Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2020 г. N 08АП-11431/20 по делу N А46-11269/2020

город Омск

18 декабря 2020 г.

Дело N А46-11269/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шиндлер Н.А.,

судей Ивановой Н.Е., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11431/2020) общества с ограниченной ответственностью "Сибирский экспорт" на решение Арбитражного суда Омской области от 03.09.2020 по делу N А46-11269/2020 (судья Пермяков В.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сибирский экспорт" (ИНН 5503183663, ОГРН 1185543030529, адрес: 644034, Омская область, город Омск, улица 28-я Северная, дом 2А, офис 3) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524, адрес: 644007, Омская область, город Омск, улица Орджоникидзе, дом 56), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Администрации Могильно-Посельского сельского поселения Большереченского муниципального района Омской области (адрес: 646682, Омская обл., Большереченский р-н, с. Могильно-Посельское, ул. Чехова, д. 97Е), общества с ограниченной ответственностью "Ника" (адрес: 646683, Омская обл., Большереченский р-н, с. Ингалы, ул. Школьная, д. 1А), о признании недействительным решения о регистрации обременения на земельный участок с кадастровым номером 55:02:000000:435,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Сибирский экспорт" - Войзбун Кирилл Александрович (по доверенности от 26.08.2020 сроком действия до 30.03.2021);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Поскотина Ангелина Андреевна (по доверенности N 129 от 16.03.2020 сроком действия по 31.12.2020);

от общества с ограниченной ответственностью "Ника" - Лисникова Анна Александровна (по доверенности N 55АА 2175203 от 18.07.2019 сроком действия пять лет);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сибирский экспорт" (далее - ООО "Сибирский экспорт", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании решения Управления Росреестра о регистрации обременения на земельный участок с кадастровым номером 55:02:000000:435 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного: Омская область, Большереченский район, Могильно-Посельское сельское поселение, 2 отд., IV-2 в виде аренды (номер государственной регистрации 55:02:000000:435-55/095/2020-41) незаконным.

Определением от 26.06.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Могильно-Посельского сельского поселения Большереченского муниципального района Омской области (далее - Администрация), общество с ограниченной ответственностью "Ника" (далее - ООО "Ника").

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.09.2020 по делу N А46-11269/2020 в удовлетворении требований заявителя отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Сибирский экспорт" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что 29.08.2019 ООО "Сибирский экспорт" провело очередное общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: 55:02:000000:435, в результате которого между ООО "Сибирский экспорт" и представителем участников долевой собственности был подписан договор аренды СХ 435/2019.

Податель жалобы заявляет о том, что ООО "Сибирский экспорт" не имело возможности провести государственную регистрацию договора аренды по причине того, что в соответствии с пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ) закреплено императивное правило о том, что орган местного самоуправления муниципального образования, может распорядиться земельными долями, только после образования земельного участка выделенного в счет этих земельных долей и прошедший государственный кадастровый учет и регистрацию. В целях скорейшего выдела доли Администрации, Общество заключило договор с кадастровым инженером на оказание услуг по подготовке пакета документов для образования земельных участков путём выдела земельных долей (Администрации Могильно-Посельского сельского поселения) из земельных участков с кадастровыми номерами: 55:02:000000:435, 55:02:000000:438, 55:02:060602:52, других земельных участков. ООО "Сибирский экспорт" в апреле - мае 2020 года проводило посевные работы на земельных участках с кадастровыми номерами 55:02:060602:172, 55:02:060602:173, уплачивало арендную плату собственникам, в силу чего является законным арендатором. Впоследствии ООО "Сибирский экспорт" узнало о том, что два собственника своих долей (физические лица) отказались от своего права на свои доли, которые перешли к Администрации, в свою очередь, Администрация обязана выделить доли, пройти процедуру государственного кадастрового учета и регистрации, в результате чего получит права на распоряжение долями земельных участков.

На основании вышеизложенного, ООО "Сибирский экспорт" считает, что действия Управления Росреестра по регистрации обременения на земельный участок с кадастровым номером 55:02:000000:435 в виде аренды в пользу ООО "Ника" противоречат нормам Федерального закона N 101-ФЗ, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации).

До начала судебного заседания от Управления Росреестра поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором Управление просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя Администрации, надлежащим образом извещенной о времени и месте слушания по делу.

В судебное заседание представитель ООО "Сибирский экспорт" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Управления поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель ООО "Ника" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей ООО "Сибирский экспорт", Управления, ООО "Ника", суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

29.08.2019 ООО "Сибирский экспорт" проведено очередное общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного: Омская область, Большереченский район, Могильно-Посельское сельское поселение, 2 отд., IV-2 площадью 2142581 +/-14838 кв.м (214,3 Га) с кадастровым номером: 55:02:000000:435. На данном земельном участке числилось 32 собственника, владеющих 38 земельными долями. Извещение участников долевой собственности о предстоящем собрании было осуществлено посредством размещения публикации в газете "Иртышская правда" N 28 от 19.07.2019 г. и размещения информации на информационном щите, расположенном на территории с. Могильно-Посельское Большереченского района Омской области в соответствии с требованиями Федерального закона N 101-ФЗ.

На собрании большинством голосов был избран представитель участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 55:02:000000:435 - Бережнова Нина Павловна, которая имеет право действовать без доверенности от имени собственников при заключении договора аренды указанного земельного участка.

29.08.2019 между ООО "Сибирский экспорт" и представителем участников долевой собственности Бережновой Н.П. был подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:02:000000:435 N СХ 435/2019.

15.06.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:02:000000:435 Управлением Росреестра зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО "Ника" (номер государственной регистрации 55:02:000000:435-55/095/2020-41).

Указывая, что заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:02:000000:435, в связи с тем, что регистрация обременения в виде аренды в пользу другого лица на данный земельный участок нарушает права и интересы Общества, ООО "Сибирский экспорт" обратилось в суд с настоящим заявлением.

03.09.2020 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) установлено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу части 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Частью 6 статьи 1 Закона о регистрации установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК. В случаях, установленных Федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, установлен статьей 18 Закона о регистрации.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

На основании статьи 51 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, и пояснений заинтересованного лица 09.06.2020 ООО "Ника" обратилось в Управление с заявлением N КУВД-001/2020-6263214 о государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:02:000000:435, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Омская область, р-н Большереченский, Могильно-Посельское сельское поселение, 2 отд., IV-2.

Помимо заявления заявителем на государственную регистрацию представлены протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:02:000000:435 от 15.05.2020 и договор N 7/ЗУ аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, от 15.05.2020 (далее - договор аренды N 7/ЗУ).

При проведении правовой экспертизы государственным регистратором не были выявлены основания для приостановления или отказа в проведении государственной регистрации договора аренды N 7/ЗУ, в связи с чем 15.06.2020 в ЕГРН внесены записи NN 55:02:000000:435-55/095/2020-41, 55:02:000000:435-55/095/2020-42 о государственной регистрации договора аренды N 7/ЗУ и обременения земельного участка с кадастровым номером 55:02:000000:435.

Полагая, что указанные действия регистрирующего органа противоречат нормам Федерального закона N 101-ФЗ, Федерального закона N 218-ФЗ, заявитель настаивает на том, что в силу пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ орган местного самоуправления муниципального образования, может распорядиться земельными долями, только после образования земельного участка выделенного в счет этих земельных долей и прошедший государственный кадастровый учет и регистрацию. Указанные условия Администрацией не выполнены, в связи с чем регистрация обременения неправомерна.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции относительно того, что позиция заявителя основана на ошибочном толковании норм права.

Как указывает податель апелляционной жалобы и не оспаривается никем из лиц, участвующих в деле, на момент проведения общего собрания в списках собственников числилась Администрация Могильно-Поселкового сельского поселения (выписка из ЕГРЮЛ от 21.05.2019) с 12 долями, которые перешли к ней от двух собственников, отказавшихся от своей доли.

Пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом N 101-ФЗ.

Федеральный закон N 101-ФЗ регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (пункт 1 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 9 Федерального закона N 101-ФЗ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ). Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка.

В силу пункта 4 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности.

Как верно указано судом первой инстанции, положения статей 9, 14 указанного Федерального закона в отношении земельной доли принадлежащей муниципальному образованию, исключений не содержат.

В пункте 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ указано, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Таким образом, законодатель предоставляет органу местного самоуправления, выделившему свою долю из земельного участка, право на распоряжением им.

Однако, вопреки ошибочному толкованию заявителем положений данного пункта, из него не следует запрет на передачу земельного участка, находящегося в долевой собственности, в том числе и у муниципального образования, в аренду. Межевание участка требуется только в случае распоряжения долей в праве собственности на земельный участок.

Таким образом, ООО "Ника" законно зарегистрировало свое право аренды на земельный участок, находящийся в долевой собственности.

При этом, ООО "Сибирский экспорт", которое заключило договор аренды СХ 435/2019 от 29.08.2019 не имело каких-либо препятствий для регистрации договор аренды, но не осуществило данных действий в установленном законом порядке, что означает, что права на земельные участки с кадастровыми номерами 55:02:060602:172, 55:02:060602:173 у ООО "Сибирский экспорт" не возникли.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что в 2019 году они не имели возможности зарегистрировать право судом апелляционной инстанции отклоняется, в связи с тем, что, как было выше сказано, что выделение доли муниципального органа проведено не было, что означает отсутствие каких-либо прав на распоряжение земельными участками у их собственников.

Обстоятельства того, что ООО "Сибирский экспорт" в апреле - мае 2020 года проводило посевные работы на земельных участках с кадастровыми номерами 55:02:060602:172, 55:02:060602:173, уплачивало арендную плату собственникам, правового значения, в отсутствии надлежащий регистрации договора, не имеют.

Как было выше сказано, именно государственная регистрация прав на недвижимое имущество в силу части 3 статьи 1 Закона о регистрации является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Следовательно, по убеждению апелляционного суда, какие-либо препятствия у Управления для государственной регистрации договора аренды ООО "Ника" в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:02:000000:435 не имелось, в силу чего основания для удовлетворения требований ООО "Сибирский экспорт" отсутствуют.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибирский экспорт" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 03.09.2020 по делу N А46-11269/2020 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Н.Е. Иванова А.Н. Лотов