Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2024 г. N 01АП-6892/23 по делу N А43-4853/2023

г. Владимир

05 февраля 2024 г.

Дело N А43-4853/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2024 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода, общества с ограниченной ответственностью "СитиЛюкс" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 12.09.2023 по делу N А43-4853/2023,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Анитэкс" (ИНН 5246041937) к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода (ИНН 5253000265) о признании недействительным расторжение договора аренды,

и по встречному иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода к обществу с ограниченной ответственностью "Анитэкс" об обязании передать по акту приема-передачи объект нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода нежилое здание,

третьи лица: Управление Росреестра по Нижегородской области (ИНН 5262133455), ООО "СитиЛюкс" (ИНН 5260403233),

при участии представителей: от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Анитэкс" - Мужжухиной Е.А. (по доверенности от 09.01.2024 сроком действия на 1 год и диплому);

от иных лиц - не явились, извещены,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Анитэкс" (далее - ООО "Анитэкс", Общество) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 132-133), к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) с требованием признать недействительной одностороннюю сделку Комитета по одностороннему расторжению договора аренды от 12.08.2021 N 4/1388, формализованной в уведомлении от 02.02.2023 N исх-03-02-50146/23.

Комитет обратился в арбитражный суд с встречным иском (т. 1 л.д. 106-108) к Обществу об обязании ООО "Анитэкс" передать по акту приема-передачи объект нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода нежилое здание площадью 1768 кв. м., расположенного по адресу: г. Н.Новгород, Московский р-н, ш. Московское, д. 473, лит.Д.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Росреестра по Нижегородской области и общество с ограниченной ответственностью "СитиЛюкс" (далее - ООО "СитиЛюкс").

Решением от 12.09.2023 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил иск Общества, в удовлетворении встречного иска Комитета отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением, Комитет и ООО "СитиЛюкс" обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Комитета, в иске Общества отказать.

Комитет в апелляционной жалобе указал, что договор аренды от 12.08.2021 N 4/1388 заключен на торгах, его условия полностью соответствуют аукционной документации и типовой форме договоров, утвержденной постановлением администрации города Нижнего Ноговорода от 07.08.2024 N 3089, в свою очередь согласно пункту 7.3 договора Комитету представлено право на односторонний отказ от договора аренды, без приведения конкретных причин такого отказа.

Обратил внимание, что такое условие предусмотрено для неограниченного круга лиц, с которыми заключаются договоры аренды, следовательно исключение в конкретном случае указанного пункта является нарушением положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Более того, согласованный в договоре одностронний отказ от него не противоречит нормам действующего законодательства Российской Федерации, тогда как изменение договора заключенного на торгах законодательством не предусмотрено.

Заявитель также считает, что в рассматриваемом деле со стороны Комитета ответствуют признаки злоупотребления правом.

Также Комитет указал, что ссылка Общества на произведенные неотделимые улучшения недвижимого имущества не имеют значения для рассматриваемого дела, поскольку могут являться предметом рассмотрения отдельного судебного разбирательства.

Заявитель считает, что Обществом пропущен срок исковой давности о признании пункта 7.3 договора недействительным, поскольку узнал об указанном условии с даты заключения договора аренды и участи в торгах. Общество должно было предусмотреть все риски заключенного договора.

Комитет обратил внимание на нахождение на земельном участке, где находится арендуемый Обществом объект недвижимости, свалки отходов, ООО "СитиЛюкс" уже приступило к рекультивации земельного участка, в связи с чем деятельность ООО "Анитэкс" по аренде здания будет фактически невозможной и препятствовать рекультивации, производимой в рамках национального проекта.

ООО "СитиЛюкс" по существу подержало позицию Комитета, указало на нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в не привлечении к участию в деле заказчика на выполнение работ по рекультивации земельного участка - МКУ "Комитет охраны окружающей среды и природных ресурсов города Нижнего Новгорода".

Представитель Общества в судебном заседании и отзывах возразил против доводов жалоб.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей Комитета и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 12.08.2021 между комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (арендодатель) и ООО "Анитэкс" (арендатор) по результатам открытого аукциона N 288 от 23.07.2021 заключен договор аренды объекта нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода N 4/1388, по условиям которого арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое здание, площадью 1768 кв.м., расположенное по адресу г. Нижний Новгород, Московский р-н, ш. Московское, д. 473, лит. Д, для использования под офис, бытовое обслуживание, обслуживание жилищного фонда, общественное питание, торговая, медицинская, образовательная деятельность, деятельность в области спорта, культуры, организация досуга, мастерские, гараж, производство, автосервис, склад.

Срок действия договора установлен с 12.08.2021 по 11.08.2026 (п. 2.1. договора).

02.02.2023 арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление исх.-03-02-50146/23 об отказе от договора аренды от 12.08.2021 N 4/1388 со ссылкой на п.7.3. договора аренды, в соответствии с которым арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключенного, как на неопределенный срок, так и срочного договора, в том числе зарегистрированного в уполномоченном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомив об этом арендатора за один месяц. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. В этом случае арендатор обязан вернуть арендуемый объект арендодателю по истечение действия договора либо в сроки, указанные в уведомлении.

По мнению истца, данное уведомление не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы арендатора.

Истец указывает, что из содержания уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 12.08.2021 N 4/1388 не усматривается, что отказ от договора заявлен КУГИ мотивированно, в связи с какими-либо нарушениями условия договора аренды Истца. Ответчик не указал конкретные основания решения о прекращении исполнения договора аренды, не привел нарушений, допущенных истцом при исполнении договора. Тогда как арендатор не имел намерений прекращать арендные правоотношения, исполнял надлежащим образом принятые на себя обязательства по договору аренды, в том числе по внесению арендной платы.

Данные обстоятельства послужили Обществу основанием для обращения в суд с заявленным иском.

В свою очередь Комитет считая отказ законным, обратился с встречным иском с требованием предать объект аренды - объект нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода нежилое здание площадью 1768 кв. м., расположенного по адресу: г. Н.Новгород, Московский р-н, ш. Московское, д. 473, лит.Д.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что односторонняя сделка Комитета по расторжению с Обществом договора аренды от 12.08.2021 N 4/1388, формализованная в уведомлении от 02.02.2023 N исх-03-02-50146/23, является недействительной по смыслу статей 10, 168 ГК РФ, признал обоснованность исковых требований Общества и как следствие не правомерным встречный иск Комитета об обязании передать по акту приема-передачи нежилое здание.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, пришел в соответствии с вышеприведенными нормами права к обоснованным выводам.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Вопреки позиции Комитета, Обществом был уточнен иск, из требований исключены требования о признании недействительным пункта 7.3 договора (т. 1 л.д. 132-133), следовательно заявление Комитета о пропуске срока исковой давности является необоснованным (т. 1 л.д. 125-128).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из материалов дела следует, что в пункте 7.3 договоров аренды установлено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключенного, как на неопределенный срок, так и срочного договора, в том числе зарегистрированного в уполномоченном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомив об этом арендатора за один месяц. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. В этом случае арендатор обязан вернуть арендуемый объект арендодателю по истечение действия договора либо в сроки, указанные в уведомлении.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10 и пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В уведомлении от 02.02.2023 N исх-03-02-50146/23 в качестве основания для одностороннего отказа от договоров Комитет указал пункт 7.3 договоров.

Согласно пояснениям Комитета, отказ от договора не связан ни с нарушением Обществом условий заключенного договора аренды от 12.08.2021 N 4/1388, ни с какими-либо иными причинами.

Вместе с тем, как указывают сами заявители жалоб, арендуемый объект недвижимости находится на земельном участке, расположенном внутри земельного участка с кадастровым номером 52:17:0080412:139, и находится вблизи участков 52:17:0080412:3, 52:17:0080401:28, в границах которых расположен объект накопленного вреда окружающей среде. Свалка отходов с адресным ориентиром г. Нижний Новгород, Московское шоссе, д.473, д.475 как объект накопленного вреда включена в Государственный реестр объектов накопленного вреда окружающей среде (ГРОНВОС) согласно приказу Минприроды России от 18.05.2022 N 344. Одним из условий включения объекта в ГРОНВОС являлось прекращение ведения экономической деятельности.

28.10.2022 между Комитетом охраны окружающей среды и природных ресурсов города Нижнего Новгорода и ООО "СитиЛюкс" заключен муниципальный контракт N 34/32 на выполнение работ по рекультивации земельного участка, занятого свалкой отходов с адресным ориентиром: г. Нижний Новгород, Московское шоссе, д.473, д.475, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 52:17:0080412:3, 52:17:0080401:28, 52:17:0080412:139.

Судом апелляционной инстанции установлено, что дополнительным соглашением от 28.11.2023 к муниципальному контракту от 28.10.2022 N 34/22, контракт окончил свое действие, в связи с его надлежащим исполнением.

Таким образом, усматривается непоследовательность поведения арендодателя и не соответствие фактов указанных Комитетом в иске и жалобе, в том числе поскольку сам односторонний отказ Комитета от договора аренды ничем не мотивирован.

Суд первой инстанции обоснованно констатировал, что Комитет в данном случае, отказываясь от договора аренды, действует недобросовестно, не учитывая права и интересы Общества.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Согласно статье 2 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 27.12.2018 N 572-ФЗ "О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон N 572-ФЗ), вступившей в силу с 09.01.2019), действие положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется также на случаи заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, предусматривающей обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 Постановления N 25).

Доводы заявителей о том, что спорные условия о праве арендодателя на досрочный односторонний отказ от исполнения сделок содержались в аукционной документации и истец пункт 7.3 договора не оспаривал, не принимаются во внимание, так как Общество при подаче заявки на участие в торгах и заключении договоров рассчитывало на добросовестное поведение арендодателя на протяжении всего срока аренды.

При этом в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

В этой связи суд обоснованно счел Общество в рассмотренном случае более слабой стороной по договорам.

С учетом изложенного суд верно посчитал, что односторонний отказ Комитета от договоров аренды ничем не мотивирован, нарушает баланс интересов сторон и не учитывает права и интересы Общества, в связи с этим пришел к правомерному выводу о недобросовестности действий Комитета и признал недействительным оспариваемый односторонний отказ Комитета от договоров аренды.

Поскольку суд счел обоснованным требование Общества о признании недействительным одностороннего отказа Комитета от договоров аренды, в удовлетворении встречного требования Комитета об обязании передать по акту приема-передачи нежилые здания в связи с отказом от сделок является закономерным.

Довод ООО "СитиЛюкс" о непривлечении к участию в деле МКУ "Комитет охраны окружающей среды и природных ресурсов города Нижнего Новгорода" подлежит отклонению, так как из состоявшихся судебных актов не усматривается, что они приняты о правах названного лица или накладывают на него какие-либо обязанности.

Довод апелляционной жалобы ООО "СитиЛюкс" о невозможности рекультивации земельного участка при сохранении действующего договору аренды противоречит фактически обстоятельствам дела, которые свидетельствует о том, что заявителем жалобы рекультивация земельного участка фактически проведена.

Иное толкование заявителями положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителей апелляционных жалоб.

Между тем, в связи с тем, что в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о ее распределении в апелляционной инстанции судом не рассматривался.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 12.09.2023 по делу N А43-4853/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода, общества с ограниченной ответственностью "СитиЛюкс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Н. Ковбасюк

Судьи

Е.Н. Наумова Н.В. Устинова