Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2020 г. N 19АП-6249/20 по делу N А35-2575/2020

г. Воронеж

03 декабря 2020 г.

Дело N А35-2575/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семенюта Е.А.,

судей Песниной Н.А.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Багрянцевой Ю.В.,

при участии:

от Комитета по управлению имуществом Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Центрметаллснаб": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 22.09.2020 по делу N А35-2575/2020, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центрметаллснаб" (ОГРН 1024600947227, ИНН 4630026020) к Комитету по управлению имуществом Курской области (ОГРН 1024600947502, ИНН 4629011325) о признании незаконным отказа от 15.01.2020 N 01.7-01-20/207 в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Центрметаллснаб", направить в адрес ООО "Центрметаллснаб" подписанный проект договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Центрметаллснаб" (далее - заявитель, ООО "Центрметаллснаб") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Курской области (далее - заинтересованное лицо, Комитет) от 15.01.2020 N 01.7-01-20/207 в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 46:29:103206:9, площадью 8124 кв.м, об обязании Комитет по управлению имуществом Курской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Центрметаллснаб", предоставив в собственность ООО "Центрметаллснаб" за плату без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 46:29:103206:9, площадью 8124 кв.м, расположенный по адресу: г. Курск, Магистральный проезд, 18-ф, и направить в адрес ООО "Центрметаллснаб" подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:29:103206:9, площадью 8124 кв.м, в срок, не превышающий 10 дней со дня вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Курской области от 22.09.2020 по делу N А35-2575/2020 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Отказ Комитета по управлению имуществом Курской области от 15.01.2020 N 01.7-01-20/207 в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 46:29:103206:9, площадью 8124 кв.м признан незаконным.

Суд обязал Комитет по управлению имуществом Курской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Центрметаллснаб", предоставив в собственность общества с ограниченной ответственностью "Центрметаллснаб" за плату без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 46:29:103206:9, площадью 8124 кв.м, расположенный по адресу: г. Курск, Магистральный проезд, 18-ф, и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Центрметаллснаб" подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:29:103206:9, площадью 8124 кв.м в срок, не превышающий 10 дней со дня вступления решения в законную силу.

Считая принятое решение незаконным и необоснованным, Комитет обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе Комитет ссылается на то, что площадь испрашиваемого заявителем земельного участка значительно превышает площадь объекта недвижимости, который на нем расположен.

Указывает, что заявитель при обращении с заявлением о выкупе испрашиваемого земельного участка, не представил доказательств того, что вся площадь спорного земельного участка необходима для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

В представленном суду отзыве на апелляционную жалобу ООО "Центрметаллснаб" соглашается с выводами суда первой инстанции, настаивает на несостоятельности доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом уведомленных, в порядке ст.ст. 123, 156, 166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 30.01.2015 на основании протокола о результатах проведения аукциона от 28.01.2015 N 4 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и Полянским Павлом Владимировичем (арендатор) был заключен договор N 5076-15ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103206:9, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, проезд Магистральный, для строительства объектов складского и производственного назначения, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 8124 кв.м.

В пункте 1.2 договора отражено, что на участке объектов недвижимости не имеется.

Срок аренды участка установлен с 29.01.2015 по 28.01.2020 (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 4.3.2. договора арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

В 2015 года Полянский П.В. заказал проектную документацию в проектной организации ИП Поветкин А.С.

Согласно пояснительной записке (раздел 1 Проектной документации), на участке площадью 8124 кв.м планировалось возведение;

- административно-бытового корпуса,

- открытого склада,

- железнодорожного тупика,

- стоянки и площадки для отдыха.

27.10.2015 Полянскому П.В. выдан градостроительный план земельного участка N ru 46302004596.

15.04.2016 Полянскому П.В. было выдано разрешение на строительство вышеуказанных объектов N 46-Ru46302000-3180-2016 на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103206:9 сроком до 15.04.2017 в соответствии с проектом организации строительства.

30.06.2017 объект незавершенного строительства степенью готовности - 75%, площадью застройки - 73 кв.м, расположенный по адресу: г. Курск, проезд Магистральный, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103206:9, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 46:29:103206:13.

24.07.2017 между Полянским П.В. (продавец) и ООО "Центрметаллснаб" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить недвижимое имущество - незавершенное строительством нежилое здание с кадастровым номером 46:29:103206:13, площадью застройки - 73 кв.м, адрес: г. Курск, проезд Магистральный.

Предмет договора купли-продажи передан покупателю по акту приема-передачи от 24.07.2017.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 01.08.2017 произведена государственная регистрация перехода права собственности на незавершенный строительством объект.

15.09.2017 между ООО "Центрметаллснаб" и Комитетом по управлению имуществом Курской области было заключено соглашение о замене стороны в договоре N 5076-15 ф аренды земельного участка.

С целью разработки и адаптации проекта застройки под собственные нужды ООО "Центрметаллснаб" обратилось в проектную организацию ИП Поветкин А.С.

Согласно схеме планировочной организации земельного участка (раздел 2 Проектной документации) с учетом разрешенного использования согласно градостроительному плану, на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103206:9 были запроектированы и построены объекты недвижимого имущества: крытый склад и ж/д тупик, а также сооружения, необходимые для осуществления хозяйственной деятельности по эксплуатации вышеуказанных объектов недвижимости - открытый склад (складская площадка для сыпучих материалов), площадка производственная у повышенного тупика, весовая автотранспорта.

В 2018 году ООО "Центрметаллснаб" осуществило возведение повышенного ж/д тупика.

06.08.2018 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ООО "Центрметаллснаб" на сооружение железнодорожного транспорта - повышенный железнодорожный тупик от подъездного железнодорожного пути N 136, 137, с кадастровым номером 46:29:000000:4771, расположенное по адресу: г. Курск, проезд Магистральный, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 46:29:103206:9, 46:29:103211:45.

Комитетом архитектуры и градостроительства 03.07.2019 ООО "Центрметаллснаб" было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - склад по адресу: г. Курск, проезд Магистральный.

26.08.2019 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ООО "Центрметаллснаб" на нежилое здание, площадью 90,6 кв.м, с кадастровым номером 46:29:103206:15, расположенное по адресу: г. Курск, проезд Магистральный, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103206:9.

Постановлением администрации г. Курска N 605 от 28.03.2019 земельному участку с кадастровым номером 46:29:103206:9 и расположенному на нем зданию склада присвоен адрес: г. Курск, Магистральный проезд, 18-Ф.

13.12.2019 ООО "Центрметаллснаб" обратилось в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 46:29:103206:9 площадью 8124 кв.м. в собственность за плату без проведения торгов.

Письмом от 15.01.2020 N 01.7-01-20/207 Комитет по управлению имуществом Курской области отказал заявителю в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, сославшись на то, что площадь земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости.

Посчитав отказ Комитета по управлению имуществом Курской области не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы общества, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Оборот земельных участков в силу статьи 27 ЗК РФ осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (статья 39.3 ЗК РФ).

В частности, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусматривает право продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В рассматриваемом случае основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов послужил вывод Комитета о том, что площадь земельного участка, указанная в заявлении о его предоставлении, превышает площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Основания отказа в предоставлении земельного участка установлены в статье 39.16 ЗК РФ.

Суд первой инстанции учел, что данная статья не предусматривает такого основания для отказа, как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества, не предусмотрена указанной нормой и необходимость предоставления документа, обосновывающего такое соответствие, в целях предоставления земельного участка.

Также суд области принял во внимание позицию Министерства экономического развития Российской Федерации, относительно застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, что исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ (подп. 6 п. 2 ст. 39.3) у правообладателя такого земельного участка имеется право выкупа всего земельного участка.

Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено (письма от 3 июля 2015 г. N Д23и-3084, от 25 июня 2015 г. N Д23и-2954).

Как установлено судом, ООО "Центрметаллснаб" обратилось в Комитет с заявлением за предоставлением ему ровно той площади земельного участка, которая ранее была выделена под строительство и уже находилась в аренде у заявителя.

В пунктах 1, 2 статьи 11.9 ЗК РФ указано, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

При этом, каких-либо сведений о наличии ограничения для конкретного земельного участка, установленного градостроительными регламентами, ответчик не привел.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Таким образом, как верно отметил суд области, заявитель должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

При этом судом отмечено, что порядок определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, нормативно не установлен, вопрос о соразмерности разрешается в каждом конкретном случае.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 10.6 Правил землепользования и застройки города Курска, утвержденных Решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 N 388-3-РС, минимальную площадь земельного участка необходимо принимать не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых в соответствии с настоящими Правилами площади озелененных территорий, площади для размещения машино-мест, проездов и иных необходимых в соответствии с настоящими Правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

Как усматривается из материалов дела, именно площадь земельного участка в 8124 кв. м была учтена и применялась при проектировании и составлении схемы планировочной организации земельного участка.

Согласно представленному заявителем обоснованию (расчету) площади земельного участка, необходимого для надлежащей эксплуатации зданий, строений и сооружений, расположенных по адресу; Курская область, г. Курск, проезд Магистральный, 18Ф, N 07-07/20, подготовленному ИП Поветкиным А.С., специалистом сделан вывод о том, что указанная площадь земельного участка с кадастровым номером 46:29:103206:9 является объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), расположенных в его границах.

Из указанного расчета усматривается, что специалист исходил из факта нахождения на земельном участке объектов недвижимости - нежилого здания (склад) с кадастровым номером 46:29:103206:15, общей площадью 90,6 кв. м, сооружения - повышенный железнодорожный тупик от подъездного железнодорожного пути N 136, 137, с кадастровым номером 46:29:000000:4771, протяженностью - 203,0 м, а также стоянки легкого автотранспорта на 5 м/мест, склада сыпучих материалов площадью 6549,0 кв. м, сооружения весовой площадью застройки 72,0 кв. м, проездов и инженерных сетей.

Как видно из представленного расчета, площадь земельного участка с расположенными на нём объектами недвижимости, а также в соответствии с технологической схемой производства определена ИП Поветкиным А.С. с учетом положений подпункта 1 пункта 10.6, подпунктов 1, 7 пункта 10.12, подпунктов 1-3 пункта 10.13, подпунктов 8, 12 пункта 11.4.1 Правил землепользования и застройки города Курска, пунктов 8.2, 8.4, 8.6, 8.8, 8.13 СП 4.13130.2013 "Ограничение распространения пожара на объектах защиты".

Документов, опровергающих выводы, содержащиеся в обосновании (расчете) площади земельного участка, Комитетом по управлению имуществом Курской области не представлено.

Доказательств невозможности предоставления заявителю земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным в законе, как и доказательств тому, что площадь спорного земельного участка превышает необходимую для эксплуатации, Комитетом в нарушение положений части 5 статьи 200 АПК РФ в материалы дела также не представлено.

С учетом изложенного, исходя из установленных и фактических обстоятельств дела, оценив повторно представленные в материалы дела доказательства, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда области, что оспариваемый отказ является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку препятствует "ООО "Центрметаллснаб" приобретению спорного земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы, исследованные судом апелляционной инстанции, фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование оспариваемого отказа и своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были предметом исследования и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная правовая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.

Аргументированных доводов, опровергающих выводы суда области, в апелляционной инстанции не заявлено.

Исходя из изложенного, апелляционная инстанция находит, что при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено.

В связи с изложенным, решение арбитражного суда области не подлежит отмене, а апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 22.09.2020 по делу N А35-2575/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Семенюта

Судьи

Н.А. Песнина П.В. Донцов