Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2020 г. N 10АП-18070/20 по делу N А41-28411/2020

г. Москва

09 декабря 2020 г.

Дело N А41-28411/20

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Виткаловой Е.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Ахмедовым Н.П.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки Московской области - Кичула В.В. по доверенности от 31.07.2020,

от ООО УК "КАПИТАЛ" - Вотинцев А.С. по доверенности от 01.07.2020,

от Министерства имущественных отношений Московской области - извещено, представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 11.09.2020 по делу N А41-28411/20, по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ООО УК "КАПИТАЛ" о расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-129 от 05.11.2014 и об обязании возвратить земельный участок,

третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в суд с иском к ООО УК "КАПИТАЛ" со следующими требованиями:

Расторгнуть Договор аренды земельного участка ЮА-129 от 05.11.2014 с ООО "КАПИТАЛ" с кадастровым номером 50:10:0021002:407, площадью 42 415 кв.м. по адресу: Московская обл.. Химки, Шереметьевское шоссе, вид разрешенного использования - "строительство и эксплуатация крематория и организация погребения праха".

Обязать Общество с ограниченной ответственностью УК "КАПИТАЛ" вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, с кадастровым номером 50:10:0021002:407. площадью 42 415 кв.м, по адресу: Московская обл., Химки, Шереметьевское шоссе, вид разрешенного использования - "строительство и эксплуатация крематория и организация погребения праха" в соответствии со статьей 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2020 года по делу N А41- 28411/20 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО УК "КАПИТАЛ" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие 3-го лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно исковому заявлению, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N ЮА- 129 от 05.11.2014.

Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:10:0021002:407 площадью 42 415 кв.м., предоставленный из земель населенных пунктов для строительства и эксплуатации крематория и организации погребения праха.

В целях соблюдения условий договора в части использования участка по целевому назначению администрацией проведен осмотр участка, по итогам которого составлен акт от 27.02.2020.

В ходе осмотра установлено, что территория участка частично огорожена, не охраняется, доступ не ограничен, земельный участок зарос древесной и кустарниковой растительностью.

В связи с чем, арендодатель пришел к выводу, что участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

В досудебной претензии N 132исх-2482 от 0203.2020 истец указал ответчику на недостатки и предложил расторгнуть договор.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из нижеследующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

В обоснование исковых требований истец ссылается на неиспользование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:10:0021002:407 по целевому назначению.

При этом истец ссылается на результаты обследования земельного участка, согласно которым на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, а также иные строения, какая-либо деятельность на участке не ведется.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Суд первой инстанции указал, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010104:12 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Суд первой инстанции указал, что в материалы дела представлены документы, подтверждающие ведение арендатором деятельности, направленной на освоение участка, а именно:

1. Договор N 13-1490 на производство топогеодезических работ от 07.11.2013 г.;

2. Задание на разработку проектной документации для объекта: Крематория и организация погребения праха в г. Химки Московской области в районе Шереметьевского шоссе";

3. Договор N ИЭИ/06/006 на инженерно-экологические изыскания от 10.06.2014 г;

4. Договор N ИЭИ/06/007 на инженерно-геологические изыскания от 10.06.2014 г.;

5. Договор N С8-15-302-14151 (950155) об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 16.11.2015 г.;

6. Договор N 76-03/ИГИ на инженерно-геологические изыскания от 23.03.2015 г.;

7. Договор N 24-КВ по установлению соответствия рабочей (проектной) и иной документации фактической ситуации на объекте от 27.04.2015 г.;

8. Договор N 9/16 на оказание услуг по разработке проекта обоснования сокращения санитарно-защитной зоны от 04.03.2016 г.;

9. Договор N 0000003495 от 06.07.2016 г. о проведении Санитарно- эпидемиологической экспертизы;

10. Договор о подключении N 00/277-1000-16 от 13.05.2016 г.;

11. Справка ФГБУ "Центральное УГМС" от N Э-424 от 14.09.2016 г.;

12. Счет N 370-0ИМ от 24.02.2016;

13. Договор N 17 на оказание охранных услуг от 01.01.2017 г.

14. Договор N 1-УКК на оказание услуг от 15.03.2016 г.

15. Договор N 2-УККна оказание услуг от 20.03.2017 г.

16. Договор N 3-УКК на оказание услуг от 22.03.2018 г.

17. Договор N 4-УКК на оказание услуг от 21.03.2019 г.

В общей сложности на освоение земельного участка ООО УК "КАПИТАЛ" израсходовало около 8,6 млн. рублей, что подтверждается справкой от 16.07.2020 г.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельного участка,

Апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Суд первой инстанции указал, что в материалы дела представлены документы, подтверждающие ведение арендатором деятельности, сославшись на договора заключенные в период с 2013 по 2019 г.г.

Однако, ни доказательств оплаты, ни актов выполненных работ по указанным договорам в материалы дела в порядке ст. 65 АПК РФ в суде первой инстанции не представлялось.

В суде апелляционной инстанции в качестве доказательств, опровергающих доводы апелляционной жалобы, приняты дополнительные документы от ответчика.

Изучив такие документы, апелляционный суд считает, что они не свидетельствуют о выполнении ответчиком действий, необходимых для начала строительства.

Спорный договор подписан в 2014 году.

До настоящего времени разрешение на строительство крематория - ответчиком не получено, равно как и полного комплекта документов для его получения, предусмотренных ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Представив в суд апелляционной инстанции акт выполненных работ о сборе материалов и разработке проекта сокращения санитарно-защитной зоны и оплаты по нему; акты об оказании охранных услуг и оплаты по ним; акт оказанных услуг о выполнении кадастровых работ и оплата по нему; акт об оказании услуг по инженерно-геологических изысканиям и оплата по нему; составленных в 2015-2016 г.г., не свидетельствуют о совершении ответчиком действий необходимых для начала строительства на спорном земельном участке, находящемся в пользовании ответчика более 6 лет.

Апелляционный суд считает, что данный срок является достаточным для совершения всех действий по подготовке необходимой документации и начала строительства, однако такие действия ответчик не совершал.

Таким образом, совокупность представленных обществом материалов не отвечает признакам допустимых и достоверных доказательств освоения земельного участка.

Следовательно, земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования, что является существенным нарушением условий договора.

Так согласно пунктом 6.3. Договора аренды предусмотрено, что Арендодатель вправе расторгнуть Договор аренды досрочно в случае нарушения Арендатором его условий, в том числе неосвоения и неиспользования земельного участка по целевому назначению.

Таким образом, Истец вправе требовать досрочного расторжения договора.

02.03.2020 Истец направил в адрес Ответчика претензию, в которой предложил устранить допущенные нарушения в тридцатидневный срок с момента направления претензии, либо расторгнуть Договор аренды и возвратить Истцу арендованное имущество по акту приема-передачи.

Однако по настоящее время мотивированный ответ на направленную претензию Истцу не поступал.

Поскольку истцом подтвержден факт соблюдения претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора и обязании ответчика возвратить земельный участок на основании ч. 2 ст. 452 ГК РФ, ст. 622 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2020 года подлежит отмене, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11.09.2020 по делу N А41-28411/20 отменить.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка N ЮА-129 от 05.11.2014 с ООО УК "КАПИТАЛ" с кадастровым номером 50:10:0021002:407 площадью 42 415 кв.м. по адресу Московская область, г. Химки, Шереметьевское шоссе, вид разрешенного использования - "строительство и эксплуатация крематория и организация погребения праха".

Обязать ООО УК "КАПИТАЛ" вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0021002:407 площадью 42 415 кв.м. по адресу Московская область, г. Химки, Шереметьевское шоссе, в том состоянии, в котором он был получен.

Взыскать с ООО УК "КАПИТАЛ" в доход федерального бюджета 9 000 руб. госпошлины.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

Е.Н. Виткалова С.А. Коновалов