Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2020 г. N 05АП-6794/20

г. Владивосток

17 декабря 2020 г.

Дело N А51-1746/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 декабря 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Смысловой Ирины Евгеньевны,

апелляционное производство N 05АП-6794/2020,

на решение от 31.08.2020

судьи С.Т. Шохиревой

по делу N А51-1746/2020 Арбитражного суда Приморского края,

по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

к индивидуальному предпринимателю Смысловой Ирине Евгеньевне (ИНН 253903218988, ОГРН 311253636200011),

третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края,

о взыскании задолженности и пени по договору аренды,

при участии:

от истца: Птушко П.А. по доверенности от 28.11.2019 сроком действия до 31.12.2020, служебное удостоверение;

от ответчика: Степанова О.В. по доверенности от 26.12.2017 сроком действия на 5 лет, паспорт (до перерыва);

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к индивидуальному предпринимателю Смысловой Ирине Евгеньевне (далее - ИП Смыслова И.Е., предприниматель) с исковым заявлением о взыскании 94 349, 87 рублей по договору N 03-Ю-19577 аренды земельного участка от 19.05.2015, в том числе 81 902,10 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.10.2016 по 30.06.2019, 12 447,77 рублей пени за период с 04.06.2015 по 31.07.2019.

Определением суда от 12.02.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 31.08.2020 с ИП Смысловой И.Е. в пользу Управления взыскано 73 503,50 рублей задолженности за период с 06.01.2017 по 30.06.2019, 9 791,56 рублей пени за период с 06.01.2017 по 31.07.2019. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Апеллянт указывает, что суд неправомерно посчитал договор N 03-Ю-19577 аренды земельного участка от 19.05.2015 продленным на неопределенный срок. Полагает, что, поскольку арендодатель не направлял в адрес ИП Смысловой И.Е. уведомление об изменении арендной платы, у последней не возникло обязанности по внесению арендной платы в новом размере, ввиду чего задолженность по договору отсутствет. Отмечает, что на данный момент у предпринимателя имеется переплата по договору.

От Управления через канцелярию суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, приобщенный к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В заседании апелляционного суда представитель апеллянта поддержала доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просила отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

На основании статей 163, 184, 185 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках".

За время перерыва от Управления через канцелярию суда поступило ходатайство о приобщении к материалам дела справочного расчета пени, подготовленного с учетом отсутствия в деле доказательств уведомления арендатора об увеличении арендной платы.

Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил удовлетворить названное ходатайство и приобщить к материалам дела справочный расчет пени, представленный во исполнение определения суда.

Неявка в судебное заседание после перерыва представителей апеллянта и третьего лица с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания и непоступления от них каких-либо заявлений и ходатайств в связи с неявкой не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие неявившихся в заседание участников процесса применительно к статье 156 АПК РФ.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

Между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ИП Смысловой И.Е. (арендатор) заключен договор N 03-Ю-19577 аренды земельного участка от 19.05.2015, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым N 25:28:030006:6176 площадью 796 кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Надибаидзе, 28 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 9 м от ориентира по направлению на юго-восток), вид разрешенного использования: объекты розничной торговли, для использования: объекты розничной торговли, для использования в целях размещения объекта и границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

В силу пункта 1.3 договора срок аренды участка установлен 3 года с момента подписания договора.

Пунктом 2.1 договора определена арендная плата в размере 13 017,84 рублей в месяц.

В силу пункта 5.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока.

В соответствии с актом приема-передачи от 19.05.2015 спорный земельный участок передан арендатору.

Предупреждением о необходимости исполнения обязательств N 28/16-6155 от 02.08.2019 истец уведомил ответчика о перерасчете арендной платы, в результате которого с 22.08.2016 арендная плата увеличилась до 234 321,07 рублей в год (19 526, 76 рублей в месяц), с 01.01.2017 - до 188 219,06 рублей в год (15 684, 92 рублей в месяц), а также о наличии у арендатора по состоянию на 31.07.2019 задолженности по арендной плате в сумме 81 902,10 рублей, по пене - в сумме 12 447,77 рублей.

Уклонение ответчика от погашения задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем применены нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общие положения об обязательствах.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно статье 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является срочным; арендатору не принадлежит преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В соответствии с пунктом 3 данной статьи граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 указанной статьи.

Указанные положения были введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзацах первом и втором пункта 1 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) также разъясняется, что в случаях, предусмотренных договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Из анализа указанных положений в их совокупности следует, что, во-первых, после 01.03.2015 арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Во-вторых, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

Следовательно, при отсутствии совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен заинтересованному в нем лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах.

По правилам пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды N 03-Ю-19577 заключен 19.05.2015, то есть после вступления в силу названных норм права.

Срок аренды участка установлен в три года с момента подписания договора (пункт 1.3 договора).

Следовательно, срок аренды указанного договора был окончен в 2018 году, ввиду чего соответствующие доводы жалобы признаются коллегией обоснованными.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки (часть 2 статьи 622 ГК РФ).

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным ей в аренду земельным участком подтверждается договором аренды, актом приема-передачи, а также не оспаривается ответчиком, что влечет обязанность последней по своевременному внесению арендной платы.

Из материалов дела следует, что арендная плата вносилась предпринимателем в размере, установленном договором. При этом, по мнению апеллянта, ввиду того, что арендодатель не уведомлял ее об изменении размера арендной платы, у нее не возникло обязанности по внесению арендной платы в измененном размере.

Между тем указанная позиция подателя жалобы необоснованна в силу следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, величина арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, неисполнение арендодателем установленной пунктом 3.2.3 договора аренды обязанности по информированию арендатора об изменении арендной платы не имеет правового значения при рассмотрении требования о взыскании основного долга, поскольку не освобождает арендатора от обязательства уплатить такую плату в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2019 N 305-ЭС19-12083).

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 АПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с разъяснениями пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

В связи с тем, что исковое заявление по настоящему делу подано в Арбитражный суд Приморского края 06.02.2020, то с учетом трехлетнего срока исковой давности, который был приостановлен в силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ на тридцать календарных дней в связи с соблюдением претензионного порядка урегулирования спора, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены судом первой инстанции за период с 06.01.2017 по 30.06.2019 в сумме 73 503,50 рублей.

Признавая выводы суда в указанной части обоснованными, коллегия отмечает недоказанность материалами дела утверждения апеллянта о наличии у нее переплаты по договору.

Требования Управления о взыскании с предпринимателя пени, начисленной на основании пункта 4.2 договора аренды, также удовлетворены судом в пределах срока исковой давности, а именно - за период с 06.01.2017 по 31.07.2019 в сумме 9 791, 56 рублей пени.

Однако, при разрешении требований истца о взыскании пени судом не учтено следующее.

Согласно пункту 3 статьи 405 и пункт 3 статьи 406 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора и не обязан платить проценты по денежному обязательству за время просрочки кредитора.

Из разъяснений, изложенных в пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что должник освобождается от уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в том случае, когда кредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства, например, не сообщил данные о счете, на который должны быть зачислены средства, и т.п.

Поскольку спорным договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя своевременно информировать арендатора об изменении арендной платы (пункт 3.2.3 договора), неисполнение им такой обязанности в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет арендатору оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Исходя из изложенного, принимая во внимание недоказанность материалами дела факта уведомления ИП Смысловой И.Е. об изменении арендной платы, а также учитывая сроки внесения ответчиком арендных платежей и их размеры, коллегия установила отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований Управления в части взыскания пени в период срока исковой давности.

Представленный Управлением справочный расчет пени, подготовленный с учетом отсутствия доказательств уведомления ответчика об изменении арендной платы, полностью согласуется с указанным выводом апелляционного суда.

Исходя из изложенных обстоятельств, решение суда первой инстанции подлежит изменению.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 31.08.2020 по делу N А51-1746/2020 изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Смысловой Ирины Евгеньевны в пользу Управления муниципальной собственности города Владивостока 73 503 рубля 50 копеек задолженности.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Смысловой Ирины Евгеньевны в доход федерального бюджета 2 940 рублей государственной пошлины по иску.

Взыскать с Управления муниципальной собственности города Владивостока в пользу индивидуального предпринимателя Смысловой Ирины Евгеньевны 663 рубля судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына