Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2020 г. N 18АП-13647/20 по делу N А76-17164/2020

г. Челябинск

07 декабря 2020 г.

Дело N А76-17164/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Крашенинникова Д.С., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2020 по делу N А76-17164/2020.

Администрация Миасского городского округа (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Уральский завод пожарной техники" (далее - ответчик, общество, АО "Уралпожтехника"):

- о признании недействительными (ничтожными) условий договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания и сооружения N 1210 от 21.02.2018 в части определения цены земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400111:625 в размере 124 089 руб., а именно пункта 2.1 договора и приложения N 1 к договору; об определении цены договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания и сооружения N 1210 от 21.02.2018 в размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400111:625 в размере 413 630 руб.; о применении последствий признания сделки недействительной в части определения цены договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания и сооружения N 1210 от 21.02.2018 путем взыскания с АО "Уралпожтехника" неосновательного обогащения в размере 289 541 руб.;

- о признании недействительными (ничтожными) условий договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания и сооружения N 1211 от 21.02.2018 в части определения цены земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400111:626 в размере 124 578 руб., а именно пункта 2.1 договора и приложения N 1 к договору; об определении цены договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания и сооружения N 1211 от 21.02.2018 в размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400111:626 в размере 415 260 руб.; о применении последствий признания сделки недействительной в части определения цены договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания и сооружения N 1211 от 21.02.2018 путем взыскания с АО "Уралпожтехника" неосновательного обогащения в размере 290 682 руб.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2020 (резолютивная часть оглашена 03.08.2020) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на недействительность оспариваемых условий договора об определении цены продажи земельных участков в размере 30 % от кадастровой стоимости, которая установлена на основании нормативного акта, принятого Администрацией Миасского городского округа с превышением компетенции. Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для возмещения ответчиком неосновательно заниженной цены земельных участков, полагает ошибочным.

АО "Уралпожтехника" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 31.01.2018 N 466 (л.д. 15) между Администрацией (продавец) и АО "Уралпожтехника" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения N 1210 от 21.02.2018 (далее - договор N 1210 от 21.02.2018, л.д. 16-17).

В соответствии с п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 74:34:0400111:625, площадью 1 000 кв.м., по адресу: Челябинская область, г. Миасс, микрорайон "Р", для отдельно стоящего жилого дома на одну семью с приусадебным участком.

В п. 2.1 договора N 1210 от 21.02.2018 цена участка определена в размере 124 089 руб.

Согласно расчету цены земельного участка, который является приложением N 1 к договору N 1210 от 21.02.2018 (л.д. 18), стоимость земельного участка составляет 30 % от кадастровой стоимости (413 630 руб.). Указанная стоимость определена на основании постановления Администрации Миасского городского округа от 27.06.2016 N 3455 "Об утверждении Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (л.д. 29).

По акту приема-передачи земельного участка от 21.02.2018 земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400111:625 передан в собственность ответчика (л.д. 19).

АО "Уралпожтехника" оплатило выкупную стоимость земельного участка кадастровым номером 74:34:0400111:625 в размере 124 089 руб., что подтверждается платежным поручением N 659 от 21.02.2018 (л.д. 20).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.07.2020 N КУВИ-002/2020-8504269 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400111:625 было зарегистрировано 07.03.2018 за АО "Уралпожтехника" (л.д. 66-67).

На основании постановления Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 31.01.2018 N 467 (л.д. 22) между Администрацией (продавец) и АО "Уралпожтехника" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения N 1211 от 21.02.2018 (далее - договор N 1211 от 21.02.2018, л.д. 23-24).

В соответствии с п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 74:34:0400111:626, площадью 1 000 кв.м., находящийся по адресу: Челябинская область, г. Миасс, микрорайон "Р", для отдельно стоящего жилого дома на одну семью с приусадебным участком.

В п. 2.1 договора N 1211 от 21.02.2018 цена участка определена в размере 124 578 руб.

Согласно расчету цены земельного участка, является приложением N 1 к договору N 1211 от 21.02.2018 (л.д. 25). Указанная стоимость земельного участка составляет 30 % от кадастровой стоимости (415 260 руб.) определена на основании постановления Администрации Миасского городского округа от 27.06.2016 N 3455 "Об утверждении Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

По акту приема-передачи земельного участка от 21.02.2018 земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400111:626 передан в собственность ответчика (л.д. 26).

АО "Уралпожтехника" оплатило выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400111:626 в размере 124 578 руб., что подтверждается платежным поручением N 660 от 21.02.2018 (л.д. 28).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.07.2020 N КУВИ-002/2020-8505328 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400111:626 было зарегистрировано 07.03.2018 за АО "Уралпожтехника" (л.д. 76-77).

Прокуратурой города Миасса Главе Миасского городского округа был принесен протест на постановление Администрации Миасского городского округа от 27.06.2016 N 3455 "Об утверждении Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", мотивированный тем, что его принятие в силу пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации и подп. 46 пункта 2 статьи 29 Устава Миасского городского округа, отнесено к компетенции Собрания депутатов Миасского городского округа (л.д. 30-31).

Постановлением Администрации Миасского городского округа от 08.08.2018 N 3601 отменено постановление Администрации Миасского городского округа от 27.06.2016 N 3455 "Об утверждении Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (л.д. 32).

Решением собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 22.06.2018 N 21 утвержден Порядок определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа (л.д. 87-89).

Согласно подп. "б" подп. 4 п. 2 указанного Порядка продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, без проведения торгов осуществляется в размере 30 процентов кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них за исключением случае, предусмотренных подпунктами "е", "ж", "з", "и" пункта 2(1) и подпункта "б" пункта 2(3) настоящего Порядка.

Указав на определение выкупной цены земельных участков с кадастровыми номерами 74:34:0400111:625 и 74:34:0400111:626 с нарушением требований действующего законодательства, в силу норм пп. 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 3 статьи 39.4, статей 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и необходимость ее определения, исходя из размера кадастровой стоимости, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции исходил из экономических основ местного самоуправления, предусмотренных Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и признал, что занижение выкупной стоимости земельного участка затрагивает интересы неопределенного круга лиц, проживающих на территории соответствующего муниципального образования. Поскольку выкупная стоимость подлежит определению в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, нарушение такого порядка является безусловным основанием для признания соответствующей сделки ничтожной как посягающей на публичные интересы. Оценивая наличие оснований для квалификации в таком качестве оспариваемых сделок, суд первой инстанции исходил из положений части 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив, что после отмены действовавшего в период заключение оспариваемых сделок порядка определения выкупной цены земельных участков и принятия нового, механизм определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, не изменился, исходя из принципа правовой определенности и стабильности гражданских правоотношений, суд счел что оспариваемые Администрацией условия договора купли-продажи земельного участка не могут быть признаны недействительными.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В силу подп. 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Принимая во внимание, что проданные по оспариваемым сделкам земельные участки находились в муниципальной собственности, их цена подлежала определению исключительно в соответствии с обязательными для сторон правилами (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), установленными вышеназванными положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 той же статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 вышеназванного постановления).

Исходя из названного, определение с нарушением императивных требований закона выкупной стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности и отчуждаемого без проведения торгов, в результате которой уменьшаются поступления в доход местного бюджета, влечет недействительность соответствующего условия как ничтожного.

Однако, как правильно установлено судом первой инстанции, в рассматриваемом случае не имеется оснований для признания спорного условия недействительным.

В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Указанное правило направлено на предотвращение недобросовестного поведения сторон сделки и предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению.

Из материалов дела следует, что заключение и исполнение спорных договоров явилось результатом действий Администрации Миасского городского округа, которой подготовлены проекты договоров, определено условие о цене продажи земельных участков, приняты платежи в уплату стоимости земельных участков. Именно Администрацией Миасского городского округа было утверждено постановление от 27.06.2016 N 3455 "Об утверждении Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

Согласно подп. 4 п. 2 указанного Порядка продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, без проведения торгов осуществляется в размере 30 процентов кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий и сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанное постановление утратило силу после издания постановления Администрации Миасского городского округа от 08.08.2018 N 3601. Следовательно, утвержденный данным постановлением Порядок был действующим на момент заключения сторонами договоров купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения N 1210 от 21.02.2018, N 1211 от 21.02.2018.

В последующем, решением собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 22.06.2018 N 21 был утвержден новый Порядок определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа (л.д. 87-90), согласно подп. "б" подп. 4 п. 2 которого продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, без проведения торгов также осуществляется в размере 30 процентов кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них за исключением случаев, предусмотренных подпунктами "е", "ж", "з", "и" пункта 2(1) и подпункта "б" пункта 2(3) настоящего Порядка.

Поскольку механизм определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, не изменился, довод подателя апелляционной жалобы о причинении ущерба бюджету муниципального образования не может быть признан обоснованным.

При оценке заявленных Администрацией требований, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что исходя из принципа правовой определенности и стабильности гражданских правоотношений, оспариваемые Администрацией условия договора купли-продажи земельного участка не могут быть признаны недействительными только по мотиву того, что постановление Администрации Миасского городского округа от 27.06.2016 N 3455 было принято неуполномоченным органом местного самоуправления и впоследствии отменено по протесту прокурора.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2020 по делу N А76-17164/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрация Миасского городского округа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Д.С. Крашенинников М.И. Карпачева