Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2020 г. N 13АП-30294/20 по делу N А56-17695/2020

г. Санкт-Петербург

21 декабря 2020 г.

Дело N А56-17695/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Изотовой С.В.,

судей Ракчеевой М.А., Семиглазова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рудько И.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Комитета представителя Гавриловой С.А. (доверенность от 30.12.2019),

от Управления Росреестра представителя Корниловой Е.С. (доверенность от 30.12.2019),

от Сбербанка представитель не явился,

апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.08.2020 по делу N А56-17695/2020 (судья Н.А. Бугорская), принятое по заявлению:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400),

третье лицо: публичное акционерное общество "Сбербанк России" (117997, Москва, ул. Вавилова, д. 19; ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893)

о признании недействительным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) от 18.11.2019 N 78/127/006/2019-77, обязании Управления Росреестра зарегистрировать дополнительное соглашение от 01.05.2016 N 10 к договору аренды от 14.07.1997 N 00-(А)003346(10) в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Думская ул., д. 1-3, лит. А, пом. 1-н, 2-н, 45-н, 46-н, 4ЛК (ч. п. 1, 2), 5 ЛК (ч. п. 1-4), 21-н, 22-н, 31-н, 49-н, 36-н.

Определением от 10.03.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - Банк).

Решением от 26.08.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что обжалуемое решение вынесено без учета части 4 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении нежилого помещения общей площадью 3 073,8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001229:2076, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Думская ул., д. 1-3, лит. А, пом. 1-н, 2-н, 12-н, 21-н, 22-н, 31-н, 32-н, 36-н, 45-н, 46-н, 47-н, 48-н, 49-н, 04.09.2018 зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга на основании заявления Комитета и распоряжения от 11.10.1999 N 1587-р, в отношении объекта имеются сведения о зарегистрированных ограничениях/обременениях, в частности, 04.09.2018 зарегистрирована аренда в пользу Банка; дополнительным соглашением от 01.05.2016 N 10 уменьшается размер арендуемой площади, в реестре отсутствуют сведения об объекте недвижимости общей площадью 2 354,1 кв. м, документы для кадастрового учета внесения изменений в части постановки на учет части нежилого помещения не представлены.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит отказать Управлению Росреестра в удовлетворении апелляционной жалобы, указывает, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости.

В отзыве на апелляционную жалобу Банк против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, указывает, что учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладают свойствами обособленности и изолированности.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель Комитета против удовлетворения требования возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 14.07.1997 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, правопредшественник Комитета, (арендодатель) и акционерным коммерческим сберегательным банком Российской Федерации (Сбербанк России), прежнее наименование Банка, (арендатор) заключен договор N 00(А)003346(10), согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение площадью 3 496,8 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Думская ул., д. 1-3, пом. 31н, 2н (п. 7-53), 34н, 22н, 12н, 36н, 21н, 1н, 32н.

Из документов, содержащихся в деле правоустанавливающих документов, представленных Управлением Росреестра по запросу суда, следует, что в результате перепланировки и исключения в места общего пользования лестничных клеток изменена площадь ранее учтенного объекта, помещения переформированы, филиалом Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" по результатам технической инвентаризации в 2005 году изготовлен план вторичного объекта недвижимости на группу помещений 1-Н, 2-Н, 12-Н, 21-Н, 22-Н, 31-Н, 32-Н, 36-Н, 45-Н, 46-Н, 47-Н, 48-Н, 49-Н площадью 3 073,8 кв. м, после чего Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга вышеуказанному объекту присвоен кадастровый номер 78:1229:5:3:20 (в настоящее время - 78:31:0001229:2076).

01.05.2016 между Комитетом и Банком подписано дополнительное соглашение к названному договору аренды, согласно которому с 01.05.2016 договор прекращается в отношении нежилых помещений 12-Н, 47-Н, 32-Н, 48-Н, 7ЛК общей площадью 1 188,8 кв. м, в аренду Банку переданы нежилые помещения (их части), расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Думская ул., д. 1-3, лит. А, 1-Н, 2-Н, 45-Н, 46-Н, 4ЛК (ч. п. 1, 2), 5 ЛК (ч. п. 1-4), 21-Н, 22-Н, 31-Н, 49-Н, 36-Н.

По акту от 01.05.2016 Банк возвратил Комитету нежилые помещения (их части) 12-Н, 47-Н, 32-Н, 7 ЛК общей площадью 1 188,8 кв. м.

Комитет обратился в Управление с заявлением от 06.08.2019 о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.05.2016 N 10 к договору аренды от 14.07.1997 N 00-(А)003346 (10).

Уведомлением от 16.08.2019 N 78/127/006/2019-77 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации соглашения в связи с отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости сведений о части здания площадью 2 354,1 кв. м и непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомлением от 18.11.2019 N 78/127/006/2019-77 Комитету отказано в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения со ссылкой на отсутствие заявления и документов, необходимых для кадастрового учета внесения изменений в части постановки на учет части здания площадью 2 354,1 кв. м, передаваемой в аренду согласно договору в редакции соглашения.

Посчитав указанное решение незаконным, нарушающим его права и законные интересы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на отсутствие у Управления Росреестра препятствий для государственной регистрации договора аренды.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Законом о регистрации.

Как следует из положений статьи 26, подпункта 5 части 1 статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно части 5 статьи 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом о регистрации или иными федеральными законами.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2); технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке (пункт 7).

В соответствии с частью 3 той же статьи государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации (пункт 4).

Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества определены статьей 51 Закона, согласно части 1 которой государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Частью 5 статьи 44 Закона о регистрации установлены особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости. Согласно данной норме при аренде части здания, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть объекта без соответствующего заявления.

Как установлено судом, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о помещении 1-Н, 2-Н, 12-Н, 21-Н, 22-Н, 31-Н, 32-Н, 36-Н, 45-Н, 46-Н, 47-Н, 48-Н, 49-Н площадью 3 073,8 кв. м как вторичном объекте недвижимости, право собственности Санкт-Петербурга на указанное помещение зарегистрировано 04.09.2018, рег. N 78:31:0001229:2076-78/042/2018-2.

К дополнительному соглашению, представленному на государственную регистрацию, прилагались планы расположения помещений, передаваемых в аренду.

Планы названных нежилых помещений, аналогичные приложенным к договору аренды, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

Из уведомления Управления Росреестра от 16.08.2019, которым оформлено решение о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, а также уведомления от 18.11.2019 об отказе в такой регистрации усматривается, что препятствием для проведения государственной регистрации соглашения послужило отсутствие сведений о подаче Комитетом заявления о постановке на кадастровый учет части помещения площадью 2 354,1 кв. м, передаваемой в аренду, а также иных документов для кадастрового учета.

В силу прямого указания части 5 статьи 44 Закона о регистрации государственный кадастровый учет части здания, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды такой части здания без соответствующего заявления. Положениями названного Закона не предусмотрены подача какого-либо иного заявления, кроме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, и выражение заявителем волеизъявления на совершение регистрационного действия в иной форме, кроме как путем подачи заявления. На наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, пересечение части здания, передаваемой в аренду, с частями здания, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, в оспариваемом решении регистрирующий орган не ссылался.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части здания судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Аналогичная правовая позиция изложена также в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018, согласно которой отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно посчитал, что все необходимые сведения для осуществления кадастрового учета части помещения, передаваемой в аренду, одновременно с государственной регистрацией договора аренды такой части имелись в распоряжении регистрирующего органа.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.08.2020 по делу N А56-17695/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.А. Ракчеева В.А. Семиглазов