Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2020 г. N 09АП-43372/20 по делу N А40-311789/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2021 г. N Ф05-1331/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

18 декабря 2020 г.

Дело N А40-311789/18

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Валюшкиной В.В., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 08.07.2020 по делу N А40-311789/18

по иску ООО Предприятие "Социальная защита" (ИНН 7702104170, ОГРН 1027700246530)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

лица, участвующие в деле - не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ООО Предприятие "Социальная защита" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы, с учетом уточнения заявленных требований, с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 152,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, Варсонофьевский пер., д.8, стр.2 кадастровый номер объекта 77:01:0001039:1814.

Решением суда от 08.07.2020 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В материалы дела от истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью представителя.

Апелляционный суд, руководствуясь ст.158 АПК РФ, отказывая в удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного разбирательства, исходит из того, что сторона является юридическим лицом и не лишена возможности направить другого представителя.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2020 отсутствуют.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения площадью 152,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, Варсонофьевский, 8/2, на основании договора аренды, находящегося собственности города Москвы, от 14.03.2003 N 00-00106/03.

Истец является субъектом малого предпринимательства г.Москвы.

22.06.2018 арендатор обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендованного им помещения.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком письмом от 25.10.2018 направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 32 837 000 руб., определенной на основании отчета ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут" от 17.08.2018 N 304/43-4-18.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому п.3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 16 528 067 руб. в соответствии с отчетом ООО "КОНТИ" от 21.11.2018 N 181120-0н., и за вычетом неотделимых улучшений Объекта и затрат на реконструкцию в размере 5 200 000 руб., выкупная стоимость составила 11 328 067 руб.

Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом.

Департамент отказал в подписании договора в редакции истца, а также отклонил предложенный протокол разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Доводы жалобы о недостоверности выводов, сделанных по результатам проведенной судебной экспертизы, о том, что цена должна быть установлена ответчиком, отклоняются судом.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В силу положений п.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра, копия которой имеется в материалах дела.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, экспертом ООО "Агентство судебных экспертов" установлена рыночная цена объекта по состоянию на 22.06.2018, которая составила 29 559 000 руб.

Согласно заключению эксперта от 14.02.2020 N 250 стоимость неотделимых улучшений, выполненных в помещениях объекта исследования в среднерыночных расценках для города Москвы, с учетом стоимости материалов, по состоянию на 22.06.2018 составляет 8 034 049 руб.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств отсутствия согласия Департамента на создание отделимых улучшений, следовательно, судом обоснованно сделан вывод о необходимости уменьшения рыночная стоимость выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 в силу ч.ч.2, 3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.

У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам проведенной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.

Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, при чем достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции.

Статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" установлено, что сведения, содержащиеся в отчете, являются оспоримыми, а итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанного в отчете, признается достоверной, если в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является лишь одним из доказательств по делу.

В соответствии со ст.71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные ст.270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда от 08.07.2020.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2020 по делу N А40-311789/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

В.В. Валюшкина А.И. Проценко