Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2020 г. N 09АП-42511/20

г. Москва

21 декабря 2020 г.

Дело N А40-320929/19

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Гапоновым М.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-320929/19 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ООО "ОЛИМП"

о взыскании суммы задолженности, неустойки,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Дучевич М.Н. по доверенности от 22.08.2019, диплом АВС 0250603 от 22.04.1997;

УСТАНОВИЛ:

Департамента городского имущества города Москвы (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ОЛИМП" (далее - ответчик) о взыскании задолженности за период с 08.11.2017 г. по 30.06.2019 г. в размере 11.269.322 руб. 74 коп., неустойки за период с 08.11.2017 г. по 30.06.2019 г. в размере 7.434.051 руб. 62 коп.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 307-310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка от 26.03.2007 N М-09-513782.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 26 февраля 2020 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, по основаниям, изложенным в жалобе.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 г. по основаниям, установленным ч. 6.1. ст. 268, ч. 4 п.2 ст. 270 АПК РФ, объявлен переход к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, в связи с не извещением ответчика по месту его регистрации.

Определением суда от 13.12.2019 г. о принятии искового заявления к производству, подготовке дела к судебному разбирательству и назначении предварительного судебного заседания на 13 февраля 2020 г. судом было направлено в адрес ответчика: 127051, г. Москва, Цветной бульвар,д.30, стр.1, помещение III, эт. 2, комн.14, согласно сведениями из ЕГРЮЛ.

Однако данное отправление адресатом получено не было.

Как следует из отчета об отслеживании почтового отправления (идентификатор N 11522547880397) и согласно конверту, возвращенного в суд, на отправлении указано неудачная попытка вручения, поскольку отправление поступило ответчику 27.12.2019 г. в пятницу и было возвращено в суд 06.01.2020 г. т.е. с нарушением сроков хранения почтовой корреспонденции, с учетом праздничных дней.

Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 г. N 234 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи" в п.34 предусмотрено, что почтовые отправления разряда "судебное" при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней.

При исчислении срока хранения почтовых отправлений разряда "судебное" день поступления и возврата почтового отправления, а также нерабочие праздничные дни, установленные трудовым законодательством Российской Федерации, не учитываются. Согласно ст.112 Трудового кодекса РФ 1, 2, 3, 4, 5, 6 и 8 января являются нерабочими праздничными днями в Российской Федерации.

Соответственно, исходя из указанных положений, почтовое отправление, адресованное ответчику - ООО "Олимп", должно было быть возвращено отправителю не 06.01.2020 г., а 13.01.2020 г., поскольку день, вручения, а также все дни периода, когда почтовое отправление хранилось в отделении связи, являлись нерабочими днями, ответчик не имел возможности получить корреспонденцию, следовательно, ответчик не был извещен о дате, времени и месте судебного разбирательства.

В заседании суда ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на невозможность использования земельного участка по целевому назначению, что возникло не по вине арендатора, а в результате принятия решений (действий), препятствующих строительству.

Истец, будучи надлежащим образом, извещенным о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие не явившегося лица.

Как следует из материалов дела, между правопредшественником истца (арендодатель) и ЗАО "СиЭс-Трейдинг" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 26.03.2007 г. N М-09-513782, по условиям которого предметом договора является земельный участок площадью 8.529 кв.м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, улица Зорге, вл. 19, предоставляемый в пользование в аренду для завершения строительства многоуровневой парковки с офисно-торговыми помещениями.

Договор заключен сроком до 31 декабря 2007 года (п. 2 договора).

На основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор был возобновлен на неопределенный срок.

В дальнейшем, право собственности на помещение, принадлежавшее ЗАО "СиЭсТрейдинг" расположенное на спорном земельном участке, перешло к ответчику - ООО "Олимп" с 08.11.2017 г. (л.д. 18-19).

В силу положений с пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 3 договора установлен размер арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в Приложении N 1 к договору. Приложение N 1 является составной и неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора на ответчика возложена обязанность надлежащим образом исполнять все условия договора, а также ежеквартально и в полном объеме уплачивать арендную плату.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору за ним образовалась задолженность за период с 08.11.2017 г. по 30.06.2019 г. в размере 11.269.322 руб. 74 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 33-6-318250/19-(0)-1 от 15.08.2019 г. с требованием оплатить сумму долга (л.д. 9-10). Так как ответчик сумму долга истцу не оплатил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в дело доказательства, приходит к выводу о необоснованности предъявленных требований и об отказе в удовлетворении иска, в связи со следующим.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2019 г. отменено решение Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2019 г. по делу N А40-57180/19. В удовлетворении иска ДГИ г.Москвы к ООО "Сокол-инвест" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 27.427.707 руб. 48 коп. за период с 09.07.2013 г. по 07.11.2017 г. и неустойки в размере 43.187.110 руб. 72 коп. за период с 4-го квартала 2013 г. по 07.11.2017 г. отказано.

Вступившим 26.02.2020 г. в законную силу решением Арбитражного суда г.Москвы от 15.11.2019 г. по делу N А40-165215/19 по иску ДГИ г. Москвы к ООО "ОЛИМП" суд отказал в удовлетворении иска Департамента о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 26.03.2007 г. N М-09-513782 по оплате арендной платы за период с 08 ноября 2017 г. по 31 декабря 2018 г. и пени за период с 4 квартала 2017 г. по 31.12.2018 г. в размере 3.964.460 руб. 83 коп.

Таким образом, в настоящем деле истец заявил часть требований, тождественно требованиям, которые были рассмотрены в рамках дела N А40-165215/19 за период с 08 ноября 2017 г. по 31 декабря 2018 г.

В рамках выше указанных дел N А40-57180/19 и N А40-165215/19 суды установив, невозможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению, возникшие не по вине арендатора (ответчика), а в результате принятия решений (действий), препятствующих строительству, в удовлетворении исковых требований Департамента о взыскании долга отказали.

Данные обстоятельства установлены судебными актами по делам N А40-57180/19 и N А40-165215/19 не оспариваются сторонами и в силу п.2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Так, оценив представленные в дело доказательства, суд установил, что 19.10.2011 г. право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 77:09:0005005:8794, назначение - нежилое, площадь застройки 2439,2 кв.м, степень готовности 38%, расположенный на земельном участке, было зарегистрировано в установленном порядке за ЗАО "СиЭс-Трейдинг".

В ходе процедуры банкротства ЗАО "СиЭс-Трейдинг" объект незавершенного строительства был реализован посредством торгов. Собственником объекта стало ООО "Ларго-Строй", право собственности зарегистрировано 05.06.2013 г., которое внесло объект незавершенного строительства в уставный капитал ООО "Сокол-Инвест". Впоследствии объект незавершенного строительства был внесен в уставный капитал ООО "Олимп". Право собственности ответчика на объект незавершенного строительства было зарегистрировано 08.11.2017 г., запись в ЕГРП N 77:09:0005005:8794-77/012/2017-3.

Таким образом, ООО "ОЛИМП" является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, с 08.11.2017 г. (л.д. 18-19).

ООО "Сокол-Инвест", став собственником объекта незавершенного строительства, обратился в Департамент с целью заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в части замены арендатора с ЗАО "СиЭс-Трейдинг" на ООО "Сокол-Инвест".

Письмом от 03.09.2013 г. Департамент отказал в предоставлении государственной услуги, со ссылкой на то, что заявитель не является лицом, полномочным обращаться за предоставлением государственной услуги "Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке".

Из ответа Департамента от 14.09.2018 г. следует, что договор аренды земельного участка, заключенный с ЗАО "СиЭс-Трейдинг" действует, в силу положений ст. 35 ЗК РФ права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005005:221 к новому собственнику объекта незавершенного строительства в лице ООО "ОЛИМП" не перешли.

Однако, Департамент обратился с настоящим иском в суд к ООО "Олимп" о взыскании задолженности и пени.

Между тем, из представленных в дело доказательств следует, что ответчик с момента приобретения права собственности на объект незавершенного строительства и до настоящего момента не имеет возможности пользоваться земельным участком по назначению по обстоятельствам независящим от него.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Согласно п.1 договора земельный участок был предоставлен в аренду для завершения строительства многоуровневой парковки с офисно-торговыми помещениями.

Одним из документов, необходимых для осуществления строительства является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в котором содержится информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (ст. 44 Градостроительного кодекса РФ).

Первоначальный собственник не завершенного строительством объекта ЗАО "СиЭс-Трейдинг" 31.01.2012 г. обратилось за выдачей ГПЗУ.

Между тем, в нарушение ч. 17 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления от 06.12.2011 г. N 401-ФЗ) 30-тидневного срока ГПЗУ было оформлено и утверждено лишь - 03.02.2014 г., то есть по прошествии более чем двух лет с даты подачи заявления.

При этом, в выданном ГПЗУ единственным разрешенным видом использования земельного участка было указано "благоустройство и озеленение", параметры строительства нулевые, то есть осуществление каких-либо строительных работ на земельном участке было запрещено.

Таким образом, руководствуясь ч. 3 ст. 405, ч. 1 ст. 406, ст. ст. 611, 614, 615 ГК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно позициям, сформированным судебной практикой (Обзор судебной практики ВС РФ N 2 (2015), Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2017), арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество по назначению. Суды приходили к данному выводу и в случаях, когда арендатор не мог использовать имущество, в частности, ввиду отсутствия разрешительных документов.

В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением. Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.

Ставки арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, в зависимости от разрешенного использования земельного участка установлены Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".

Ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости действует для земельных участков, предоставленных для целей строительства.

В отношении земельных участков с разрешенным использованием благоустройство ставка аренды составляет 1 руб. за участок (по аналогии с единственным сходным разрешенным использованием земельного участка п. 9.15 Постановления Правительства Москвы N 273-ПП "Благоустройство территорий, прилегающих к вокзальным комплексам и привокзальным площадям").

В отношении земельного участка площадью 8.529 кв.м, с кадастровым номером 77:09:0005005:221, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородское муниципальное образование Хорошевское, улица Зорге, вл. 19 на основании ГПЗУ установлен основной и единственно возможный вид разрешенного использования земельного участка кад. N 77:09:0005005:221: благоустройство и озеленение.

Таким образом, по мнению апелляционного суда ставка для расчета спорной задолженности в размере 1,5% от кадастровой стоимости применена Департаментом незаконно, поскольку в результате действий и решений самого Департамента ответчик лишен был возможности осуществлять строительство.

В рассматриваемом случае, поскольку в отношении земельного участка был установлен вид разрешенного использования благоустройство и озеленение, подлежит применению ставка в размере 1 руб. за участок.

Учитывая, что невозможность использовать арендованное имущество по целевому назначению возникла не по вине арендатора, а в результате принятия решений (действий), препятствующих строительству, апелляционный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования арендодателя о взыскании арендной платы.

Поскольку в удовлетворении требования о взыскании задолженности истцу отказано, правовые основания для применения мер в виде начисления неустойки отсутствуют, т.к. данное требование является акцессорным (дополнительным) по отношению к основному требованию, в связи с чем, апелляционный суд отказывает в удовлетворении требования о взыскании пени.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2020 г. подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта, об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, по основаниям, изложенным выше.

Расходы по уплате госпошлины за подачу иска и апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65-66, 69, 110, 123, 156, 170, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, ч.2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2020 года по делу N А40-320929/19 (35-2563) отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; ИНН: 7705031674) в пользу ООО "ОЛИМП" (ОГРН:1177746997064; ИНН: 7702423987) расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3.000 (три тысячи) руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Александрова Г.С.

Судьи

Алексеева Е.Б. Валюшкина В.В.