Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2020 г. N 19АП-6535/19

город Воронеж

4 декабря 2020 г.

Дело N А14-1711/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 4 декабря 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Песниной Н.А., Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степиной В.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Транзит-Ойл Черноземье" (ОГРН 1093668035911, ИНН 3613006448, далее - ООО "Транзит-Ойл Черноземье"): от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069, далее - ДИЗО Воронежской области): от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области:

представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела; представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Транзит-Ойл Черноземье" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.08.2019 по делу N А14-1711/2019,

третье лицо: Управление Росреестра по Воронежской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Транзит-Ойл Черноземье" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании незаконным отказа N 52-17-19173 от 05.12.2018 в предоставлении земельного участка в аренду, обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505053:72, расположенного по адресу: г. Воронеж, пр-т Патриотов, д. 52д, вид разрешенного использования - проектирование и строительство спортивно-оздоровительного сооружения: лыжная спортивная база, сроком на три года для завершения строительства капитального объекта.

Дело рассматривалось при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.08.2019 по делу N А14-1711/2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом ООО "Транзит-Ойл Черноземье" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в котором просило решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы ссылается на наличие оснований для продления договора аренды.

Судебное разбирательство откладывалось на 20.03.2020, 15.05.2020, 19.06.2020, 07.08.2020, 28.08.2020, 25.09.2020, 06.11.2020, 27.11.2020 по ходатайствам сторон об отложении судебного разбирательства с целью необходимости завершения процедуры урегулирования спора во внесудебном порядке.

Сведений об урегулировании спора во внесудебном порядке к судебному заседанию 27.11.2020 стороны не предоставили.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 20.05.2008 между Главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Бариновым В.В. был заключен договор аренды земельного участка N 59б-08/гз от 20.05.2008, с кадастровым номером 36:34:0505053:72, расположенного по адресу: г. Воронеж, пр-т Патриотов, 52Д, вид разрешенного использования - проектирование и строительство культурно-оздоровительного центра.

10.09.2013 года на основании договора перенайма прав и обязанностей по указанному выше договору аренды были переданы Бортникову Сергею Васильевичу (договор зарегистрирован управлением федеральной службы кадастра и картографии по Воронежской области 27.09.2013).

Дополнительным соглашением от 15.09.2014 указанный договор аренды был продлен с 04.09.2014 по 04.09.2017.

11.10.2016 права и обязанности по указанному договору от Бортникова С.В. перешли к обществу на основании договора перенайма.

18.01.2018 Управлением архитектуры и градостроительства Воронежской области ООО "Транзит-Ойл Черноземья" было выдано разрешение на строительство спортивно-оздоровительного сооружения: "лыжная спортивная база" N RU 36-000- 002-2018 сроком действия до 18.07.2018, 18.11.2018 разрешение на строительство было продлено до 18.05.2018.

Как указывает заявитель, обществом, 13.07.2018 был подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, проведены кадастровые работы в связи с созданием объекта. ООО "Транзит-Ойл Черноземья" 24.07.2018 обратилось с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества в Управление Росреестра по Воронежской области через МФЦ.

Уведомлением от 30.07.2018 N 36/18-33552 проставлены действия по заявлению общества о постановки на учет объекта незавершенного строительства и регистрации права собственности на том основании, что не представлены документы необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: договор аренды истек 04.09.2017, не подлежит пролонгации на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, не представлен документ, подтверждающий продление договора на новый срок.

23.08.2018 общество с ограниченной ответственностью "Транзит-Ойл Черноземья" обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о заключении договора аренды земельного участка без торгов, однократно, для завершения строительства на основании статей 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ.

Заявитель указал, что, поскольку договор аренды был заключен до 01.03.2015, общество имеет право на заключение нового договора аренды без торгов, однократно, на три года, для завершения строительства независимо от регистрации собственности на такой объект и от момента регистрации.

К заявлению, помимо учредительных документов и иных документов, была приложена заверенная копия технического плана объекта незавершенного строительства от 13.07.2018 г., материалы фото фиксации объекта на арендуемом земельном участке, градостроительный план земельного участка.

Письмом, 18.09.2018 N 52-17-149943 ДИЗО Воронежской области уведомил общество, что Департаментом сделаны запросы в Управление Росреестра по Воронежской области с целью предоставления выписок из ЕГРН о правах на земельный участок и на объекты недвижимости на нем.

О принятом решении, заявитель будет уведомлен незамедлительно при получении ответа.

Письмом от 17.10.2018 N 52-17-149213 ДИЗО Воронежской области уведомил общество, что Департаментом сделаны запросы в Управление Росреестра по Воронежской области с целью предоставления выписок из ЕГРН о правах на земельный участок и на объекты недвижимости на нем. В раннее полученной информации из Росреестра были выявлены разночтения об основных характеристиках земельного участка. О принятом решении, заявитель будет уведомлен незамедлительно при получении нового ответа.

Письмом от 15.11.2018 N 52-17-180833 ДИЗО Воронежской области уведомил общество, что Департаментом сделаны запросы в Управление Росреестра по Воронежской области с целью предоставления выписок из ЕГРН о правах на земельный участок и на объекты недвижимости на нем. В раннее полученной информации из Росреестра были выявлены разночтения об основных характеристиках земельного участка. О принятом решении, заявитель будет уведомлен незамедлительно при получении нового ответа.

Письмом от 05.12.2018 N 52-17-191723 ДИЗО Воронежской области, ссылаясь на пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, отказало ООО "Транзит-Ойл Черноземья" в заключении нового договора аренды спорного земельного участка, поскольку сведения о зарегистрированных правах на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Воронеж, пр-т Патриотов, 52Д отсутствуют, в том числе отсутствуют документы, подтверждающие фактическое и легальное возведение объекта незавершенного строительства.

Полагая, оспариваемый отказ противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы ООО "Транзит-Ойл Черноземья", общество обратилось в арбитражный суд за судебной защитой.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу, что в связи с обращением с заявлением о заключении нового договора аренды спорного земельного участка после дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, отсутствием у заявителя прав на земельный участок в момент выдачи разрешения на строительство, отсутствием доказательств легального возведения незавершенного строительством объекта на спорном земельном участке и в период действия договора аренды, использованием земельного участка и возведением объекта строительства не в соответствии с разрешенным использованием, отказ Департамента правомерен, поскольку заявитель на момент обращения утратил право на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 названной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Положениями статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что для предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением, содержание которого определено в пункте 1 названной нормы.

В силу части 2 статьи 39.17 ЗК РФ к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4-6 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ.

В соответствии с положениями части 2 статьи 39.15 ЗК РФ к заявлению прилагаются: документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

В соответствии с пунктом 3 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 заявитель вправе представить вместе с заявлением о приобретении прав на земельный участок документы и информацию, которые находятся в распоряжении органов, предоставляющих государственные услуги, органов, предоставляющих муниципальные услуги, иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных и муниципальных услуг в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

В пункте 33 Перечня приведены документы, предоставляемые собственником объекта недвижимости при обращении в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка на основании, предусмотренном пунктом 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ:

- документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН;

- документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);

- сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю;

- выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке);

- выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об объекте незавершенного строительства, расположенном на испрашиваемом земельном участке);

- выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем.

Таким образом, при обращении с заявлением о заключении договора на новый срок для завершения строительства, заявитель обязан предоставить документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН, а также документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок).

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" редакция указанного пункта 21 статьи 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 N 137- ФЗ была изменена, предусмотрено, что "В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом".

Согласно пункту 21 статьи 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей до 01.03.2015, собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Таким образом, положение об однократной возможности получения земельного участка для завершения строительства действует лишь с 1 марта 2015 года, и не может учитываться при оценке прав субъекта, получившего земельный участок ранее.

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

В силу пункта 2 статьи 4 ГК РФ, по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Таким образом, положение об однократности предоставления земельного участка для завершения строительства может быть применено лишь в случае, когда земельный участок ранее был предоставлен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции.

Материалами дела подтверждается, что договором от 20.05.2008 N 596-08/гз ООО "Транзит-Ойл Черноземья" был предоставлен земельный участок для проектирования и строительства культурно-оздоровительного центра.

При этом в договоре нет ссылки на предоставление спорного участка для завершения строительства. Вид разрешенного использования спорного земельного участка как "для завершения строительства" не установлен.

С заявлением о предсоатвлении земельного участка в Департамент общество обратилось 23.08.2018, вместе с тем срок действия договора аренды к указанному моменту истек (04.09.2017).

При этом порядок обращения с заявлением о продлении срока действия договора, содержащийся в пункте 5.1 договора обществом соблюден не был.

Довод подателя жалобы о пролонгации договора на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ правомерно отклонен судом перво инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171- ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющий арендатору преимущественное право аренды при определенных услвоиях, утратил силу с 01.03.2015.

Согласно пункту 21 статьи 1 Федерального закона N 171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной 11 статьи.

Поэтому при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Соблюдение условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ применительно обществом "Транзит-Ойл Черноземья" своего подтверждения в материалах дела не находит.

Так, заявление о заключении нового договора аренды спорного земельного участка подано ООО "Транзит-Ойл Черноземье" после дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка (спустя год).

В качестве основания предоставления земельного участка общество ссылается на расположение на нем объекта незавершенного строительства степенью готовности белее 40 %.

Данный незавершенный строительством объект возведен на основании разрешения на строительство от 18.01.2018 N RU 36-000-002-218.

Материалами дела подтверждается, что возведенный заявителем объект не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Воронежской области.

Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу пункта 7 статьи 51 ГрК РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, а также схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 57.3 настоящего Кодекса.

Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частью 7.1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Материалами дела подтверждается, что момент выдачи разрешения на строительство от 18.01.2018 N RU 36-000-002-218 у заявителя истек срок действия договора аренды N596-08/гз от 20.05.2008 (срок аренды до 04.09.2017), следовательно, отсутствовали права на земельный участок, что в силу пунктов 7,13 статьи 51 ГрК РФ является безусловным основанием для отказа в выдачи разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у заявителя законного разрешения на возведение спорного объекта и подтверждения легальности возведения спорного объекта.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области о наличии у Департамента оснований для отказа в предоставлении ООО "Транзит-Ойл Черноземья" спорного земельного участка без проведения торгов.

Судом апелляционной инстанции также учитывается, что стороны неоднократно - 14.05.2020, 18.06.2020, 19.06.2020, 05.08.2020, 07.08.2020, 26.08.2020, 24.09.2020, 25.09.2020, 06.11.2020, 19.11.2020, 26.11.2020 обращались с ходатайствами об отложении судебного разбирательства с целью мирного урегулирования спора.

В ходатайстве от 26.11.2020 общество ссылалось, что в настоящий момент Департаментом рассматривается повторно поданное заявление ООО "Транзит-Ойл Черноземья" о предоставлении спорного земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505053:72, с учетом признания 29.10.2020 Комиссией по размещению объектов социально-культурного значения размещенного на земельном участке объекта соответствующим критериям Закона Воронежской области от 02.03.2016 N 05-ОЗ.

Вместе с тем, заявлений об утверждении мирового соглашения, об отказе от заявленных требований или апелляционной жалобы до настоящего момента не поступило.

Как следует из положений статьи 139 АПК РФ, разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в Определении от 22.07.2016 N 305-ЭС16-7895 по делу N А40-129224/2014, рассмотрение настоящего спора по существу не свидетельствует о лишении сторон возможности заключить мировое соглашение и на стадии исполнительного производства.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, непосредственно исследовал представленные доказательства, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.08.2019 по делу N А14-1711/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Транзит-Ойл Черноземье" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

Н.А. Песнина Н.Д. Миронцева