Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2020 г. N 19АП-6094/20 по делу N А35-1626/2020

г. Воронеж

2 декабря 2020 г.

Дело N А35-1626/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 2 декабря 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Кораблевой Г.Н.,
судей	Щербатых Е.Ю., Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусаковой И.А.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Локтионова Олега Станиславовича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Комитета по управлению имуществом Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Локтионова Олега Станиславовича на решение Арбитражного суда Курской области от 07.09.2020 по делу N А35-1626/2020 по иску Комитета по управлению имуществом Курской области (ОГРН 1024600947502, ИНН 4629011325) к индивидуальному предпринимателю Локтионову Олегу Станиславовичу (ОГРН 306463201800168, ИНН 463210267767) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102193:188, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Орловская, путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю Локтионову Олегу Станиславовичу (далее - ИП Локтионов О.С., ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102193:188, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Орловская, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Курской области от 07.09.2020 исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Локтионов О.С. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылался на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Курской области от 07.09.2020, в связи с чем просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель полагает, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), вступившей в силу с 01.03.2015. Также заявитель указал, что истцом пропущен шестимесячный срок обращения в суд с требованием о принудительном изъятии объекта незаверенного строительства.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Курской области от 07.09.2020 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Локтионова О.С. - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено решением Арбитражного суда Курской области от 03.03.2014 по делу N А35-10074/2013, на основании решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 31.01.2007 N 02-22/84 между Комитетом (арендодатель) и ИП Долженковым Ю.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 141-07ф, в соответствии с которым в аренду был передан земельный участок, находящийся по адресу: г. Курск, ул. Орловская, для проектирования торгово-офисного здания, на срок до 30.01.2008.

29.04.2008 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ИП Долженковым Ю.В. был заключен договор N 1260-08ф аренды земельного участка для завершения проектирования торгово-офисного здания на срок до 20.03.2009.

По соглашению между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ИП Долженковым Ю.В. договор аренды земельного участка от 20.04.2009 N 1260-ф был расторгнут с 01.07.2008.

На основании решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 01.07.2008 N 01-18/1523 между ИП Долженковым Ю.В. (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) был заключен договор от 15.07.2008 N 1544-08ф аренды земельного участка общей площадью 1 700 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Орловская, для строительства торгово-офисного здания, на срок с 01.07.2008 до 29.06.2009.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.07.2008.

Земельный участок площадью 1 700 кв.м, расположенный по адресу: г.Курск, ул. Орловская, был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением участку кадастрового номера - 46:29:102189:19 и 04.06.2009 получен кадастровый паспорт N 4629/202/09- 8527.

27.10.2009 между ИП Долженковым Ю.В. и Комитетом по управлению имуществом Курской области был заключен договор N 2543-09ф аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102189:19, на срок с 13.10.2009 до 12.10.2010.

Арендатор на основании разрешения на строительство от 03.07.2007 N ru46302000-493, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства города Курска, осуществил строительство цокольного этажа торгово-офисного здания.

Решением Арбитражного суда от 03.03.2014 по делу N А35-10074/2013 за Долженковым Ю.В. признано право собственности на возведенный на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102189:19, объект незавершенного строительства - торгово-офисное здание.

06.02.2007 между ИП Долженковым Ю.В. и ИП Локтионовым О.С. заключено соглашение о задатке N 1/07, согласно которому продавец и покупатель обязуются в будущем заключить договор о передаче объекта незавершенного строительства - торгово-офисного здания, расположенного на земельном участке площадью 1 700 кв. м по ул. Орловская в г. Курске.

30.04.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области зарегистрировано право собственности ИП Долженкова Ю.В. на объект незавершенного строительства - торгово-офисное здание с кадастровым номером 46:29:102193:188, расположенное на земельном участке площадью 1 700 кв.м по ул. Орловская в г. Курске.

Решением Арбитражного суда Курской области от 01.10.2015 по делу N А35-9355/2014 на ИП Долженкова Ю.В. возложена обязанность передать ИП Локтионову О.С. объект незавершенного строительства - торгово-офисное здание с кадастровым номером 46:29:102193:188, а также осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимости.

20.05.2016 на основании решения Арбитражного суда Курской области по делу N А35-9355/2014 Локтионову О.С. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102193:188.

27.06.2016 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и Локтионовым О.С. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 5510-16ф, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102189:218 площадью 1 700 кв.м, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Орловская, 1В, для размещения коммерческих объектов, несвязанных с проживанием населения.

Согласно пункту 1.2. договора аренды земельного участка от 27.06.2016 N 5510-16ф на участке имеется объект незавершенного строительства.

Срок аренды установлен с 01.06.2016 по 31.05.2019 (пункт 2.1. договора).

Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 27.06.2016.

Письмом от 05.04.2019 N 01.7-01-20/4212 Комитет по управлению имуществом Курской области уведомил ИП Локтионова О.С. об окончании срока действия договора аренды земельного участка от 27.06.2016 N 5510-16ф и о необходимости вернуть арендодателю данный земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в трехдневный срок со дня окончания договора.

30.04.2019 ИП Локтионов О.С. обратился в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлениями о приобретении земельного участка с кадастровым номером 46:29:102189:218 площадью 1 700 кв.м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Орловская, 1В, в аренду без проведения торгов на новый срок, на которое Комитет письмом от 24.05.2019 ответил отказом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 20.05.2016 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102193:188 (степень готовности незавершенного строительства 9%) зарегистрировано право собственности Локтионова Олега Станиславовича.

Из технического паспорта объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Орловская, литер Б, составленного по состоянию на 26.06.2020, следует, что процент завершенности составляет 21.

Поскольку объект недвижимости не был возведен на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102189:218, Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в арбитражный суд с иском об изъятии у предпринимателя объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходили из того, что на момент заключения договора аренды земельного участка от 27.06.2016 N 01-27/130-5510-16ф на земельном участке уже находился объект незавершенного строительства и ИП Локтионов О.С., обратившись с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства и получив земельный участок в аренду без проведения торгов, реализовал предусмотренное законом право на однократное получение земельного участка для завершения строительства.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка от 27.06.2016 N 01-27/130-5510-16ф на момент обращения Комитета управления имуществом Курской области с иском истек, строительство объекта не было завершено, иных оснований для заключения договора аренды без проведения торгов не имеется, постольку исковые требования подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 ГК РФ установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Указанная норма введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор признается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Поэтому даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон при заключении договора аренды их отношения регулируются именно этим договором, который на основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

То обстоятельство, что земельный участок фактически не выбывал из владения арендаторов и сам по себе факт возникновения арендных правоотношений в целях строительства спорного объекта с 2007 года, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими.

Юридическая техника продления арендных отношений в данном случае, учитывая специфику земельного участка как объекта права, не означает, что арендные отношения сторон в отношении спорного участка возникли только в 2016 году, как неправомерно утверждает ответчик.

Действующее земельное законодательство не предусматривает возможность неоднократного продления договора аренды в льготном порядке для каждого нового собственника объекта незавершенного строительства. Возможность однократной пролонгации договора аренды для завершения строительства объекта без проведения торгов направлено на реализацию такого права добросовестными лицами, которые по тем или иным объективным причинам не смогли закончить строительство в установленные сроки, не использовали прежде право на однократное продление договора.

При названных обстоятельствах суд первой инстанции сделал верный вывод о применении к правоотношениям сторон положений статьи 239.1 ГК РФ и удовлетворил заявленные Комитетом по управлению имуществом Курской области требования.

Судебной коллегией принято во внимание, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Не заявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника не завершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов.

Указывая на невозможность применения положений статьи 239.1 ГК РФ в связи с заключением договора аренды земельного участка от 27.06.2016 N 5510-16ф без проведения торгов, ответчик не учитывает пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Отклоняя возражения заявителя жалобы о том, что право на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства может быть реализовано только в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды, апелляционный суд исходит из того, что указанный срок не является пресекательным для подачи исков об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, а в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ имеет значение для решения вопроса о наличии у арендатора права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Курской области от 07.09.2020 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 07.09.2020 по делу N А35-1626/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Локтионова Олега Станиславовича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева

Судьи

Е.Ю. Щербатых А.И. Поротиков