Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2020 г. N 07АП-10919/20 по делу N А27-11815/2020

город Томск

16 декабря 2020 г.

Дело N А27-11815/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 декабря 2020 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Афанасьевой Е.В.,
судей		Киреевой О.Ю.,
		Молокшонова Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воронецкой В.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Беловского городского округа г. Белово (N 07АП-10919/2020) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16.10.2020 по делу N А27-11815/2020 (судья Верховых Е.В.) по исковому заявлению администрации Беловского городского округа г. Белово (ОГРН 1024200543542, ИНН 4202007430, г. Белово, ул. Советская, 21, Кемеровская область, 652600) к индивидуальному предпринимателю Зарубиной Дарье Сергеевне г. Кемерово (ОГРНИП 316420500099481, ИНН 420552736097, г. Кемерово) о расторжении договора земельного участка N7528 от 31.08.2017, об обязании передать по акту-приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Белово, 5 микрорайон, 1, общей площадью 519 кв.м., освобожденный от имущества арендатора.

В судебном заседании приняли участие:

от истца - Куприенко Е.Е. по доверенности от 19.12.2019,

от ответчика - Соловьевский Е.С. по доверенности от 07.07.2020.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Беловского городского округа г. Белово обратилась в Беловский городской суд с иском к Трубчаниновой Дарье Сергеевне о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка N 7528 от 31.08.2017 в размере 85 638,93 рублей и пеней в размере 2 039,31 рублей, о расторжении договора аренды земельного участка N 7528 от 31.08.2017.

В дальнейшем Администрация уточнила исковые требования, просила расторгнуть договор аренды и обязать передать по акту-приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Белово, 5 микрорайон, 1, общей площадью 519 кв.м., освобожденный от имущества арендатора.

Исковые требования мотивированы нарушением сроком внесения арендной платы, систематическое (два раза и более) невнесение арендной платы является основанием для расторжения договора.

Определением Беловского городского суда Кемеровской области от 23.04.2020 гражданское дело по иску администрации Беловского городского округа г. Белово к Зарубиной (Трубчаниновой) Дарье Сергеевне передано на рассмотрение Арбитражного суда Кемеровской области в связи с установлением того, что ответчик является индивидуальным предпринимателем; в определении установлено также, что имела место смена фамилии.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.10.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель указывает, что неоднократное невнесение арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды, поскольку арендодатель, заключая возмездный договор, рассчитывает на своевременное получение платы; пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Ответчик представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает, представитель истца в судебном заседании пояснил, невнесение арендной платы не является для арендодателя существенным нарушением условий договора, на спорном земельном участке планируется строительство объекта, процедура изъятия земельного участка является долгой и дорогостоящей; просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, поддержал доводы отзыва.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 31.08.2017 между Администрацией Беловского городского округа (арендодатель) и Трубчаниновым Сергеем Анатольевичем (арендатор) заключен договора аренды земельного участка N 7528/17, по условиям которого арендодатель обязался предоставить в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:21:0114001:71, площадью 519 кв. м, расположенный в Кемеровская область, г. Белово, 5 микрорайон, 1 в дальнейшем участок.

Пунктом 2.3. договора определено, арендная плата вносится арендодателем равными долями ежемесячно до 10 числа месяца, за который производится оплата.

Стороны установили, что условия договора распространяются на их отношения, возникшие с 24.08.2017, и действуют по 31.12.2021.

Земельный участок передан по акту приема-передачи (Приложение N 2 к договора).

Права и обязанности по договору аренды переданы ответчику на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.04.2019. Дата государственной регистрации 21.05.2019; срок, на который установлено ограничение права - до 31.12.2021, что отражено в Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.07.2019 N 42/001/996/2019-202332, сторонами не оспорено.

В адрес ответчика истцом направлена претензия от 14.11.2019, содержащая требования о погашении задолженности в течение 10 дней с момента получения данной претензии; указано, начиная с июля 2019 года, ответчиком более 2-х раз подряд не вносилась арендная плата, в результате чего сложилась задолженность по состоянию на 28.10.2019 в размере 43 536 руб. 02 коп.; в случае если в установленный в претензии срок нарушения не будут устранены, администрация обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды; предложено расторгнуть договор, направлено соглашение о расторжении договора. Почтовое отправление возвращено отправителю 16.12.2019. Повторно претензия направлена 08.10.2020.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы, арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался статьями 1, 8, 10, 154, 307, 309, 310, 408, 425, 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из того, что нарушение условий договора, явившееся основанием к заявлению о его расторжении, было устранено ответчиком в разумный срок, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды земельного участка не имеется.

Выводы суда соответствуют действующему законодательству, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" внимание судов обращено на то, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" так же указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Право арендодателя заявить требование о расторжении договора аренды земельного участка не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить такое требование без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Их материалов дела следует, к моменту передачи прав и обязанностей по договору аренды у арендатора был профицит по арендной плате, задолженность погашалась автоматически. Указанная истцом задолженность погашена ответчиком 30.12.2019, принимая во внимание дату направления претензии данное погашение произведено в разумный срок, до обращения истца с требования о расторжении договора в суд общей юрисдикции; по состоянию на 08.07.2020 переплата ответчика по договору аренды составляла 69 745 руб. 10 коп.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, учитывая, что формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора, установив баланс интересов сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка и, как следствие, в удовлетворении требования о передаче земельного участка.

Доводы жалобы отклонены апелляционным судом как основанные на неверном толковании норм материального права, разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривался, поскольку апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16.10.2020 по делу N А27-11815/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Беловского городского округа г. Белово - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

О.Ю. Киреева Д.В. Молокшонов