФ состоялся по вопросу применения норм, не применимых в настоящем деле, и не относящихся к рассматриваемой ситуации.

В Определении также указано на обязанность суда при рассмотрении дела исследовать по существу его фактические обстоятельства, а также, что суд не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.

Апелляционный суд полагает, что суд при рассмотрении дела не нарушил право сторон на судебную защиту, разобрался в существе спорных правоотношений, выявил действительный смысл требований сторон, дал оценку поведению сторон в рамках их гражданско-правовых отношений.

Содержание судебного акта свидетельствует о том, что дело рассмотрено объективно, мотивы принятого решения изложены в судебном акте.

По приведенным мотивам апелляционный суд считает, что судом вынесено законное и обоснованное решение, не подлежащее отмене.

В удовлетворении апелляционной жалобы в связи с этим суд отказывает.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 июля 2020 года по делу N А60-58412/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е. Ю. Муравьева

Судьи

Е. В. Васильева Г. Н. Гулякова