Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2020 г. N 05АП-7221/20 по делу N А51-3118/2020

г. Владивосток

14 декабря 2020 г.

Дело N А51-3118/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 декабря 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Понуровской,

судей Н.Н. Анисимовой, А.В. Гончаровой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.А. Колотенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-7221/2020

на решение от 24.09.2020

судьи Н.А. Тихомировой

по делу N А51-3118/2020 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя Амирова Физули Мустафа оглы (ИНН 250205857121, ОГРН 310253827900023)

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931)

о признании незаконным распоряжения, государственной регистрации;

при участии:

от индивидуального предпринимателя Амирова Физули Мустафа оглы: Верхотина Н.В. по доверенности от 26.02.2020 сроком действия на 1 год, диплом (регистрационный номер 9554), паспорт;

от УМС г.Владивостока, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Амиров Физули Мустафа оглы (далее - заявитель, предприниматель, ИП Амиров Ф.М.) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - административный ответчик, УМС), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - административный ответчик, Управление Росреестра по Приморскому краю) о признании недействительным распоряжения от 29.11.2019 N 1444/28 в части пункта 8 Приложения к распоряжению; о признании незаконной государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:752; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права аренды индивидуального предпринимателя Амирова Физули Мустафа оглы на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:752 на основании договора аренды от 03.09.2013 N 04-Ю-17343.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.09.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось в суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 24.09.2020. Податель апелляционной жалобы считает решение арбитражного суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене. Настаивает на том, что изданное распоряжение от 29.11.2019 N 1444/28 "О представлении заявлений о прекращении аренды земельных участков" (в части пункта 8) соответствует нормам действующего законодательства. Полагает, что поскольку право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:752, возникшее на основании договора аренды от 16.07.2013 N 04-Ю-17343, прекращено по истечении срока действия договора, а именно 15.07.2016, то оснований для сохранения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о праве аренды индивидуального предпринимателя Амирова Физули Мустафа оглы на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:752 не имеется.

Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания административные ответчики явку своих представителей в суд не обеспечили. С учетом мнения представителя предпринимателя жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие по имеющимся в материалах дела документам.

Представитель ИП Амирова Ф.М. в судебном заседании и по тексту представленного в материалы дела письменного отзыва на доводы апелляционной жалобы возразила. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене или изменению.

Из материалов дела коллегией установлено следующее:

03.09.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и ИП Амировым Физули Мустафа оглы (Арендатор) заключен договор аренды N 04-Ю-17343 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:752 площадью 134 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Карбышева, 28 для использования в целях не связанных со строительством (размещение павильона розничной торговли).

Согласно пункту 1.3 договора аренды от 03.09.2013 N 04-Ю-17343 срок аренды участка установлен с 16.07.2013 по 15.07.2016.

29.11.2019 Администрация г.Владивостока издала распоряжение N 1444/28 "О представлении заявлений о прекращении аренды земельных участков". Приложением к указанному распоряжению установлен перечень договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, прекращенных по окончании срока аренды, пункт восьмой которого содержит указание на договор аренды земельного участка от 03.09.2013 N 04-Ю-17343.

02.12.2019 УМС г. Владивостока обратилось в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:752, приложив распоряжение N 1444/28 от 29.11.2019.

11.12.2019 Управление Росреестра по Приморскому краю уведомлением N 25/011/101/2019-1840 сообщило Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края о погашении записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:752.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя предпринимателя, проверив в порядке статей 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств:

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействия) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Названные положения согласуются с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ, в силу которого аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как установлено пунктом 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 73), не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка N 04-Ю-17343 от 03.09.2013 был заключен между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ИП Амировым Ф.М. на основании распоряжения уполномоченного органа от 16.07.2013 N 1416-рз без проведения торгов.

Пунктом 3.4.11 договора аренды N 04-Ю-17343 установлено, что арендатор обязан по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема - передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.

Судом первой инстанции верно установлено, что факт пользования арендатором земельным участком по истечении срока действия договора сторонами не оспаривается. Арендодатель осуществляет действия по принятию арендной платы за пользование спорным земельным участком.

При этом каких-либо доказательств того, что арендодателем были заявлены возражения относительно использования предпринимателем арендуемого земельного участка по истечении срока действия спорного договора, в материалы дела представлено не было. Также, в адрес предпринимателя уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в установленном законом порядке не направлялось.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка N 04-Ю-17343 от 03.09.2013 был возобновлен на неопределенный срок и не прекратил свое действие с 15.07.2016.

Названный вывод арбитражного суда согласуется с разъяснениями Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, изложенными в письме от 21.11.2018, где отражено, что по состоянию на 21.11.2018 договор аренды N 04-Ю-17343 от 03.09.2013 является продленным на неопределенный срок.

Соответственно, в силу прямого указания статей 407, 610, 621 ГК РФ основания для издания оспариваемого распоряжения в части пункта 1 приложения к данному распоряжению в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении обременения на объект аренды отсутствовали, так как договор аренды, из которого возникло данное обременение, не прекратил свое действие.

Довод апелляционной жалобы о невозможности продления арендных правоотношений по мотиву прекращения срока действия спорного договора аренды и невозможности заключения нового договора без проведения торгов в форме аукциона судебной коллегией не принимается.

Действительно, в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ).

Вместе с тем указанные положения были введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015, то есть после заключения сторонами договора аренды N 04-Ю-17343 от 03.09.2013.

Названный Федеральный закон не содержит положений о применении данных нормативных положений к отношениям, возникшим из ранее заключенных договоров. Соответственно нормы статей 39.6, 39.8 ЗК РФ к спорным отношениям неприменимы.

В этой связи судебная коллегия не усматривает оснований считать, что договор аренды земельного участка N 04-Ю-17343 от 03.09.2013 не был возобновлен на неопределенный срок после истечения срока его действия.

Делая указанный вывод, коллегия суда отмечает, что по правилам пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В спорной ситуации договор был заключен до 01.03.2015, и в период предшествующий внесенным изменениям предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, регулировалось статьей 34 ЗК РФ, не устанавливавшей обязательности заключения такого договора на торгах.

При таких обстоятельствах вывод органа местного самоуправления о невозможности продления арендных правоотношений на неопределенный срок по мотиву прекращения срока действия спорного договора аренды является нормативно необоснованным и противоречит разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума ВС РФ N 73.

В свою очередь возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, следует из буквального содержания статьи 621 ГК РФ.

Действительно, по смыслу пунктов 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, наличие срока в договоре аренды является неотъемлемым условием для применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ и не исключает эту возможность.

Кроме того, правило, регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

В рассматриваемом случае, доказательств, свидетельствующих о том, что арендодатель после 15.07.2016 возражал против продолжения таких отношений, материалы дела не содержит. Каких-либо юридически значимых действий, предусмотренных законодательством и указывающих на намерение прекратить арендные отношения, сторонами по договору не совершено.

В свою очередь возможность прекратить договор аренды земельного участка, возобновленный на неопределенный срок, без предварительного уведомления арендатора об отказе от договора, действующим законодательством не предусмотрена.

Вместе с тем, в соответствии с распоряжением администрации г.Владивостока от 29.11.2019 N 1444/28 договор аренды спорного земельного участка N04-Ю-17343 является прекращенным по окончании срока аренды. Уведомление арендатора о прекращении действия договора, а также сведений об отказе от договора, оформленного в установленном законом порядке, материалы дела не содержат.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что УМС г. Владивостока не соблюдена установленная гражданским законодательством процедура отказа от исполнения договора аренды земельного участка, в связи с чем указанное распоряжение в оспариваемой части не соответствует закону и нарушает права и законные интересы предпринимателя, в связи с чем арбитражный суд обоснованно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования, признав данное распоряжение частично недействительным.

Проверяя решение суда первой инстанции в части признания незаконной государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:752, коллегия поддерживает выводы суда по следующим основаниям:

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу статьи 29 Закона N 218-ФЗ одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Материалами дела установлено, что Управление муниципальной собственности г.Владивостока при обращении в регистрирующий орган с соответствующим заявлением представило в Управление Росреестра распоряжение администрации г. Владивостока N 1444/28 от 29.11.2019 с приложением, доверенность на представителя заявителя.

Вместе с тем, поскольку распоряжение Администрации г. Владивостока N 1444/28 в части пункта 8 Приложения к распоряжению не соответствует положениям ГК РФ, законных оснований для постановки вывода о прекращении договорных отношений между сторонами у регистрирующего органа не имелось.

Таким образом, фактически УМС в регистрирующий орган с соответствующим заявлением не представило документы, необходимые для осуществления государственной регистрации (уведомление арендатора о прекращении действия договора, а также сведения об отказе от договора, оформленного в установленном законом порядке), у регистрирующего органа не имелось законных оснований для государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:752 ввиду отсутствия необходимых документов.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Поскольку распоряжение Управления муниципальной собственности г.Владивостока от 29.11.2019 N 1444/28 в части пункта 8 Приложения к распоряжению не соответствует положениям действующего законодательства, а также принимая во внимание отсутствие законных оснований у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю для государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:752, то суд пришел к верному выводу о том, что оспариваемые действия Росреестра нарушили права и законные интересы предпринимателя в сфере экономической деятельности.

Требования ИП Амирова Ф.М. в данной части удовлетворены судом правомерно.

Резолютивная часть решения суда изложена в соответствии с требованиями пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ.

Заявленный предпринимателем способ восстановления нарушенного права в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права аренды индивидуального предпринимателя Амирова Физули Мустафа оглы на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:752 на основании договора аренды от 03.09.2013 N 04-Ю-17343 является соразмерным и достаточным.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал полную и всестороннюю оценку имеющимся в деле доказательствам в их взаимосвязи и совокупности и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований заявителя.

Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 24.09.2020 по делу N А51-3118/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.В. Понуровская

Судьи

Н.Н. Анисимова А.В. Гончарова