Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2024 г. N 15АП-21445/23 по делу N А32-12270/2023

город Ростов-на-Дону

06 февраля 2024 г.

дело N А32-12270/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Нарышкиной Н.В., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т.,

при участии:

от ответчика: представитель Мартыненко Д.Н. по доверенности от 19.01.2024, удостоверение N 1919 от 19.05.2003,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования города Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21.11.2023 по делу N А32-12270/2023

по иску Администрации муниципального образования города Краснодар

к индивидуальному предпринимателю Аракеляну Ваграму Рудиковичу

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Аракеляну Ваграму Рудиковичу (далее - ответчик, арендатор) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 4300020404, с погашением в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей о праве аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0121068:7 площадью 967 кв. м, расположенного по ул. Милютиной, 1 в пос. Индустриальном.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2023 в удовлетворении исковых требований отказано. Обеспечительные меры, принятые определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 26.08.2022, в виде запрещения Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять государственную регистрацию перехода прав (ограничений, обременений) в отношении земельного участка общей площадью 967 кв. м, расположенного по ул. Милютинской, 1 в пос. Индустриальном, кадастровый номер 23:43:0121068:7 и иного имущества должника, - отменены с даты вступления решения суда в законную силу.

Администрация обжаловала решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда первой инстанции отменить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что материалами дела подтверждается, что на момент обращения администрации с иском в суд спорный земельный участок для согласованных договором целей не использовался. Цель договора аренды ответчиком не достигнута. Ответчик, являясь правопреемником прежнего арендатора, которым переуступалось право аренды, но спорному договору аренды, получая спорный земельный участок, на определенных условиях и предполагая его использовать в целях, указанных в договоре аренды, не мог не знать об условиях договора аренды, в связи с чем, риски связанные с неосуществлением необходимых действий по освоению земельного участка прежними арендаторами несет ответчик, которому была известна степень освоения участка на дату приобретения права аренды. Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что выданное Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар разрешение на строительство от 08.09.2023 N 23-43-287-2023 объекта "Магазин, расположенный по адресу: г. Краснодар, п. Индустриальный, ул. Милютинская. 1. земельный участок с кадастровым номером 23:43:0121068:7", прекратило свое действие с 09.10.2023.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, ходатайствовал о приобщении к материалам дела технического плана объекта незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь абзацем 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2021 N 301-ЭС21-21432, учитывая, что процессуальный закон не запрещает апелляционному суду принимать дополнительные документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы, приобщил технический план к материалам дела.

Истец, извещённый надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечил.

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из содержания искового заявления, требования администрации о расторжении договора аренды мотивированы неосвоением земельного участка, неиспользованием участка по целевому назначению, отсутствием разрешения на строительство и обоснованы положениями пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, которые одним из оснований для расторжения договора аренды предусматривают неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет с момента заключения договора.

Договор аренды от 21.10.2013 N 4300020404 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0121068:7 заключен администрацией в порядке предварительного согласования места размещения объекта (постановление администрации от 20.06.2012 N 5046 "Об утверждении гражданке В.Е. Казьминой материалов предварительного согласования места размещения магазина, аптеки и иных объектов по оказанию услуг и обслуживанию населения в поселке Индустриальном") и предоставлен в аренду сроком на десять лет для строительства магазина, аптеки и иных объектов по оказанию услуг и обслуживанию населения (площадью не более 150 кв. м) по улице Милютинской, 1 в поселке Индустриальном (постановление администрации от 16.10.2013 N 7916).

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0121068:7 площадью 967 кв. м предоставлен для строительства магазина, аптеки и иных объектов по оказанию услуг и обслуживанию населения (площадью не более 150 кв. м).

Договор аренды действует в течение десяти лет с 16.10.2013 по 16.10.2023.

В соответствии с пунктом 4.3.4 арендатор имеет право по истечении срока действия договора на заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей.

Неиспользование земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении участка или настоящим договором, предоставляет арендодателю право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (пункт 3.2.4).

По договору уступки права аренды земельного участка от 04.12.2020 права и обязанности арендатора земельного участка перешли к Аракеляну В.Р., регистрация договора об уступке состоялась 16.12.2020.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 12.07.2022 N КУВИ-001/2022-116680592 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0121068:7 площадью 967 кв. м категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для строительства магазина, аптеки и иных объектов по оказанию услуг и обслуживанию населения (площадью не более 150 кв. м) зарегистрирована аренда в пользу Аракеляна В.Р.

Администрация, установив, что разрешение на строительство на земельном участке не выдавалось, земельный участок свободен от зданий и сооружений, направила предписание от 06.12.2021 об устранении нарушений, а затем по тем же основаниям уведомление от 27.04.2022 о прекращении договора аренды с предложением подписать соглашение о расторжении договора и возвратить земельный участок администрации по акту приема-передачи.

Судом установлено, что в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 п. 1, земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами. В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, в редакции от 22.07.2021 N 17 п. 9, земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1). Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, в редакции от 19.07.2012 N 32 п. 14, земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границами территории города Краснодара (Ж.1.2). Сведения об утвержденных документациях по планировке территории в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар отсутствуют (письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 31.03.2023 N 5103/29).

В соответствии с разделом V ГИСОГД - градостроительное зонирование основными видами разрешенного использования земельных участков в зоне Ж-1 "Зона застройки индивидуальными жилыми домами" являются, в том числе, предоставление коммунальных услуг; административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг; бытовое обслуживание; магазины.

Таким образом, предоставление земельного участка в аренду состоялось в соответствии с установленной публичной процедурой, предусмотренной земельным законодательством, действовавшим в соответствующий период, и использование земельного участка в указанных в договоре аренды целях соответствует генеральному плану и правилам землепользования и застройки муниципального образования, основные виды разрешенного использования земельных участков в данной территориальной зоне предусматривают цели использования, указанные в договоре аренды.

В соответствии с письмом Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар от 14.04.2022 N 29/5335-1, по данным государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0121068:7 подготовлен и выдан градостроительный план земельного участка от 15.09.2021 N РФ 23-2-06-0-00-2021-1975.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар выдано разрешение на строительство от 08.09.2023 N 23-43-287-2023 объекта "Магазин, расположенный по адресу: г. Краснодар, п. Индустриальный, ул. Милютинская, 1, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0121068:7", сроком действия до 08.10.2023, на основании градостроительного плана земельного участка от 15.09.2021 N РФ-23-2-06-0-00-2021-1975, с характеристиками: здание, нежилое, площадью застройки 66 кв. м, площадью 59,44 кв. м.

Ссылка администрации на то, что выданное Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар разрешение на строительство от 08.09.2023 N 23-43-287-2023 объекта "Магазин, расположенный по адресу: г. Краснодар, п. Индустриальный, ул. Милютинская. 1. земельный участок с кадастровым номером 23:43:0121068:7", прекратило свое действие с 09.10.2023, отклоняется апелляционным судом, поскольку из представленных в материалы дела доказательств, следует, что на спорном земельном участке ведутся свайные работы, что подтверждается в том числе актом осмотра земельного участка от 07.09.2023 N 5432, подготовленным управлением муниципального контроля администрации.

Также в материалы дела представлена проектная документация Том-3 "Архитектурное решение", подготовленная по заказу арендатора в 2022 году на строительство магазина по адресу: г. Краснодар, п. Индустриальный, ул. Милютинская, 1, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0121068:7.

Кроме того, ответчиком в ходе рассмотрения спора в апелляционном суде представлен технический план объекта незавершенного строительства от 03.10.2023, подготовленный до окончания действия разрешения на строительство, что также подтверждает намерения ответчика по застройке спорного земельного участка.

Администрацией не представлено доказательств наличия предусмотренных законом оснований для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Таким образом, с учетом расположения земельного участка в зоне застройки индивидуальными жилыми домами, предусматривающей в составе основных видов разрешенного использования, в том числе, магазины, а также принимая во внимание, что на спорном земельном участке ведутся строительные работы, факт выдачи департаментом архитектуры и градостроительства администрации разрешения на строительство магазина от 08.09.2023 N 23-43-287-2023, суд не находит достаточных оснований для расторжения договора аренды и прекращения арендных отношений по требованию арендодателя.

Признав возможной застройку земельного участка и выдав соответствующее разрешение на строительство в период рассмотрения настоящего спора, администрация фактически подтвердила сохранение арендных отношений, предоставив арендатору право на застройку земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом норм пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Поскольку существенное нарушение договора аренды в виде неосвоения земельного участка арендатором устранено, что выразилось в получении разрешения на строительство, градостроительного плана и фактических действиях по застройке участка, оснований для применения к арендатору такой меры ответственности как расторжение договора аренды по требованию арендодателя в связи с неосвоением земельного участка не имеется.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2023 по делу N А32-12270/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Н.В. Нарышкина О.А. Сулименко