Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2020 г. N 15АП-18298/20 по делу N А32-4251/2020

город Ростов-на-Дону

03 декабря 2020 г.

дело N А32-4251/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филимоновой С.С.,

судей Соловьевой М.В., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Струкачевой Н.П.,

при участии от заявителя: представитель Джангиров Н.Р. по доверенности от 25.03.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КомСтрин-Сочи"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2020 по делу N А32-4251/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "КомСтрин-Сочи"

к администрации города Сочи

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "КомСтрин-Сочи" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации города Сочи (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании незаконным отказа, оформленного письмом Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации города Сочи от 10.12.2019 N 21.01-13/49225.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, заявитель обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована несогласием с выводом суда первой инстанции о том, что спорный договор аренды не подлежит возобновлению согласно п. 8.3 договора. Апеллянт указывает, что такой вывод противоречит решению Центрального районного суда города Сочи от 23.04.2020 по делу N 2а-1995/2020, судом не учтено, что понятия "возобновление договора" и "продление договора" не являются тождественными. Также общество указывает на неполучение от администрации уведомления-возражения от 26.10.2020 N 27259/02-05016.

Заинтересованное лицо в отзыве просило принять законный и обоснованный судебный акт.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, заинтересованное лицо явку не обеспечило, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва администрации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 9660 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0202010:147, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - жилой комплекс, расположенный по адресу относительно почтового ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Тимирязева, находится в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи и предоставлен в аренду заявителю - ООО "КомСтрин-Сочи" по договору аренды N 4900010149 от 23.12.2015 на основании постановления администрации города Сочи от 30.11.2015 на срок с 30.11.2015 по 30.11.2018.

18.12.2017 администрацией города Сочи заявителю выдано разрешение на строительство (корректировка) N RU-23-309-6837-2017 на возведение имущественного комплекса в соответствии с проектной документацией (1 этап - жилой дом N1, трансформаторная подстанция, 2 этап - жилой дом N 2, 3 этап - жилой дом N 3, автостоянка) сроком действия до 23.11.2019.

Строительство объектов первого и второго этапов строительства обществом полностью завершено - многоквартирный жилой дом N 1 с трансформаторной подстанцией (первый этап) введены в эксплуатацию в апреле 2018 г., многоквартирный жилой дом N 2 (второй этап) введен в эксплуатацию в декабре 2019 г.

В целях завершения строительства объектов капитального строительства третьего этапа, ввода объектов в эксплуатацию, исполнения обязательств перед участниками долевого строительства, привлеченных к финансированию строительства, ООО "КомСтрин-Сочи" в соответствии с пунктом 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ 11.11.2019 обратилось в Администрацию города Сочи с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство сроком на шесть месяцев.

По результатам рассмотрения заявления Администрацией города Сочи отказано в продлении срока действия разрешения на строительство (письмо Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации города Сочи от 10.12.2019 N 21.01-13/49225).

Основанием для принятия Администрацией города Сочи решения об отказе обществу в продлении срока действия разрешения на строительство явилось истечение 30.11.2018 срока действия договора аренды земельного участка N 4900010149, заключенного 23.12.2015 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом в целях осуществления строительства жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202010:147 площадью 9660 кв. м по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Тимирязева.

Полагая, что отказ Администрации города Сочи, оформленный письмом Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации города Сочи от 10.12.2019 N 21.01-13/49225, нарушает права и законные интересы заявителя, ООО "КомСтрин-Сочи" обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частями 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства:

- нарушение оспариваемым отказом департамента прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;

- несоответствие оспариваемого отказа департамента закону или иному нормативному правовому акту.

При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя.

Градостроительным кодексом Российской к основным принципам законодательства о градостроительной деятельности отнесены обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории, осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности (статья 2).

Градостроительная деятельность осуществляется в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства. Одним из результатов территориального планирования является установление функциональных зон.

При градостроительном зонировании в правилах землепользования и застройки определяются территориальные зоны и устанавливаются градостроительные регламенты (статья 1).

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Порядок выдачи разрешения на строительство регламентирован статьей 51 ГрК РФ, в соответствии с частью 1 которой разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления.

Частью 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

18.12.2017 администрацией города Сочи заявителю выдано разрешение на строительство (корректировка) N RU-23-309-6837-2017 на возведение имущественного комплекса в соответствии с проектной документацией (1 этап - жилой дом N1, трансформаторная подстанция, 2 этап - жилой дом N 2, 3 этап - жилой дом N 3, автостоянка) сроком действия до 23.11.2019.

Как следует из материалов дела, за 10 рабочих дней до окончания разрешения на строительство общество с ограниченной ответственностью "КомСтрин-Сочи" обратилось в Администрацию города Сочи с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство.

Отказывая в продлении срока действия разрешения на строительство, Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации города Сочи указала на истечение срока действия договора аренды земельного участка от 23.12.2015.

Вывод, изложенный в решении Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 23.04.2020 в рамках гражданского дела N 2а-1995/2020, о возобновлении договора аренды земельного участка от 23.12.2015 на неопределенный срок не является преюдициальным при рассмотрении настоящего дела. Анализ указанного судебного акта не подтверждает наличие фактических обстоятельств, которые бы по правилам части 3 статьи 69 АПК РФ могли считаться преюдициально установленными, не требующими доказывания в рамках настоящего дела.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 23.04.2020 в рамках гражданского дела N 2а-1995/2020 вынесено уже после принятия Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации города Сочи решения от 10.12.2019 N 21.01-13/49225 об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Из положений норм ГК РФ следует, что одним из оснований прекращения аренды земельного участка является истечение срока договора аренды земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 610 названного Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании разъяснений, данных в п. п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

Таким образом, стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Так, согласно п. 8.3. договора аренды земельного участка от 23.12.2015, срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в п. 2.1 договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

Следовательно, из буквального толкования указанного пункта договора следует, что арендодатель при любых обстоятельствах возражает относительно продления настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока его действия.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, внесение арендной платы после окончания срока действия договора основано на обязанности оплатить пользование имуществом в период просрочки его возврата и также не влечет пролонгации договора.

Учитывая, что стороны согласовали условие о непродлении аренды земельного участка, соглашение о продлении рассматриваемого договора стороны не подписывали, доказательств обращения арендатора с целью продления договора аренды в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для вывода о возобновлении договора на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

С учетом изложенного, довод апеллянта о неполучении от администрации уведомления-возражения от 26.10.2020 N 27259/02-05016 не принимается судебной коллегией как не влияющий на законность и обоснованность обжалуемого решения.

Следует также отметить, что квалификация нормы, изложенной п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в качестве диспозитивной или императивной, и, как следствие, вывод о возобновлении или невозможности возобновления договора аренды на неопределенный срок, может быть сделан только судами, при рассмотрении соответствующего дела, или высшими судами при даче соответствующих разъяснений, которые в настоящее время отсутствуют.

В связи с чем, Администрация города Сочи, не наделенная функциями суда по установлению тех или иных обстоятельств, а также по признанию сделок совершившимися, прекратившимися или измененными, не имела оснований прийти к выводу о возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок и принять решение, прямо противоречащее буквальному смыслу п. 8.3 договора аренды.

Таким образом, оспариваемое решение соответствует закону, а приведенные и другие собранные по делу доказательства, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен. Фактов, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит. В связи с этим доводы апеллянта признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку сводятся только к несогласию с оценкой обстоятельств судом первой инстанции.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2020 по делу N А32-4251/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.С. Филимонова

Судьи

М.В. Соловьева Г.А. Сурмалян