Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2020 г. N 11АП-13949/20

г.Самара

10 декабря 2020 г.

Дело N А65-14136/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 декабря 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Александрова А.И.,

судей Гольдштейна Д.К., Садило Г.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Горянец Д.Д.,

с участием:

от Шейнемана Дениса Алексеевича - представитель Сатаров А.К. по доверенности от 18.11.2019;

иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 1, апелляционные жалобы Шейнемана Дениса Алексеевича и Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 сентября 2020 года о частичном удовлетворении заявления Шейнемана Дениса Алексеевича о включении требования в реестр требований кредиторов должника (вх.N9504) по делу NА65-14136/2017 (судья Мингазов Л.М.) в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "ФОН" (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500)

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.08.2019 г. общество с ограниченной ответственностью "ФОН" (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год до 09.08.2020 г.

Указанным решением к банкротству общества с ограниченной ответственностью "ФОН" (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500) применены правила параграфа 7 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 г. N 127 -ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "ФОН" (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500) утвержден Храмов Дмитрий Владимирович, член Ассоциации арбитражных управляющих "Сибирский центр экспертов антикризисного управления" имеющий аккредитацию при Фонде защиты прав граждан-участников долевого строительства N 08-32/2019 г.

Сообщение о введении процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 152 от 24.08.2019 года, стр. 14, на сайте 23.08.2019 года.

В Арбитражный суд Республики Татарстан поступило требование Шейнеман Дениса Алексеевича, г. Казань (вх.9504) о включении в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "ФОН" денежного требования в размере 6 865 390,00 рублей как обеспеченного залогом имущества должника.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.02.2020 г. требование принято к производству, назначено судебное заседание по рассмотрению требования кредитора.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2020 г. судебное разбирательство по рассмотрению требований кредитора отложено на 22.06.2020 г. на 10 час. 15 мин. Указанным определением к участию в споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Фонд Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства (ОГРН 1191690084750, ИНН 1655425486).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.06.2020 г. судебное разбирательство по рассмотрению требований кредитора отложено на 25.08.2020 г. Указанным определением в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение заявленных требований, согласно которым кредитор просит включить в состав третьей очереди реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "ФОН" денежное требование в размере 6 865 390,00 рублей как обеспеченного залогом имущества должника.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 сентября 2020 г. по делу N А65-14136/2017 заявление удовлетворено частично.

Включено требование Шейнеман Дениса Алексеевича в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "ФОН" (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500) в размере 6 865 390,00 руб. долга как обеспеченного залогом имущества по договору N АГ2-599д от 11.07.2016 г.

В удовлетворении остальной части требования отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Шейнеман Денис Алексеевич и Фонд Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства обратились с апелляционными жалобами.

Шейнеман Денис Алексеевич в своей апелляционной жалобе просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Шейнемана Д.А. и включении в состав третьей очереди реестра требований кредиторов ООО "ФОН", требования в размере 6 865 390 руб. 00 коп., как обеспеченные залогом имущества должника по договору N АГ2-599д от 11.07.2016 г.

Фонд Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства в своей апелляционной жалобе просит определение отменить в части обеспечения требования включенного в реестр требований кредиторов залогом имущества должника.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2020 г. апелляционная жалоба Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства принята к производству, судебное разбирательство назначено на 02 ноября 2020 г.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2020 г. апелляционная жалоба Шейнемана Д.А. принята к производству, судебное разбирательство назначено на 02 ноября 2020 г.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2020 г. судебное разбирательство отложено. Данным определением суд апелляционной инстанции предложил представить акты приема передач земельного участка и объекта незавершенного строительства, договоры передачи, также доказательства подтверждающие государственную регистрацию права на земельный участок и объекта недвижимого имущества, в состав которого входит спорное имущество нежилое помещение N 12, общей проектной площадью 135,75 кв. м. расположенного Социально- жилищном комплексе по улице Академика Губкина в Советском районе города Казани, жилой дом N 2 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, с подземной автостоянкой, БКТП 1600вк, БКТП 1250кв, наружными сетями водоснабжения, фекальной и ливневой канализации, электроснабжения 10кВ и 0,4кВ, наружного освещения и теплоснабжения, Блок Ж.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании 03 декабря 2020 г. представитель Шейнемана Дениса Алексеевича свою апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, просил определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 сентября 2020 года отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Возражал против апелляционной жалобы Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 32 Закона о банкротстве и ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Из материалов данного обособленного спора следует, что между кредитором (участник долевого строительства) и должником (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N АГ2-599д от 11.07.2016, предметом которого является обязательство застройщика построить и передать участнику долевого строительства нежилое помещение и общее имущество в многоквартирном жилом доме N 1 (2 этап строительства) социально-жилищного комплекса по адресу: г. Казань, Советский район, ул. Академика Губкина.

Стоимость нежилого помещения установлена в 6 715 390 руб. (раздел 5 договора).

Срок передачи объекта строительства участнику по договору установлен 28.02.2018 (пункт 4.1 договоров).

Застройщиком обязательство по передаче нежилого помещения в установленный договором срок не исполнено; данный факт ответчиком не оспорен и не опровергнут.

Кредитором обязательство по оплате цены договора участия в долевом строительстве N АГ2-599д от 11.07.2016 г. в размере 6 715 390 руб. выполнено в полном объеме.

По правилам п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 главы IX Закона порядка предъявления требований к застройщику. При рассмотрении настоящего дела о банкротстве суд оценив условия договоров, обстоятельства их заключения, установив, что данные сделки были направлены на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности как на квартиры, так и на нежилые помещения в построенном многоквартирном доме, приходит к выводу о том, что на отношения сторон положения Закона об участии в долевом строительстве распространяются в полной мере.

Как следует из п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве, при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений или денежных требований, в том числе путем признания сделок, заключенных участниками строительства с застройщиком и (или) с действовавшими в его интересах третьими лицами, притворными.

Принимая во внимание фактические обстоятельства настоящего дела о банкротстве и правовую позицию, сформированную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2019 N 308-ЭС18-15980, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о признании требования Шейнемана Д.А. обеспеченными залогом имущества должника.

Так, по смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Соответственно, положения статей 12.1 и 13 Закона об участии в долевом строительстве об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

В частности, статьей 13 названного Закона предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения прав дольщиков.

1. Согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом.

2. В силу части 2 в случае прекращения (приостановления) строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3. Поскольку участники строительства изначально имели право залога на земельный участок (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") и в силу прямого указания закона (часть 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве), в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства. Однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Таким образом, по смыслу закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также и сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта. Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях участники строительства являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома (статья 335.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом в статье 13 Закона об участии в долевом строительстве законодатель не делает различий между правовым положением дольщиком в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое или нежилое).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Доводы апелляционной жалобы Шейнемана Д.А. о необходимости включения заявленного требования в состав третье очереди реестра требований кредиторов должника подлежит отклонению, в силу следующего.

Согласно подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). Для целей указанного в данном подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Таким образом, для целей квалификации требования о передаче нежилого помещения, содержащегося в подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, имеет значение площадь нежилого помещения, а также предъявление требования участником долевого строительства - физическим лицом.

Соответственно, требование о передаче в натуральной форме нежилого помещения вправе заявлять только участники строительства - физические лица в отношении нежилых помещений площадью не более 7 кв. м.

В рассматриваемом случае, площадь нежилого помещения (проектная общая площадь объект долевого строительства 135,75 кв.м) превышает установленную для нежилых помещений площадь в соответствии с нормами пунктами 3.1. статьи 201.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 26.07.2019 N 303-ЭС17-7160 (15), по смыслу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). При этом они вправе заявить о включении в реестр денежного требования.

Таким образом, к правоотношениям, связанным с нежилыми помещениями площадью более указанной, применяются общие нормы Закона о банкротстве о признании денежного требования обоснованным и включении его в реестр требований кредиторов должника.

По общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" (далее - Постановление N 35).

Таким образом, в рассматриваемом случае отсутствуют правовые основания для включения требования заявителя в реестр требований кредиторов третьей очереди, поскольку указанные требования не являются требованием в смысле, придаваемом ему нормами пункта 3.1. статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции Федерального закона N 478-ФЗ от 28.12.2018.

Отклоняя возражения третьего лица, основанные на пропуске трехмесячного срока для предъявления требований кредиторов о включении в реестр требований кредиторов должника, суд первой инстанции верно исходил из того, что возражения не соответствуют обстоятельствам дела в виду следующего.

В силу п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Положениями п.п. 3, 11 ст. 201.4 Закона о банкротстве предусмотрено, что денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном указанной статьей.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее трех месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 указанной статьи, независимо от даты закрытия такого реестра. Конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований участников строительства и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр.

Возражения лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, могут быть заявлены в течение пятнадцати рабочих дней со дня закрытия реестра требований кредиторов либо со дня включения требований участников строительства в реестр требований участников строительства, если такие требования в соответствии с указанной статьей включены после закрытия реестра, в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, который рассматривает такие возражения в порядке, установленном статьей 60 Закона о банкротстве.

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования.

В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.

При включении требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, независимо от предъявления участником строительства соответствующего требования в части убытков.

Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

Требования участников строительства, возражения по которым не заявлены в срок, предусмотренный пунктом 8 настоящей статьи, считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.

Сообщение о введении процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 152 от 24.08.2019 года, стр. 14, на сайте 23.08.2019 года.

В сообщении указано, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трёх месяцев с даты публикации настоящего сообщения в газете "Коммерсантъ". Требования к должнику заявлять по адресу: 410003, г. Саратов, ул. Мясницкая, д.19.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 21 ноября 2019 г. поступило заявление Шейнеман Д.А. (вх.36893) о включении в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "ФОН".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.11.2019 г. заявление Шейнеман Д.А. (вх.36893) о включении в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "ФОН" в виду непредставления доказательства первоначального обращения к конкурсному управляющему с требованием о включении в реестр требований кредиторов должника, доказательства отказа конкурсного управляющего во включении заявленного требования в реестр требований кредиторов должника или доказательства включения в реестр требования в неполном объеме, пришел к выводу о нарушении заявителем установленного статьей 201.1 Закона о банкротстве порядка предъявления денежных требований и возвращении заявления.

Вышеуказанное определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.11.2019 г. оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2020 г., а также постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 15.05.2020 г.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств, и принятых кредитором мер на судебную защиту, суд первой инстанции пришёл к верному выводу об отсутствии оснований считать пропущенным срок на предъявление требований кредиторов о включении в реестр требований кредиторов должника.

Согласно позиции, отражённой в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 N 305-ЭС16-10864(5) применительно к жилым помещениям, положения Закона об участии в долевом строительстве о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон об участии в долевом строительстве, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это бы входило в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.

Следовательно, с учетом вышеизложенного, как верно указал суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте, в настоящий момент Шейнеман Д.А. имеет к ООО "ФОН" основанное на Договоре N АГ2-599д от 11.07.2016 г. денежное требование в размере стоимости приобретенного и оплаченного в полном объеме нежилого помещения, составляющей 6 865 390,00 руб., обеспеченное залогом данного нежилого помещения.

Доводы апелляционной жалобы Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства о выбытии предмета залога из владения должника на основании определения суда от 03.06.2020 г. подлежат отклонению.

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434 материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом N 214-ФЗ, а не Законом о банкротстве.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона N 214-ФЗ положения статей 12.1 и 13 этого Закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).

Статьей 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики):

согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;

в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по какимлибо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков;

со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства; однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу Закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства. Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома. При этом, как уже отмечалось, в статье 13 Закона N 214-ФЗ законодатель не делает различий между правовым положением дольщиков исходя из вида приобретаемого ими помещения (жилое или нежилое).

В ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение. В этом случае право залога дольщика подвергается дальнейшей трансформации по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона N 214-ФЗ, не рассчитанной в полной мере на ситуацию банкротства, а именно: его требование становится обеспеченным залогом не всех помещений в доме (как общее обеспечение одного из созалогодержателей), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличное обеспечение залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

Согласно же разъяснений данных в п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 (2019) если нежилое посещение отсутствует в натуре, участник долевого строительства в силу закона является созалогодержателем объекта незавершенного строительства.

Таким образом, в настоящий момент требования Шейнемана Д.А., вытекающие из договора участия в долевом строительстве N АГ2-599д от 11.07.2016 г., в силу части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ считаются обеспеченными залогом всего объекта незавершенного строительства. Однако, в случае последующего продвижения строительства, предмет залога может трансформироваться.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что из представленных в материалы данного обособленного спора доказательств (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных прав на объект недвижимости по состоянию на 10.11.2020 г.) приложенных к письменным пояснениям Шейнемана Д.А. в порядке ст. 81 АПК РФ, при рассмотрении в суде апелляционной инстанции, следует, что земельный участок на котором находится объект недвижимого имущества в котором находится нежилое помещение в отношении которого заключен договор с Шейнеманом Д.А. обременён правом аренды в пользу ООО "ФОН" (должник).

Так как доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к безусловной отмене судебного акта по статье 270 АПК РФ, не установлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 сентября 2020 г. по делу N А65-14136/2017 является законным и обоснованным. Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 сентября 2020 года по делу N А65-14136/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.И. Александров

Судьи

Д.К. Гольдштейн Г.М. Садило