Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2020 г. N 15АП-17104/20

город Ростов-на-Дону

16 декабря 2020 г.

дело N А53-13089/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Романовым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 7 сентября 2020 года по делу N А53-13089/2020 по иску индивидуального предпринимателя Овчинниковой Нины Александровны (ИНН 615501426264) к ответчику: Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, о признании недействительным одностороннего изменения условий договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Овчинникова Нина Александровна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ответчик) об урегулировании разногласий между Овчинниковой Н.А. и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, возникшие по договору аренды земельных участков N 605 от 05.05.2014 и признании недействительным одностороннего изменения условий договора аренды земельного участка с КН 61:44:0040704:13, находящегося по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, 62-64, в части размера арендной платы за период с 20 ноября 2017 года по 30 декабря 2019 года, оформленного уведомлением об изменении арендной платы от 07.04.2015.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.09.2020 заявленные требования частично удовлетворены. Суд первой инстанции признал недействительным одностороннее изменение условий договора аренды земельного участка с КН 61:44:0040704:13, оформленное уведомлением от 30.10.2019 N 59.30-742/14-УР. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, апеллянт обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что расчет арендной платы надлежит определять исходя из результатов рыночной оценки. Апеллянт считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны при неверном применении норм материального права.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040704:124, площадью 623,1 кв. м, расположено нежилое здание магазина (количество этажей: 2), находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, д. 62-64/220, принадлежащее на праве общей долевой собственности Чагаян Неле Федоровне и Овчинниковой Нине Александровне, по 1/2 доли каждой.

30 ноября 2015 года между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и Овчинниковой Н.А., Чагаян Н.Ф. (арендаторы) был заключен договор аренды земельного участка с КН 61:44:0040704:13, находящегося по адресу г. Ростов-на-Дону, пер.Университетский, 62-64, площадью 7761 кв. м в целях эксплуатации магазина.

На момент заключения договора аренды стороны согласовали исчислять размер арендной платы по формуле предусмотренной Приложением N 1 к договору: А = Ки х Кс х Сап, где Кс- кадастровая стоимость земельного участка.

На момент заключения договора аренды размер арендной платы, подлежащей уплате предпринимателем Чагаян Нелей Федоровной, составлял:

1,055 х 149 761 766,31 х 0,03 х 673/10000 = 318 999,30 рублей.

По актам приема-передачи от 30 ноября 2015 года объект аренды передан арендаторам сроком по 8 сентября 2046 года (пункт 2.1 договора от 30 ноября 2015 года).

19 апреля 2016 года истцами получено разрешение на реконструкцию принадлежащего им объекта капитального строительства, расположенного на указанном земельном участке.

В процессе производства работ по реконструкции нежилого здания на основании собственниками строения в целях формирования земельного участка, занятого нежилым зданием и необходимого для его использования, получено постановление Администрации г. Ростова-на-Дону от 16.08.2017 N 739 о разрешении Овчинниковой НА. и Чагаян Н.Ф. подготовить документацию по планировке территории (проект межевания территории) VII расчетно-градостроительного района центральной части г. Ростова-на-Дону в границах: пер. Университетский - ул. Красноармейская - проспект Кировский - северная и западная границы земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040704:7 - ул. Максима Горького.

Овчинниковой Н.А. и Чагаян Н.Ф. подготовлена указанная документация по планировке территории (проект межевания территории), в соответствии с которой предусматривался раздел находящегося в муниципальной собственности земельного участка кадастровый номер 61:44:0040704:13 и образование из его состава земельного участка с условным номером:ЗУ1 площадью 0,1 га, земельный участок кадастровый номер 61:44:0040704:13 сохраняется в измененных границах площадью 0,67 га.

Заключением Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону N 3 от 28.02.2018 разработанная Овчинниковой Н.А. и Чагаян Н.Ф. документация по планировке территории (проект межевания территории) признана соответствующей требованиям задания на разработку документации по планировке территории от 13.09.2017 N 34 и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 06.04.2018 N 380 разработанная Овчинниковой Н.Д. и Чагаян Н.Ф. документация по планировке территории (проект межевания территории) утверждена.

Согласно указанной утвержденной документации по планировке территории из состава земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040704:13 образован земельный участок площадью 1045 кв. м, на котором расположено здание магазина. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040704:13 сохранился в измененных границах площадью 6716 кв. м. Сведения об образованном земельном участке площадью 1045 кв. м, внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН). Данному земельному участку присвоен кадастровый номер 61:44:0040704:215. Сведения об изменении границ и площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040704:13 также внесены в ЕГРН.

После окончания работ по реконструкции в октябре 2018 года собственники обратились в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции. Письмом от 11.03.2019 N 59-34-2/7348 Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону сообщил истцам об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия у истцов прав на образованный земельный участок кадастровый номер 61:44:0040704:215 площадью 1045 кв. м, на котором расположен реконструируемый объект.

Разрешение о вводе объекта в эксплуатацию получено в рамках исполнения решения суда по делу N А53-16027/2019 о признании незаконным отказа Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "Реконструкция магазина по адресу: пер. Университетский, 62-64/220 в Кировском районе города Ростова-на-Дону", выраженный в письме от 11.03.2019 N 59-34-2/7348.

30 октября 2019 года ДИЗО в адрес арендаторов подготовлено уведомление об увеличении размера годовой арендной платы с 20.11.2017- даты выявления сотрудниками ДИЗО реконструкции объекта недвижимости до 30 декабря 2019 года- даты ввода объекта в эксплуатацию.

Письмом от 30.10.2019 г. ДИЗО г. Ростова-на-Дону сообщило, что арендная плата по договору рассчитывается по формуле:

А = ОЦЕНКА х 673/10000 = 786 481,49 рублей в год.

ДИЗО мотивировало свои требования со ссылкой на п. 18 постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576 "О Порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", в соответствии с которым, в случае если на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, предоставленных в аренду для эксплуатации объектов недвижимого имущества, осуществляется строительство, в соответствии с нормами действующего законодательства, то размер арендной платы определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков (или их части), устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом рыночная стоимость права аренды определена по результатам оценки и утверждена протоколом заседания городской комиссии 21.08.2019.

Полагая, что действия департамента по одностороннему изменению условий договора аренды земельного участка с КН 61:44:0040704:124 являются неправомерными, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции законно и При принятии настоящего судебного акта суд апелляционной инстанции полагает законным и обоснованным исходить из следующего.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации и главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Арендная плата в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Формула (механизм) расчета арендной платы установлена постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону" (далее - постановление N 576).

Согласно пункту 12 постановления N 576 размер годовой арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и индексов уровня инфляции.

В письме от 30.10.2019 N 59.30-743/14-УР ДИЗО уведомил истицу о том, что в связи с осуществлением строительства на земельном участке арендная плата по договору рассчитывается в соответствии с отчетом N 075-19-Р от 14.08.2019 об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, согласованным протоколом N 28 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 21.08.2019.

Правовая позиция ДИЗО сводится к тому, что поскольку истцом на основании разрешения на строительство N 61-310-882401-2016 от 19.04.2016 осуществляются строительные работы, постановлением N 576 не предусмотрена ставка арендной платы за пользование земельным участком при реконструкции объекта капитального строительства, арендная плата подлежит исчислению в размере рыночной стоимости использования права.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции находит ошибочной позицию ответчику виду следующего.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576 утверждены приложение N 1 "порядок расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" и приложение N 2 "ставки арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на.которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону".

Согласно пп. "г" п. 8 приложения N 1 к Постановлению N 576 в случае предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, размер арендной платы в отношении земельного участка, занимаемого зданиями, сооружениями, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, а также в отношении земельных участков по заключенным договорам аренды определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии со ставками арендной платы по виду использования согласно приложению N2 к постановлению.

Ставка арендной платы для спорного участка предусмотрена пунктом 5.8 приложения N 2 к Постановлению N 576, в связи с чем положения постановления об определении арендной платы по результатам рыночной оценки в случаях (пункт 11 Постановлению N 576), не подлежит применению к спорным правоотношениям.

Также несостоятельны ссылки ответчика на положения пункта 18 Постановлению N 576. Названным пунктом Постановлению N 576 установлено, что в случае если на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, предоставленных в аренду для эксплуатации объектов недвижимого имущества, осуществляется строительство, в соответствии с нормами действующего законодательства, то размер арендной платы определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков (или их части), устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что градостроительное законодательство (п.п. 13,14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации) разделяет такие понятия как строительство (создание зданий, строений, сооружений) и реконструкция (изменение параметров объекта капитального строительства). При этом

Материалами дела подтверждено, что истцом была осуществлена именно реконструкция магазина, расположенного на спорном земельном участке, а потому порядок определения арендной платы, установленный для случаев осуществления строительства на арендуемом участке, не подлежит применению к отношениям сторон.

Реконструкция расположенного на земельном участке объекта недвижимости не изменяет вид разрешенного использования участка, а также целевого назначения объекта аренды, ввиду чего не является основанием для изменения стоимости арендной платы.

Предложенный ответчиком механизм изменения регулируемой цены договора был бы правомерен только при наличии прямого нормативного закрепления, однако ни законом, ни Постановлением N 576 такой порядок не предусмотрен. Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 сентября 2020 года по делу N А53-13089/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

М.Н. Малыхина О.А. Сулименко