Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2020 г. N 10АП-17694/20

г. Москва

17 декабря 2020 г.

Дело N А41-38212/20

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от ООО "Новагро": Полушин В.М., конкурсный управляющий (решение от 16.09.2020 по делу N А41-2910/20);

от Администрации городского округа Луховицы Московской области: Горина И.Ю., по доверенности от 16.01.2020 (представитель участвует в судебном заседании посредством веб-конференции);

от временного управляющего Лапкина Максима Андреевича: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Новагро" на решение Арбитражного суда Московской области от 17 сентября 2020 года по делу N А41-38212/20 по исковому заявлению Администрации городского округа Луховицы Московской области к ООО "Новагро", третье лицо: временный управляющий Лапкин Максим Андреевич о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Луховицы Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Новагро" о взыскании по договору аренды земельного участка N 1977 от 20.12.2017 задолженности по арендной плате в размере 3 683 415, 76 руб., пеней в размере 96 300, 88 руб., а всего 3 779 716, 64 руб. и о расторжении договора аренды земельного участка N 1977 от 20.12.2017.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 сентября 2020 года по делу N А41-38212/20 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды, ООО "Новагро" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом неправильно применены нормы процессуального права.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Луховицы Московской области и ООО "Новагро" заключен договор аренды земельного участка N 1977 от 20.12.2017 г. (далее - договор аренды), по условиям которого в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:35:0000000:12, площадью 12 353 801 кв. м, расположенный по адресу: обл. Московская, р-н Луховицкий, СПК "им. ИЛЬИЧА", с категорией земель - Земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - Для сельскохозяйственного производства.

Срок действия договора 5 лет (пункт 2.1 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 22.01.2018 N 50:35:0000000:12-50/035/2018-1.

Размер арендной платы начислялся с учетом положений Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и решения аукционной комиссии по проведению аукциона по продаже земельных участков, находящихся в собственности городского округа Луховицы Московской области и составил 6 593 649, 62 руб.

Размер ежеквартальной арендной платы составил 1 648 412, 41 руб.

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды, арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно пункту 3.6 договора аренды и положений Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" арендная плата может изменяться в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальный размер уровня инфляции.

Таким образом, годовой размер арендной платы на 2020 год составил 7 366 831, 53 руб.

Размер ежеквартальной арендной платы составил 1 841 707, 88 руб.

Пунктом 8.3 договора аренды определено, что в случае нарушения срока внесения арендной платы, в том числе, в связи с неправильным перечислением арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени 0,05% от размера невнесенной (неверно внесенной) арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы у ответчика образовалась задолженность за 1 и 2 кварталы 2020 года в размере 3 683 415, 76 руб., пени за все предыдущие периоды и за 1, 2 кварталы 2020 года в размере 96 300, 88 руб., всего 3 779 716, 64 руб.

Истцом в адрес ответчика направлены две претензии: N 523 от 15.04.2020 и N 659 от 16.06.2020 о погашении задолженности по арендной плате.

Однако задолженность ответчиком не погашена.

В соответствии с пунктом 6.1.5 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения указанного договора, в случае нахождения арендатора в любой стадии процедуры банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего правления, конкурсного производства).

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.03.2020 по делу N А41-2910/2020 в отношении арендатора введена процедура банкротство - наблюдение, в связи с чем к участию в настоящем споре привлечен временный управляющий Лапкин Максим Андреевич.

14.05.2020 в адрес арендатора направлялось соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 1977 от 20.12.2017.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Как следует из представленного расчета, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за два периода и неоплаченные пени за весь период исполнения договора.

Кроме того, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Московской области по делам N А41-69354/2018 также установлен факт ненадлежащего исполнения спорного договора в части своевременного внесения арендной платы за период с 01.01.2018 по 30.09.2018.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что имеются нарушения в части неуплаты арендных платежей более двух раз подряд, в связи с чем это является существенным нарушением и основанием для расторжения договора аренды судом.

Обжалуя решение суда, ответчик указывает, что поскольку ООО "Новагро" признано несостоятельным (банкротом), расторжение договора аренды нарушает права и законные интересы конкурсных кредиторов о подлежит рассмотрению только в деле о банкротстве.

Апелляционный суд отклоняет указанный довод, ввиду следующего.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом. По общему правилу, со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35).

Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

Порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

Порядок предоставления земельный участков в аренду установлен статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Вместе с тем, в данном случае срок действия договора аренды земельного участка составляет менее пяти лет, а потому к правоотношениям сторон не подлежат применению специальные положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, и передача прав по спорному договору аренды может осуществляться только с согласия арендодателя (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в договоре аренды земельного участка его стороны пришли к соглашению о том, что арендатор вправе передавать права и обязанности по данному договору только с согласия арендодателя, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающих получение обществом такого согласия.

Из досудебной переписки, искового заявления и поведения представителей Комитета в судебных заседаниях по настоящему делу следует, что воля арендодателя была направлена на прекращение права аренды и возврат имущества собственнику.

Учитывая содержание прав и обязанностей сторон по спорному договору аренды, право арендодателя устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе вводить запрет на передачу его другим лицам, игнорирование этого условия является нарушением не только существующего обязательства между сторонами и положений указанных норм материального права, а также нарушением принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве.

Указанные права могли быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.

Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.

Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.

Учитывая изложенное, в настоящем случае право аренды земельного участка с не могло рассматриваться в качестве актива ответчика, который общество могло включить в конкурсную массу, а затем ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 17 сентября 2020 года по делу N А41-38212/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.В. Боровикова Е.Н. Виткалова