Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2020 г. N 09АП-43951/20 по делу N А40-272178/2019

г. Москва

18 декабря 2020 г.

Дело N А40-272178/19

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО "Индаст Реал" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.07.2020 по делу N А40-272178/19 по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ООО "Индаст Реал" (ИНН 7706415842, ОГРН 1157746014106) о взыскании задолженности и неустойки,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Заушникова О.С. по доверенности от 10.06.2020, диплом 1064050072173 от 03.08.2018;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ИНДАСТ РЕАЛ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 квартал 2009 года по 30.09.2018 г. в размере 7 564 456 руб. 44 коп. и пени за период с 4 квартала 2008 года по 30.09.2018 г. в размере 24 902 635 руб. 90 коп. за просрочку платежа по договору аренды земельного участка от 20.04.2005 N М-01-512082, ссылаясь на статьи 309,310,330,614 Гражданского кодекса РФ.

Решением суда от 09 июля 2020 года исковые требования удовлетворены частично; с ответчика в пользу истца взыскано 1 648 970 руб. 81 коп. долга и 1 309 569 руб. 74 коп. пени; в остальной части в удовлетворении иска отказано. Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности и взыскал долг и пени за период за период с 01.10.2016 г. по 30.09.2018 г., в пределах срока исковой давности.

Ответчик не согласился с решением суда, обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать полностью, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права и на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на то, что судом первой инстанции было неверно распределено бремя доказывания, не приняты во внимание условия заключенного договора, предусматривающие преимущественное право арендатора на продление срока его действия при направлении соответствующего заявления до истечения срока его действия.

Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, представитель истца в судебное заседание апелляционного суда не явился, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства.

Судебное разбирательство в апелляционном суде проведено в отсутствие не явившегося представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по правилам, предусмотренным ч.3 ст.156 АПК РФ.

Как следует из материала дела, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, арендодатель) и ООО "Индаст Реал" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 20.04.2005 N М-01-512082, в соответствии с пунктом 1.1 которого предметом договора является земельный участок общей площадью 0,162 га, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Бауманская улица, вл. 11, стр. 1, 2,3, 4, 5, 6, 6А, 7, 8-9, 10, 10А, предоставляемый в пользование на условиях аренды для благоустройства территории.

Договор заключен сроком на 4 года 11 месяцев, что подтверждается пунктом 2.1. договора. Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что арендатор вправе в преимущественном порядке заключить договор на новый срок по заявлению, направляемому не позднее 3-х месяцев до истечения срока действия договора.

Договор был зарегистрирован в УФРС по г. Москве 15.09.2008 г., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 10.10.2018 г.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Пунктом 3.3 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в Приложении N 1 к настоящему договору.

Приложение N 1 является составной и неотъемлемой частью настоящего договора. В соответствии с пунктами 3.2, 5.7 и 5.8 договора на ответчика возложена обязанность надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора, а также ежеквартально и в полном объеме уплачивать арендную плату не позднее 5 числа месяца каждого квартала.

По условиям сделки (пункт 7.2 договора) в случае невнесения арендной платы в установленный срок ответчик уплачивает истцу неустойку (пени) в размере 0,2 % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

Согласно расчету истца задолженность ответчика п арендной плате за период с 1 квартала 2009 года по 30.09.2018 г. составляет 7 564 456 руб. 44 коп.; истцом начислены пени за период с 4 квартала 2008 по 30.09.2018 в размере 24 902 635 руб. 90 коп.

Направленная ответчику претензия от 09.10.2018 N 33-6-191645/18-(0)-1 оставлена без ответа и удовлетворения.

Поскольку арендатор в установленный договором срок арендную плату не уплатил, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст.71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п.3 ч.1 ст.270 АПК РФ), а в удовлетворении иска надлежит отказать полностью по следующим основаниям.

По смыслу ч.ч. 1,2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Требуя арендатора в 2019 году уплатить арендную плату за период, начиная с 2009 года, истец не представил в суд доказательства ни юридического продления срока действия договора аренды (дополнительного соглашения к договору), ни фактического продолжения арендатором отношений по владению и пользованию спорным земельным участком (акты осмотра, акты проверок целевого использования и т.п.).

Как установлено апелляционным судом, по окончании срока действия договора аренды спорным земельным участком ответчик не пользовался, какое-либо имущество на участке не размещал, иные виды деятельности на нем не осуществлял.

Не направлял арендодатель арендатору ни уведомлений о размере арендной платы, несмотря на то, что с 2014 года в силу п.12 ст.22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, ни претензий о наличии задолженности по арендной плате и пени на протяжении 9 лет. Арендодатель не обращался к арендатору по вопросу о наличии действующего между ними договора по окончании указанного в договоре срока его действия.

Между тем, исходя из условий спорного договора аренды (пункты 2.1. 5.3) он является договором с определенным сроком действия - 4 года 11 месяцев, и вопрос его заключения на новый срок допускался не по умолчанию арендодателя (отсутствие возражений с его стороны), а только при удовлетворении письменного заявления арендатора, направленного не позднее 3-х месяцев до истечения срока действия договора, и путем предоставления, именно ООО "Индаст Реал", преимущества перед другими арендаторами.

Пунктом 1 ст.450 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор аренды земельного участка был возобновлен на неопределенный срок по правилам п.2 ст.621 ГК РФ основан на ошибочном толковании норм материального права.

Поскольку заявление ответчика о том, что с заявлением о продлении договора он к арендодателю не обращался, земельным участком по истечении срока действия договора не пользовался, истцом не опровергнуто, а доказательств исполнения упомянутого договора аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора материалы дела не содержат, апелляционный суд пришел к выводу о том, что с момента истечения согласованного сторонами срока действия договора - 20.03.2011 года ( 4 года 11 мес.), правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка от 20.04.2005 N М-01-512082, были прекращены.

Договор аренды на новый срок не возобновлялся, земельный участок, исходя из его характеристик, цели назначения, местоположения - в зоне улично-дорожной сети города Москвы, не имеющий ограждения, на котором отсутствуют какие-либо объекты, принадлежащие ответчику, с указанного времени не может считаться находящимся в фактическом владении и пользовании (аренде) субъекта частного права, поскольку находится в зоне свободного доступа.

При этом апелляционным судом принимается во внимание, что составление акта приема-передачи земельного участка при его возврате условиями спорного договора аренды предусмотрено не было. Для договоров аренды земельных участков способ оформления его возврата арендодателю законом не урегулирован.

Отсутствие письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Указанная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 19.05.2020 года дело N 310-ЭС-1926908.

Системное толкование положений п.2 ст.328, ст.614, п.1 ст.615 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что договор аренды носит взаимный характер, т.е. невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

При таких условиях оснований для взыскания с ответчика арендной платы и пени за период с момента истечения срока действия договора аренды у истца не имеется.

Что касается требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени за период с 1 квартала 2009 года в пределах срока действия договора, то суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что указанные требования удовлетворению не подлежат в связи с пропуском истцом срока исковой давности, о пропуске которого было заявлено ответчиком в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ответчика признаются апелляционным судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

По правилам ч. 1 ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 ст.269, п.3 ч.1 ст.270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2020 по делу N А40-272178/19 - отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества г.Москвы к ООО "Индаст Реал" о взыскании задолженности и неустойки отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ООО "Индаст Реал" (ИНН 7706415842, ОГРН 1157746014106) расходы по оплате государственной пошлину по жалобе в сумме 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков