Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2020 г. N 18АП-14232/20 по делу N А76-22158/2019

г. Челябинск

23 декабря 2020 г.

Дело N А76-22158/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Аникина И.А., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Коркинского городского поселения на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.10.2020 по делу N А76-22158/2019.

В судебном заседании принял участие представитель муниципального унитарного предприятия "Городской рынок" Альбекова Е.В. (доверенность от 09.01.2020).

Администрация Коркинского городского поселения (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Городской рынок" (далее - МУП "Городской рынок", предприятие, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 4000 от 26.09.2013 за период с 01.03.2015 по 31.03.2019 в размере 130 349 руб. 24 коп. (с учетом уточнения исковых требований, т.4 л.д. 1).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Муниципального имущества и земельных отношений Администрации Коркинского муниципального района.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.10.2020 (резолютивная часть от 02.10.2020) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает неправомерным отклонение судом первой инстанции довода истца о необходимости применения при расчете задолженности коэффициента К1 равного 4, соответствующего виду разрешенного использования земельного участка - размещение автомобильной стоянки. Судом не учтено, что в период с 01.01.2016 по 30.06.2017 строительство на спорном земельном участке не осуществлялось, что подтверждается заявлением ответчика о выдаче разрешения на ввод торгового павильона и наличием на участке автомобильной стоянки, а также актом приемки объекта от 25.01.2013. Кроме того, ответчиком признан факт эксплуатации автостоянки в течение спорного периода, а использование участка в указанных целях подтверждено материалами проверки Контрольно-счетной палаты Челябинской области.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией Коркинского муниципального района (арендодатель) и МУП "Городской рынок" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 4000 от 26.09.2013, в редакции дополнительных соглашений N12 от 09.03.2016, N80 от 09.09.2016 (т.1 л.д.12-15), согласно п.1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 74:31:0105016:390, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Коркино, ул. Сакко и Ванцетти, с южной стороны территории МУП "Городской рынок" (далее - участок), для строительства автомобильной стоянки, общей площадью 4777 кв.м (т.1 л.д. 9-10).

Согласно п.2.1 договора срок аренды устанавливается с 26.09.2013 по 26.09.2018.

Условия договора аренды распространяются на правоотношения, возникшие с 01.10.2013 (п. 3 договора).

В силу п. 3.1 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 25 числа каждого месяца, последний взнос в году 10 декабря путем перечисления на счет УФК по Челябинской области.

Земельный участок с кадастровым номером 74:31:0105016:390 передан в пользование арендатора по акту приема-передачи (т.1 л.д.11).

Договор аренды зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа (т.1 л.д. 10 об.).

В ходе проверки Контрольно-счетной палаты Челябинской области был выявлен факт недоначисления арендных платежей по договору N 4000 от 26.09.2013 в сумме 1 516 072 руб. 44 коп. за период с 01.03.2015 по 31.12.2017, в связи с тем, что земельный участок был предоставлен под строительство автомобильной стоянки, а фактически использовался под размещение автомобильной стоянки, составлен акт (т.1 л.д. 16-17).

08.04.2019 Администрацией в адрес предприятия направлена претензия N 02/1416 с требованием погасить задолженность по арендным платежам в размере 1 516 072 руб. 44 коп. в 30-дневный срок с момента получения претензии (т.1 л.д. 18-20).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договора N 4000 от 26.09.2013, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период с 01.03.2015 по 31.05.2016. Судом не установлено оснований для применении при расчете арендной платы коэффициента К1 равного 4, поскольку строительство на земельном участке не завершено, объект, предусматривающий размещение на земельном участке автомобильной стоянки, не введён в эксплуатацию, в связи с чем оснований для начисления арендной платы с целью использования земельного участка под размещение автомобильной стоянки судом не установлено.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что между сторонами на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 4000 от 26.09.201 (т.1 л.д. 9-10, 12-15), сложились отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 74:31:0105016:390, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Коркино, ул. Сакко и Ванцетти, с южной стороны территории МУП "Городской рынок", для строительства автомобильной стоянки, общей площадью 4777 кв.м.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В данном случае расчет арендной платы за пользование земельным участков обоснованно осуществлен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов", которым установлена формула расчета арендной платы:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Спора в части применения коэффициентов и ставок арендной платы, кроме коэффициента К1, между истцом и ответчиком на стадии апелляционного обжалования не имеется (часть 3.1. статьи 70, часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Оценив разногласия сторон в части порядка применения коэффициента К1, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования приведенных правовых норм, среди прочего, следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать со сведениями, внесенными в кадастр.

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Решением Собрания депутатов Коркинского муниципального района Челябинской области от 18.12.2014 N 612 "Об установлении значений коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (в ранее действовавшей редакции) установлены, среди прочего следующие значения коэффициента К1, учитывающего вид деятельности арендатора:

- "строительство" - 1;

- "хранение транспортных средств на стоянках, относящихся к объектам капитального строительства и расположенных на земельных участках, предоставленных для эксплуатации объектов капитального строительства", также "хранение транспортных средств на стоянках, не относящихся к объектам капитального строительства" - 4.

Таким образом, для применения указанных коэффициентов при рассмотрении настоящего дела следует установить не просто размещение на земельном участке с кадастровым номером 74:31:0105016:390 транспортных средств, что следует из доказательств, на которые ссылается Администрацией в своей апелляционной жалобе, а хранение таких транспортных средств на постоянной основа на стоянках, в том числе являющихся объектами капитального строительства.

Из пункта 1.1 договора аренды N 400 от 26.09.2013 следует, что земельный участок предоставлен для строительства автомобильной стоянки.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.07.2020 по делу N А76-27943/2018 установлено, что при заключении договора аренды, целью аренды являлось именно строительство автомобильной стоянки, именно на строительство указанного объекта органом местного самоуправления были выданы разрешения на строительство, незавершенный строительством объект поставлен на кадастровый учет (представлен технический план сооружения) со степенью готовности 80%, вид разрешенного использования спорного земельного участка - "для строительства автомобильной стоянки".

Автомобильная стоянка предусматривалась как объект капитального строительства ввиду чего, на указанный комплекс была разработана проектная документация 2010 года "Рабочий проект на строительство автомобильной стоянки на 112 маш/мест". Администрацией Коркинского городского поселения на основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и проектной документации 2010 года "Рабочий проект на строительство автомобильной стоянки на 112 маш/мест" выдавались разрешения на строительство именно объекта капитального строительства автомобильной стоянки: N ш 74513101-194/3, N га 745113101-194/2, N га 745131010-194/1.

Администрацией Коркинского муниципального района заключались договоры аренды от 09.03.2011 года N 3451, 3645, 3450 для размещения автомобильной стоянки МУП "Городской рынок".

В 2013 году земельные участки, предоставленные по договорам аренды от 09.03.2011 года N 3451, 3645, 3450 были объединены в один земельный участок, которому присвоен кадастровый номер 74:31:0105016:390.

Указанный земельный участок на основании Постановления администрации Коркинского муниципального района от 26.09.2013 года N 1330 был предоставлен МУП "Городской рынок" на праве аренды по договору N 4000 от 26.09.2013 года с видом разрешённого использования "для строительства автомобильной стоянки".

Согласно основного проекта 2010 года "Рабочий проект на строительство автомобильной стоянки на 112 маш/мест" на электроосвещение, забор, и здание КПП предусмотрена отдельная проектная документация. Электроосвещение автостоянки прокладывалось в рамках проектной документации "Электроосвещение автостоянки МУП "Городской рынок". Строительство здания КПП как конструктивного элемента автомобильной стоянки было закончено только в 2019 году, согласно проекту 2011 года "Строительство здания КПП".

Указанные обстоятельства, в силу части 2 статьи 69 АПК РФ, являются преюдициальными и не подлежат повторному доказыванию.

Принимая во внимание изложенное, доводы апеллянта о том, что в период с 01.01.2016 по 30.06.2017 строительство на спорном земельном участке не осуществлялось, подлежат отклонению апелляционным судом как не подтвержденными относимыми и допустимыми доказательствами по делу.

Само по себе наличие акта приемки объекта капитального строительства от 25.01.2013 (т.1 л.д. 46), подписанного до заключения договора аренды N 4000 от 26.09.2013, не свидетельствует об осуществлении ответчиком деятельности по хранению в границах земельного участка с кадастровым номером 74:31:0105016:390 транспортных средств, для целей чего подлежит применению показатель коэффициента К1 = 4.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.04.2019 N 74/001/013/2019-33933 (т.1 л.д.83) степень готовности спорного объекта, расположенного по адресу: г.Коркино, ул. Сакко и Ванцетти, с южной стороны территории МУП "Городской рынок" составляет 80 %, а возложение на Администрацию обязанности предоставить МУП "Городской рынок" в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 74:31:0105016:390, площадью 4777 кв. м однократно, сроком на три года для завершения строительства автомобильной стоянки, свидетельствует о фактическом использовании земельного участка в спорный период для целей строительства, в силу чего применение коэффициента К1, соответствующего иным целям, нежели для строительства, нельзя признать правомерным.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что изменение вида разрешённого использования земельного участка со "строительство автомобильной стоянки" на "размещение автомобильной стоянки" (т.1 л.д.83), произведено Администрацией после проведения Контрольно-счетной палатой Челябинской области проверки использования бюджетных средств (т.1 л.д. 16), что повлекло необоснованное завышение арендной платы за предыдущие периоды.

Таким образом, материалами дела не подтверждается факт использования в спорный период земельного участка с кадастровым номером 74:31:0105016:390 для целей осуществления деятельности по хранения транспортных средств на земельном участке; завершение объекта "автомобильная стоянка", для целей строительства которого были выданы административные разрешения, не завершено ни фактически, поскольку степень готовности объекта установлена в размере 80%, ни юридически, поскольку акт ввода в эксплуатацию объекта отсутствует; истцом не доказано фактическое наличие на земельном участке с кадастровым номером 74:31:0105016:390 объекта, отвечающего по своим техническим характеристикам законченному объекту "автомобильная стоянка", позволяющему осуществлять деятельность по хранению транспортных средств.

В силу изложенного, апелляционный суд не может признать обоснованным применение в расчете арендной платы по настоящему иску показателя коэффициента К1 = 4, на чем настаивает апеллянт, а арендная плата оплачена ответчиком в соответствии с условиями договора и фактическим использованием земельного участка.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.10.2020 по делу N А76-22158/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Коркинского городского поселения - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.А. Аникин М.И. Карпачева