Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2020 г. N 19АП-5177/20

г. Воронеж

11 декабря 2020 г.

Дело N А35-8781/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Кораблевой Г.Н.,
	Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Измайловой С.В.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Денисенко Анжелики Сергеевны: Горлова П.И., представителя по доверенности б/н от 28.07.2020,

от комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от индивидуального предпринимателя Мальцева Романа Васильевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Денисенко Анжелики Сергеевны на решение Арбитражного суда Курской области от 23.07.2020 по делу N А35-8781/2019 (судья Матвеева О.А.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Денисенко Анжелики Сергеевны (ОГРНИП 318463200037060, ИНН 463247566820) к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 1024600957853, ИНН 4632001084) о признании недействительной (ничтожной) сделки по расторжению в одностороннем порядке договора N 5240 аренды объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) от 26.09.2018, совершенной комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска путем направления письма от 19.07.2019 N 4017/07.01-14, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуальный предприниматель Мальцев Роман Васильевич,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Денисенко Анжелика Сергеевна (далее - ИП Денисенко А.С., истец) обратилась в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет, ответчик) о признании недействительной (ничтожной) сделки по расторжению в одностороннем порядке договора аренды объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) от 26.09.2018 N 5240, совершенной комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска, путем направления письма от 19.07.2019 N 4017/07.01-14И (с учетом уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Мальцев Роман Васильевич.

Решением Арбитражного суда Курской области от 23.07.2020 по настоящему делу в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 указанная жалоба принята к производству. Судебное разбирательство дела откладывалось.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 11.12.2020 г. представители ответчика и третьего лица не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая решение суда незаконным и необоснованным, просил отменить его, принять новый судебный акт, иск удовлетворить.

Судебная коллегия, повторно исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения явившегося в судебное заседание представителя, полагает заявленные требования законными и обоснованными, а решение суда первой инстанции - подлежащим отмене. Суд при этом руководствуется следующим.

Из обстоятельств дела следует, что по договору аренды N 5240 от 26 сентября 2018, заключенному по итогам торгов на основании протокола 11р/2018-а от 11.09.2018, Комитет по управлению имуществом города Курска обязался передать индивидуальному предпринимателю Денисенко А.С. во временное владение и пользование на срок с 26.09.2018 по 24.09.2019 нежилое здание, расположенное по адресу: г. Курск, парк 5 лет ВЛКСМ лит.Г, общей площадью 21,6 кв.м., в целях использования под общественное питание, торговую деятельность, бытовые услуги и прокат.

Размер и сроки внесения арендных платежей согласованы сторонами в пунктах 3.1., 3.2. договора.

Пунктом 5.6. договора установлен запрет передачи арендуемого имущества в субаренду без согласия арендодателя, нарушение которого дает арендодателю право на отказ от договора в одностороннем порядке путем направления арендатору письменного уведомления.

Акт приема-передачи названного объекта недвижимости подписан сторонами 26 сентября 2018.

Впоследствии арендатором было обнаружено, что спорное помещение используется третьим лицом - Мальцевым Р.В. для ведения предпринимательской деятельности, что послужило основанием для обращения истца с заявлением от 12.10.2018 в правоохранительные органы, по результатам рассмотрения которого вынесено постановление от 18.10.2018 об отказе в возбуждении уголовного дела.

В ходе опроса предприниматель Мальцев Р.В. пояснил, что арендует помещение с 2015 года на основании договора субаренды с ИП Лифинцевым О.И., о расторжении которого его не уведомляли.

В результате проверки, проведенной сотрудниками арендодателя 09 июля 2019 года, установлено, что сданное в аренду имущество занимает индивидуальный предприниматель Мальцев Р.В., со слов которого помещение передано ему в субаренду ИП Денисенко А.С. на основании устной сделки.

Письмом от 19 июля 2019 года Комитет сообщил арендатору о том, что последним были нарушены условия договора, не допускающие сдачу имущества в субаренду без согласия арендодателя, в связи с чем, уполномоченный орган в соответствии с пунктом 5.6 договора аренды заявил о его расторжении в одностороннем порядке.

Полагая действия арендодателя по отказу от договора незаконными и необоснованными, поскольку спорный объект недвижимости фактически не был передан истцу и на момент оформления арендных отношений с Комитетом находился в пользовании у ИП Мальцева Р.В., что исключало возможность его передачи в субаренду, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В своих возражениях на иск Комитет указывал, что здание по адресу: г. Курск, парк 5 лет ВЛКСМ лит.Г было передано в субаренду третьему лицу - ИП Мальцеву Р.В. предпринимателем Лифинцевым О.И., арендовавшем объект недвижимости на основании договоров N 4623 от 14.07.2014 и 19.05.2017, признанных решением Арбитражного суда Курской области от 19.10.2018 по делу N А35-1150/2018 недействительными, ввиду несоблюдения установленных законом конкурентных процедур. Комитет в каких-либо отношениях с ИП Мальцевым не состоял, арендованное имущество было возвращено ИП Лифинцевым О.И. по акту приема-передачи. О нахождении в спорном здании третьего лица арендодателю стало известно после обращения предпринимателя в октябре 2018 года, в связи с чем, было подано исковое заявление о взыскании с предпринимателя Мальцева неосновательного обогащения за фактическое пользование имуществом и обязании освободить незаконно занимаемое нежилое помещение.

Арбитражный суд области отказал в иске, посчитав доказанным наличие между истцом и третьим лицом субарендных отношений, что подтверждается обращениями ИП Денисенко от 01.10.2018 и 04.10.2018 в адрес Комитета, актом проверки от 09.07.2019, а также пояснениями Мальцева Р.В. и свидетельствует о нарушении арендатором установленного пунктом 5.6. запрета, в связи с чем, у арендодателя имелось безусловное право на расторжение спорного договора.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами.

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность осуществления предоставленного Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором права на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310), путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 5.6 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем (внесудебном) порядке при сдаче здания как в целом, так и по частям в субаренду или иное пользование без получения согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны договора от его исполнения (пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", статьями 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац 2 части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из вышеуказанного следует, что для надлежащего исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды является не только подписание акта приема-передачи помещений, но и фактическая передача помещений.

Вместе с тем как следует из материалов дела, после заключения сторонами договора аренды N 5240 от 26 сентября 2018 и подписания акта приема-передачи арендатором было обнаружено, что помещение фактически занимает предприниматель Мальцев Р.В., использующий спорный объект недвижимости для организации кафе.

Согласно пояснениям ИП Мальцева Р.В., данным правоохранительным органам в ходе проверки заявления истца по факту неисполнения договорных обязательств, он арендует данное помещение с 2015 года на основании договора субаренды, заключенного с предыдущим арендатором - ИП Лифинцевым, сведениями о расторжении которого он не располагал.

Фактическое занятие помещения третьим лицом в спорный период времени подтверждается также письмами ИП Денисенко А.С. от 01 и 04 октября 2019 года, адресованными Комитету, о необходимости согласования субаренды спорного помещения, а также сообщения о принятых мерах по освобождению помещения и его передаче арендатору, актами проверок специалистами Комитета по управлению муниципальным имуществом помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 28.05.2018 и 09.07.2019, в ходе которой было установлено, что нежилое помещение используется ИП Мальцевым Р.В. под размещение кафе "Сорока" - общепит.

В письмах от 13.11.2018 N 7931/07.01.-14 и от 17.05.2019 N 3164/07.01.-14 Комитет признает обстоятельство незаконного занятия арендуемого объекта третьим лицом в период действия заключенного между сторонами договора, о чем также свидетельствует обращение в суд с иском о взыскании с предпринимателя Мальцева неосновательного обогащения за фактическое пользование имуществом в период с мая 2018 по апрель 2019 и возврате спорного здания собственнику в рамках дела N А35-4126/2019.

Исходя из указанных документов в их совокупности следует, что арендуемый объект фактически во владение арендатора не поступал и находился в пользовании третьего лица. Достоверных доказательств исполнения ответчиком обязанности по передаче здания в аренду, свободным от обременений в пользу иных лиц во исполнение условий договора N 5240 от 26 сентября 2018, в материалах дела не содержится.

Поскольку арендатор, не получив имущество в аренду, не мог сдать его поднаем третьему лицу, апелляционный суд приходит к выводу о том, что обстоятельства, с которым связывается право арендодателя отказаться от исполнения спорного договора, не наступили.

Объяснения третьего лица и письма истца от 01 и 04 октября 2019 года, сами по себе не могут служить доказательством договора субаренды, заключение которого требует составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие такого документа означает недействительность сделки (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции критически оценивает акт проверки, составленный сотрудниками Комитета 17.09.2018, из которого следует, что спорный объект недвижимости свободен от имущества ИП Лифинцева О.И., ранее арендовавшем объект по договору от 15.08.2018 N 4623. Данный документ не свидетельствует об отсутствии в спорном здании имущества иных лиц.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если односторонний отказ от исполнения обязательства совершен тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, на которые он был направлен.

По смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора как действие юридического лица, направленное на прекращение гражданских прав и обязанностей, признается сделкой.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции полагает необходимым удовлетворить требование о признании недействительной (ничтожной) сделки по расторжению в одностороннем порядке договора аренды объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) от 26.09.2018 N 5240, совершенной комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска, путем направления письма от 19.07.2019 N 4017/07.01-14И.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными размер государственной пошлины составляет 6 000 рублей.

Данная сумма была уплачена истцом по квитанции от 09.09.2019 (серия 32/29-АА N 000005), впоследствии, в связи с уточнением иска, произведена доплата в размере 300 руб. по квитанции от 01.10.2019 (серия 32/29-АА N 000004).

Также истцом понесены расходы на уплату государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. (чек-ордер от 24.08.2020, операция N 8).

С учетом результатов рассмотрения настоящего дела, расходы истца на уплату государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 6 000 руб., а также за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

Излишне уплаченные ИП Денисенко А.С. 300 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска подлежат возврату истцу из средств федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 23.07.2020 по делу N А35-8781/2019 отменить, исковые требования удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделку по расторжению в одностороннем порядке договора аренды объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) N 5240 от 26.09.2018, совершенную комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска путем направления письма от 19.07.2019 N 4017/07.01-14.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ИНН 4632001084) в пользу индивидуального предпринимателя Денисенко Анжелики Сергеевны (ИНН 463247566820) 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Денисенко Анжелике Сергеевне (ИНН 463247566820) 300 руб. государственной пошлины, уплаченных за рассмотрение иска по квитанции от 01.10.2019 (серия 32/29-АА N 000004).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева И.В. Ушакова