Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2020 г. N 18АП-14373/20 по делу N А07-42588/2019

г. Челябинск

21 декабря 2020 г.

Дело N А07-42588/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Крашенинникова Д.С., Аникина И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2020 по делу N А07-42588/2019.

Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - истец, Администрации) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Исхаковой Гульнур Талгатовне (далее - ответчик, предприниматель, ИП Исхакова Г.Т.) о расторжении договора купли-продажи N 248 от 01.12.2015; о взыскании упущенной выгоды в размере 80 118 руб. 73 коп., неустойки в размере 86 268 руб. 20 коп.; об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Цюрупы, д. 28, площадью 37,40 кв.м., с кадастровым номером: 02:56:040204:3995 и вернуть данное помещение по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2020 (резолютивная часть оглашена 17.09.2020) заявленные требования удовлетворены частично. С предпринимателя Исхаковой Г.Т. в пользу Администрации взыскано 86 268 руб. 20 коп. неустойки; расторгнут договор купли - продажи N 248 от 01 декабря 2015 года, заключенный между Администрацией и предпринимателем Исхаковой Г.Т. в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Цюрупы, д. 28, площадью 37,40 кв.м., с кадастровым номером: 02:56:040204:3995, с возложением на предпринимателя обязанности освободить названное нежилое помещение и передать его Администрации. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласилась Администрация, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 80 118 руб. 73, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в названной части.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для возмещения ответчиком упущенной выгоды в виде арендных платежей за период с 01.12.2015 по 31.08.2019. Полагает, что действуя разумно и добросовестно, предприниматель предвидя отсутствие возможности внесения платежей по договору купли-продажи нежилого помещения, должен был своевременно принять действия по расторжению договора в досудебном порядке. В таком случае Администрация могла заключить договор аренды нежилого помещения с иным лицом и получать плату за его использование. При наличии причинной связи между неправомерным бездействием ответчика и упущенной истцом выгоды, заявленные Администрацией требования подлежали удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой истцом части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в виде упущенной выгоды.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии Федеральными законами Российской Федерации от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", решением Совета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 30.06.2015 г. N 3-8/36з и постановлением администрации городского округа г. Стерлитамак от 28.10.2015 N 2093, между Администрацией и Исхаковой Гульнур Тялгатовной был заключен договор купли - продажи N 248 от 01.12.2015 (л.д. 19-23).

В соответствии с п. 2.1 договора продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество - нежилое помещение, имеющее следующие описание и характеристики: адрес: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Цюрупы, 28, кадастровый номер: 02:56:040204:3995, общая площадь - 37,4 м, этажность - первый этаж четырехэтажного общежития, год постройки - 1958, материал стен: кирпичные, коммуникации: водоснабжение, канализация, отопление, электричество.

Отчуждаемое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Стерлитамак Республики Башкортостан, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.06.2015 сделана запись регистрации: N 02-04/117-04/317/013/2015- 6148/1.

В соответствии с п. 2.2 договора, рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком ООО "Б.И.Н. - ЭкспертЪ" N 088-15-Н от 24.08.2015 составляет 1 309 000 рублей.

Имущество на момент продажи передано в аренду Исхаковой Гульнур Талгатовне на основании договора N 113 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 06.03.2015 на срок с 06.03.2015 по 05.03.2020 (п. 2.3 договора).

Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора, цена имущества по настоящему договору составляет 1309 000 руб. Оплата имущества осуществляется в рассрочку на 5 (пять) лет со дня заключения настоящего договора платежами, равными 1/60 (одной шестидесятой) части цены имущества, перечисляемыми на счет продавца, указанный в разделе 11 настоящего договора, не позднее последнего числа каждого месяца в валюте Российской Федерации (рублях).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (п. 3.3 договора).

Размер, порядок, состав и периодичность внесения платежей в счет оплаты покупателем приобретаемого имущества и уплаты процентов установлен графиком платежей (приложение), являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.4 договора).

Согласно п. 7.1 договора, на сумму денежных средств (включая сумму начисленных в соответствии с п. 3.3 договора процентов), по уплате которой покупателем допущена просрочка, производится начисление неустойки исходя из ставки, равной 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального Банка России, за каждый календарный день просрочки.

Передача указанного имущества ответчику произведена по передаточному акту от 01.12.2015 (л.д.24).

Указав, что ответчик в нарушение условий договора не производил платежи в счет оплаты приобретаемого имущества, Администрация направила в адрес предпринимателя претензию, в которой потребовала досрочно погасить оставшуюся задолженность по договору купли - продажи N 248 от 01.12.2015, пени за период 01.02.2016 по 13.09.2019- 86 268 руб. 20 коп., предупредив о возможности расторжения договора в судебном порядке (л.д. 17-18).

Неисполнение ответчиком своих обязательств послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил факт нарушения ответчиком своих обязательств по внесению выкупной стоимости имущества и пришел к выводу о наличии оснований для взыскания предусмотренных договором штрафных санкций и расторжения договора купли - продажи N 248 от 01.12.2015. В связи с прекращением договорных отношений сторон, судом удовлетворено требование о возврате имущества ответчиком. Отказывая в удовлетворении заявленных требований о взыскании упущенной выгоды в размере арендной платы за период с 01.12.2015 по 31.08.2019 в размере 80 118 руб. 73 коп., суд счел, что с момента заключения договора купли-продажи Администрация утратила право собственности на спорные помещения, следовательно, не могла их сдавать в аренду и получать арендную плату. ИП Исхакова Г.Т., являясь собственником спорных помещений, правомерно их использовала в спорный период. Доказательств того, что если бы обязательство было исполнено надлежащим образом, при обычных условиях хозяйственной деятельности истец имел возможность и намерения на передачу спорного имущества в аренду третьим лицам, в материалы дела не представлено, так же как и доказательств того, что единственным препятствием, не позволившим истцу получить доход от сдачи имущества в аренду, явилось неправомерное поведение ответчика по исполнению обязательства по договору купли-продажи, судом не установлено.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании пунктов 1, 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пунктов 1, 3, 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 указанного Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи (пункт 8 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2017).

Соотношение предусмотренной договором цены имущества с размером произведенных ответчиком платежей, свидетельствует о превышении размера задолженности на суммой произведенных платежей.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал неоплату приобретаемого по сделке недвижимого имущества в значительной части, существенным нарушением условий заключенного договора купли-продажи и предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора.

В данном случае избранный истцом способ защиты права путем расторжения договора и возврата ранее переданного имущества, а не путем взыскания задолженности, не противоречит закону и полностью соответствует основным началам гражданского законодательства, изложенным в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").

Выводы суда первой инстанции в названной части, как и в части взыскания предусмотренной пунктом 7.1 договора купли-продажи неустойки, не обжалуется участвующими в деле лицами.

По правилам пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что заключение договора купли-продажи продавцом, являющимся арендодателем и покупателем-арендатором прекращает на будущее время обязательства по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 9 статьи 4 Федерального Закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Учитывая утрату предпринимателем титула собственника имущества, при его фактическом использовании, вывод суда первой инстанции об отсутствии у Администрации убытков обусловленных недополучением арендной платы за использование муниципального имущества, следует признать ошибочным.

Вместе с тем, неправильный вывод в названной части не привел к принятию неправильного судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Заключенный сторонами договор купли-продажи такого условия не содержит.

Установив нарушение предпринимателем сроков оплаты стоимости приобретенного нежилого помещения, в соответствии с положениями 330 Гражданского кодекса и пункта 7.1 договора, суд первой инстанции удовлетворил требования Администрации о взыскании с предпринимателя пени в размере 86 268 руб. 20 коп.

Поскольку возложение на предпринимателя ответственности в виде возмещения Администрации упущенной выгоды от недополученных арендных платежей является следствием одного и того нарушения обязательств по внесению платежей по договору купли-продажи, а сумма взысканной пени превышает размер обозначенной в исковых требованиях упущенной выгоды (86 268 руб. 20 коп. и 80 118 руб., соответственно), оснований для ее взыскания не имеется.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины, ее взыскание следует произвести в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2020 по делу N А07-42588/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Д.С. Крашенинников И.А. Аникин