Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2020 г. N 14АП-8653/20 по делу N А05-4077/2020

г. Вологда

07 декабря 2020 г.

Дело N А05-4077/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 07 декабря 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Агентство трастовых операций" представителя Матаковой Н.Г. по доверенности от 01.06.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агентство трастовых операций" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 03 сентября 2020 года по делу N А05-4077/2020,

УСТАНОВИЛ:

Вельский районный союз потребительских обществ (ОГРН 1022901218559, ИНН 2907000888; адрес: 165150, Архангельская обл., г. Вельск, пл. Ленина, д. 40а; далее - Союз) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство трастовых операций" (ОГРН 1083533000737, ИНН 3528147670; адрес: 162623, Вологодская обл., г. Череповец, ул. Олимпийская, д. 40, кв. 22; далее - Общество) о взыскании 52 258 руб. долга по внесению арендной платы по договору аренды от 15.02.2019 N 2 за период с 01.03.2020 по 27.03.2020, а также 15 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Решением суда от 03 сентября 2020 года исковые требования Союза удовлетворены в полном объеме; также с ответчика в пользу истца взыскано 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 15 000 руб. судебных издержек; с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 90 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Ответчик с решением суда не согласился, обратился в апелляционный суд с жалобой и дополнениями к ней, в которых просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на отсутствие долга по арендной плате за спорный период. Считает ошибочным вывод суда о том, что, подписав акт от 03.02.2020 N 000028, ответчик фактически признал факт использования помещений площадью 90,3 кв. м и согласовал новый размер арендной платы в сумме 60 000 руб. Указывает, что арендодатель в одностороннем порядке в два раза увеличил размер арендных платежей, не уведомив надлежащим образом арендатора и возложив на него обязанность по оплате незанимаемых помещений площадью 45,1 кв. м; об этом арендатор не знал, полагал, что в 2020 году договор аренды от 15.02.2019 N 2 действует на прежних условиях.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Истец в отзыве и дополнениях к нему требования апеллянта отклонил, просит решение суда оставить без изменения.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ без участия представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения жалобы.

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, апелляционный суд находит решение суда подлежащим отмене.

Как видно из материалов дела, Союзу на праве собственности принадлежит двухэтажное здание ресторана без помещений подвала, общей площадью 1191,9 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская обл., Вельский р-н, г. Вельск, ул. Дзержинского, д. 49, корп. 1, лит. А, А1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.07.2015.

Союзом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 15.02.2019 заключен договор аренды N 2, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду нежилые встроенные помещения общей площадью 45,2 кв. м, в том числе 34,7 кв. м - торговая площадь, 10,5 кв. м - площадь складских и подсобных помещений, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Вельск, ул. Дзержинского, д. 49, для осуществления розничной торговли.

В пункте 1.2 договора указано, что он действует с 15.02.2019. Срок окончания аренды в договоре не определен. В пункте 5.3 договора предусмотрено, что Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор во внесудебном порядке, письменно уведомив об этом Арендатора за месяц до даты освобождения помещений.

Пунктом 2.1.1 договора установлено, что при передаче помещений стороны подписывают акт сдачи-приемки помещений, который является неотъемлемой частью договора.

Помещения преданы Арендодателем в аренду Арендатору по акту сдачи-приемки нежилого помещения от 15.02.2019.

Пунктом 2.2.2 договора предусмотрена обязанность Арендатора вносить арендную плату, а также возмещать Арендодателю расходы за фактически потребленную электро- и теплоэнергию, которую Арендодатель получает от энергоснабжающей организации, а также расходы по водопотреблению и водоотведению.

Размер арендной платы и порядок расчетов определены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата составляет 30 000 руб.; Арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15-го числа текущего месяца; в арендную плату входит плата за владение и пользование арендуемым помещением; в случае роста цен, уровня инфляции Арендодатель имеет право увеличить арендную плату, предварительно письменно уведомив об этом Арендатора за 10 дней до предстоящего повышения, но не чаще 1 раза в год; арендная плата не включает в себя возмещение расходов арендодателя по оплате фактически потребленной электроэнергии.

Из материалов дела также следует, что уведомлением от 17.12.2019 Союз уведомил Общество о расторжении договора аренды от 15.02.2019 N 2 в соответствии с пунктом 5.3 договора с 17.01.2020.

Данное уведомление направлено в адрес Общества с сопроводительным письмом от 17.12.2019 N 201. Одновременно с этим письмом Союз направил Обществу дополнительное соглашение от 17.12.2019 к договору аренды, указав, что в случае наличия у Общества намерения продолжить работу в здании ему в кратчайшие сроки предлагается рассмотреть дополнительное соглашение, устанавливающее увеличение арендуемой площади и размера арендной платы. В частности, дополнительным соглашением предусмотрена передача Обществу в аренду для осуществления розничной торговли помещения общей площадью 90,3 кв. м, в том числе 69,4 кв. м - торговая площадь, 20,9 кв. м - площадь складских и подсобных помещений, по цене 60 000 руб. в месяц.

Сопроводительное письмо с приложениями направлено 17.12.2019 по электронной почте на адрес сотрудника Общества (т. 1, л. 62).

Данное дополнительное соглашение Арендатором не подписано, при этом после истечения месячного срока со дня получения уведомления от 17.12.2019 Общество продолжило пользоваться арендуемым помещением.

В уведомлении, направленном 10.04.2020 Обществу, о чем свидетельствует отчет об отслеживании почтового отправления (т. 1, л. 57 (оборот)), Союз сообщил Обществу о наличии 120 000 руб. задолженности по арендной плате по состоянию на 31.03.2020 и потребовал погашения долга.

В уведомлении от 10.04.2020 Союз сообщил Обществу об удержании товарно-материальных ценностей, расположенных в арендованном помещении, до момента погашения задолженности.

Судом первой инстанции установлено, что с 28.03.2020 помещения Арендатором не использовались в связи с приостановлением на основании указов губернатора Архангельской области от 27.03.2020 N 38-у, от 03.04.2020 N 44-у с 28.03.2020 деятельности объектов розничной торговли.

Союз, указывая, что с февраля 2020 года размер арендной платы согласован в сумме 60 000 руб., что подтверждается актом от 03.02.2020 N 000028, подписанным Обществом, и ссылаясь на наличие у Арендатора задолженности по арендной плате за период с февраля по март 2020 года, обратился в суд с иском о взыскании долга.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 АПК РФ неоднократно уточнял исковые требования, в результате просил взыскать с Общества 52 258 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2020 по 27.03.2020.

Суд первой инстанции признал уточненные исковые требования Союза правомерными.

Апелляционный суд не может согласиться с решением суда в силу следующего.

В соответствии с абзацем первым статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 610 названного Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В данном случае в пункте 1.2 договора аренды установлена дата начала действия договора - 15.02.2019, при этом срок аренды не указан, что позволяет сделать вывод о заключении договора на неопределенный срок.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как указано в пункте 1 статьи 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В пункте 1 статьи 654 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Из приведенных положений применительно к пункту 1 статьи 432 ГК РФ следует, что существенными условиями договора аренды помещений являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.

В данном случае в договоре аренды от 15.02.2019 N 2 стороны определили площадь передаваемых Обществу в аренду помещений - 45,2 кв. м и размер арендной платы за пользование помещениями в сумме 30 000 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В обоснование исковых требований Союз указывает, что в соответствии с дополнительным соглашением от 17.12.2020 к договору аренды размер арендной платы с февраля 2020 года увеличился и составляет 60 000 руб.

Суд первой инстанции, установив факт получения уполномоченным лицом Общества уведомления от 17.12.2019 N 201 и проекта дополнительного соглашения от 17.12.2019, учитывая положения пункта 3 статьи 438 ГК РФ, посчитал, что, подписав акт от 03.02.2020 N 000028, Общество фактически признало факт пользования арендуемым помещением увеличенной площадью 90,3 кв. м, а также согласовало новый размер арендной платы в сумме 60 000 руб. в месяц.

Вместе с тем апелляционный суд не может согласиться с данным выводом суда исходя из следующего.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Договор аренды является реальным договором и обязанность по оплате по такому договору возникает у арендатора с момента передачи арендодателем имущества в пользование.

ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N ВАС-16344/11).

Так, согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В данном случае дополнительное соглашение, предусматривающие предоставление Обществу в аренду помещения площадью 90,3 кв. м, Арендатором не подписано. Акт приема-передачи в аренду дополнительных помещений в материалы дела не представлен, доказательств его составления и подписания сторонами в порядке, предусмотренном пунктом 2.1.1 договора, не имеется. С дополнительным соглашением от 17.12.2019 к договору аренды данный акт истцом ответчику не направлялся.

Акт от 03.02.2020 N 000028 таковым не может быть признан, поскольку по своему содержанию он не соответствует передаточному акту, в нем отсутствует указание на совершение сторонами действий по передаче и приятию в аренду помещений, не отражены помещения, передаваемые в аренду. В данном акте указано на оказание услуг по аренде, при этом нет сведений о том, за какой период он составлен.

Апелляционный суд также отмечает, что нормами главы 34 ГК РФ не предусмотрено составление сторонами каких-либо промежуточных актов при передаче имущества в аренду в течение срока аренды. Разделом 3 договора аренды составление сторонами ежемесячных актов оказания услуг не предусмотрено, обязанность Арендатора по внесению арендной платы не поставлена в зависимость от подписания ежемесячных актов.

Внесение ответчиком по платежным поручениям от 03.02.2020 N 2362, от 31.01.2020 N 2354, от 14.04.2020 N 2664, от 14.04.2020 N 2667 с указанием в назначении платежа "за январь 2019 года" арендной платы в размере 60 000 руб., что, как отметил суд, соответствует новому (увеличенному) размеру арендной платы, также не может служить доказательством передачи в аренду дополнительной торговой площади, поскольку указанный в платежных поручениях период, за который вносится плата (январь 2019 года), не соответствует рассматриваемому спорному периоду начисления арендной платы (январь - март 2020 года).

Ссылка истца в обоснование довода о фактическом занятии Обществом помещений площадью 90,3 кв. м на прилагаемые к акту осмотра от 31.08.2020 фотоматериалы (содержатся на CD-диске (т. 1, л. 106)), не принимается апелляционным судом. Представленные фотографии не позволяют с достоверностью установить, что товар, находящийся в помещении, смежном с занимаемым истцом помещением, принадлежит Обществу. На ценниках, размещенных на товаре, информации об Обществе как о продавце не содержится. Данный товар находится за пределами торгового зала ответчика.

Более того, фотоматериалы, прилагаемые к акту осмотра в подтверждение факта осуществления ответчиком торговой деятельности в спорном помещении, опровергаются представленными Обществом фотографиями арендуемых помещений, выполненных, как указывает ответчик, работниками Общества в конце марта 2020 года перед приостановлением осуществления деятельности, и на которых отражено, что смежный торговый зал не занят, в нем отсутствует какое-либо имущество (содержатся на CD-диске (т. 1, л. 106)).

Иных доказательств занятия ответчиком в спорный период с февраля по март 2020 года дополнительных помещений в материалы дела не представлено.

В акте осмотра от 31.08.2020 сведения о том, кому принадлежит имущество, размещенное в торговом зале, смежном с арендуемыми ответчиком помещениями, не отражено. Общество принадлежность ему данного товара отрицает.

Апелляционным судом установлено, что 14.09.2020 Общество освободило арендуемое помещение. Вместе с тем акт возврата помещений из аренды от 14.09.2020 подписан каждой из сторон в своей редакции, содержащей отличные сведения о площади возвращаемых помещений. Так, в акте сдачи-приемки нежилого помещения от 14.09.2020, подписанном Союзом, указано на передачу Арендатором Арендодателю нежилого помещения площадью 90,3 кв. м; в акте приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 14.09.2020, составленном Обществом, содержатся сведения о возврате Арендатором Арендодателю нежилых помещений площадью 45,2 кв. м.

Таким образом, ввиду отсутствия доказательств передачи Союзом Обществу по акту приема-передачи в аренду помещений, общей площадью 90,3 кв. м, равно как и доказательств фактического использования ответчиком указанных помещений для осуществления розничной торговли в спорный период, апелляционный суд находит ошибочным вывод суда первой инстанции о принятии Обществом условий дополнительного соглашения от 17.12.2019 к договору аренды и согласовании с февраля 2020 года размера арендной платы в сумме 60 000 руб.

Уведомлений об увеличении арендной платы в рассматриваемый период в связи с ростом цен и повышением уровня инфляции в порядке, предусмотренном пунктом 3.1 договора, Союз Арендатору не направлял. Дополнительное соглашение от 17.12.2019 к договору аренды таковым не может считаться, поскольку в нем увеличение размера арендной платы обусловлено увеличением площади передаваемых в аренду помещений.

Таким образом, с учетом установленной в пункте 3.1 договора аренды ежемесячной арендной платы в сумме 30 000 руб. размер арендной платы за период с 01.01.2020 по 27.03.2020 составит 86 129 руб. 04 коп.

Общество по платежным поручениям от 31.01.2020 N 2354 на сумму 15 000 руб., от 03.02.2020 N 2362 на сумму 15 000 руб., от 14.04.2020 N 2664 на сумму 5 000 руб., от 14.04.2020 N 2667 на сумму 25 000 руб., от 02.07.2020 N 3059 на сумму 30 000 руб. перечислило истцу арендную плату в общей сумме 90 000 руб.

При таких обстоятельствах задолженность по арендной плате за спорный период у ответчика отсутствует. В удовлетворении иска истцу следует отказать.

В свете изложенного решение суда, которым требования истца о взыскании долга по арендной плате за март 2020 года в сумме 52 258 руб. удовлетворены, подлежит отмене, а исковые требования Союза - оставлению без удовлетворения.

Ввиду отказа в удовлетворении иска судебные расходы по настоящему спору, в силу части 1 статьи 110 АПК РФ, относятся на истца. В связи с этим оснований для возмещения истцу ответчиком судебных издержек в сумме 15 000 руб., связанных с оплатой услуг представителя, не имеется. Вместе с тем понесенные Обществом расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат возмещению истцом.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 03 сентября 2020 года по делу N А05-4077/2020 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Вельского районного союза потребительских обществ (ОГРН 1022901218559, ИНН 2907000888; адрес: 165150, Архангельская обл., г. Вельск, пл. Ленина, д. 40а) в доход федерального бюджета 90 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с Вельского районного союза потребительских обществ (ОГРН 1022901218559, ИНН 2907000888; адрес: 165150, Архангельская обл., г. Вельск, пл. Ленина, д. 40а) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агентство трастовых операций" (ОГРН 1083533000737, ИНН 3528147670; адрес: 162623, Вологодская обл., г. Череповец, ул. Олимпийская, д. 40, кв. 22) 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

Ю.В. Зорина А.В. Романова