Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2020 г. N 21АП-3175/20 по делу N А84-3855/2020

22 декабря 2020 г.

Дело N А84-3855/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15.12.2020.

В полном объёме постановление изготовлено 22.12.2020.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Евдокимова И.В.,

Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Грабищенко О.В.,

при участии:

представителя истца - Дударя В.Н., доверенность от 11.08.2020 N 92/15-н-2020-1-1027;

представителя ответчика - Строганова К.Б., доверенность от 06.11.2019 N 10;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Нефедова Максима Владимировича на решение Арбитражного суда города Севастополя от 13.10.2020 по делу N А84-3855/2020 (судья Погребняк А.С.)

по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Нефедова Максима Владимировича

к Акционерному обществу "Севастополь "Телеком"

о признании уведомления о расторжении договора аренды незаконным,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Нефедов Максим Владимирович (далее - истец, ИП Нефедов М.В., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Акционерному обществу "Севастополь "Телеком" (далее - ответчик, АО "Севастополь "Телеком", Общество) с требованием, с учетом заявления об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) (т.1 л.д.75), о признании незаконным уведомления АО "Севастополь "Телеком" от 20.07.2020 о расторжении договора аренды от 07.11.2016 N 296/05/04, а договора аренды от 07.11.2016 N 296/05/04 действующим на прежних условиях.

Исковые требования, со ссылкой на статьи 450 и 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), мотивированы тем, что ответчик необоснованно в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.10.2020 по делу N А84-3855/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходя из того, что действия истца по настоящему спору не могут быть признаны добросовестными в силу обоснованности факта нарушения им условий заключенного с ответчиком договора аренды имущества от 07.11.2016 N 296/05/04, что нашло свое подтверждение материалами дела, в связи с чем у ответчика есть право на досрочное расторжение договора аренды, которое реализовано Обществом в соответствии с условиями договора, а также на основании требований законодательства.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП Нефедов М.В. обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба обоснована тем, что ответчиком не был предоставлен срок для устранения Предпринимателем недостатков, ввиду чего вывод суда о не устранении выявленных нарушений ИП Нефедовым М.В. является незаконным. Кроме того, Предприниматель на протяжении всего времени действия договора своевременно вносил арендную плату, производил капитальный ремонт здания, что в свою очередь не может свидетельствовать о недобросовестном поведении со стороны апеллянта. Также, на протяжении четырех лет действия Договора неоднократно проводились осмотры объекта аренды и АО "Севастополь "Телеком" не высказывалось никаких замечаний, что свидетельствует об осведомленности ответчика и является согласованием нахождения на объекте аренды обнаруженных лиц, в связи с чем исключает возможность применения требований пункта 6 Договора аренды со стороны Арендодателя. Вывод комиссии АО "Севастополь "Телеком" о праве пользования объектом аренды третьими лицами без ссылки на основания возникновения такого права в акте проверки является необоснованным и не соответствующим действительности, а сам акт не может являться документом, подтверждающим факт пользования объектом третьими лицами.

Определением от 20.11.2020 апелляционная жалоба ИП Нефедова М.В. принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное заседание на 15.12.2020.

В судебное заседание 15.12.2020 явились представители истца и ответчика.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.11.2016 между Государственным унитарным предприятием Севастополя "Севастополь Телеком" (Арендодатель) и ИП Нефедовым М.В. (Арендатор) заключен договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя, закрепленного на праве хозяйственного ведения за Арендодателем (далее - Договор), согласно которому Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование объект недвижимого имущества, находящийся на балансе Арендодателя, а Арендатор обязуется его принять, вносить плату за пользование объектом аренды, своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа (т.1 л.д.12-18).

Договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя 20.12.2016 под N 91-91/001-91/001/056/2016-1320/1.

Актом приема-передачи имущества от 07.11.2016 Арендодатель передал, а Арендатор принял на условиях и в порядке, определенных статьей 3 Договора, следующее имущество: одноэтажное здание, с кадастровым номером 91:04:001002:853, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Матвея Воронина, д. 76, общей площадью 67,1 кв.м, балансовая стоимость которого по состоянию на 01.10.2016 составляет 324337,34 руб. (т.1 л.д.52).

Пунктом 7.1 Договора установлено, что объект передан в аренду на срок 5 (пять) лет включительно.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора, объектом аренды по Договору является отдельно стоящее одноэтажное здание, с кадастровым номером 91:04:001002:853, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Матвея Воронина, д. 76, общей площадью 67,1 кв.м, балансовая стоимость которого по состоянию на 01.10.2016 составляет 324337,34 руб.

Здание, расположенное по указанному адресу, принадлежит Арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 28.04.2016, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.04.2016 сделана запись N 91-91/001-91/001/061/2016-671/1.

Как предусмотрено пунктом 1.3 Договора, объект передается для размещения магазина розничной торговли.

Подпунктом 2.4.11 Договора установлена обязанность Арендатора не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по Договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду Объекта или его части в уставной капитал организации и др.) без письменного разрешения Арендодателя, а также не обременять Объект имуществом третьих лиц.

Согласно пункту 9.4 Договора Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, который не может превышать 14 календарных дней в любом случае.

В соответствии с пунктом 9.6 Договора, АО "Севтелеком" вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по Договору в случае обнаружения Арендодателем права пользования Объектом третьими лицами.

Согласно пункту 9.7 Договора в случаях, предусмотренных пунктами 9.5, 9.6 Договора, Договор считается расторгнутым с момента получения Арендатором письменного уведомления об отказе Договора.

17.07.2020 в 11 часов 50 минут АО "Севастополь Телеком" было произведено обследование одноэтажного здания, с кадастровым номером 91:04:001002:853, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Матвея Воронина, д. 76, общей площадью 67,1 кв.м, на предмет соответствия его эксплуатации условиям Договора, в ходе которого обнаружено наличие третьих лиц на Объекте, наделенных правом пользования Объектом, о чем составлен акт обследования недвижимого имущества (т.1 л.д.20-21).

В результате обследования объекта недвижимого имущества на соответствие исполнения условий Договора аренды, комиссией АО "Севтелеком" установлены следующие нарушения:

- размещение без предварительного согласия Арендодателя объектов наружной рекламы снаружи здания, что подтверждено фотографиями фасада здания (пункт 2.4.2 Договора);

- наличие неисправных или находящихся в ненадлежащем состоянии инженерных сетей коммуникаций и оборудования, установленных технических элементов автоматизированной информационной системы обеспечения безопасности жизнедеятельности на объекте аренды, указанных в акте приема-передачи (пункт 2.4.7 Договора);

- наличие инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания иных, кроме Объекта, помещений, находящихся в здании (пункт 2.4.9 Договора);

- наличие имущества третьих лиц на объекте (пункт 2.4.11 Договора);

- наличие признаков невыполнения требований нормативных документов по пожарной безопасности (пункт 2.4.17 Договора);

- присутствие третьих лиц на Объекте, наделенных Арендатором правом пользования Объектом (пункт 9.6 Договора).

АО "Севтелеком" 17.07.2020 обратилось в ОМВД России по Нахимовскому району с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества и об установлении лиц являющихся субарендаторами помещений, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Матвея Воронина, д.76.

ОМВД России по Нахимовскому району произведена проверка, в результате которой установлено, что Мачиляс Сергей Васильевич, Тафров Александр Николаевич пользуются помещениями по адресу: г. Севастополь, ул. Матвея Воронина, д. 76 на основании договоров субаренды, арендные платежи производят регулярно, без задержек, данный факт подтверждается объяснениями указанных лиц, в отношении которых ведется производство по делу об административном правонарушении от 17.07.2020.

На основании произведенного обследования объекта аренды, 22.07.2020 ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о расторжении Договора от 20.07.2020, согласно которому Общество уведомляет Предпринимателя о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ и пунктами 9.6 и 9.7 Договора, настоящий Договор считает расторгнутым с момента получения данного уведомления. Кроме того, АО "Севастополь "Телеком" требует в соответствии с пунктом 3.7 Договора вернуть арендованное имущество не позднее 10-ти календарных дней с даты прекращения договора аренды (т.1 л.д.57). Настоящее уведомление было получено 24.07.2020 ИП Нефедовым М.В., что подтверждается уведомлением о вручении (почтовый идентификатор 29901145427163) (т.1 л.д.59).

По мнению Арендодателя, данные нарушения являются основанием для одностороннего расторжения договора аренды, поскольку, в соответствии с пунктом 9.6 Договора, Арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по Договору, поскольку им обнаружено право пользования Объектом третьими лицами.

Истец в свою очередь указал на несогласие с требованием ответчика относительно возврата объекта аренды, исходя из необоснованности выводов проверки и недостоверности сведений ответчика.

С учетом вышеуказанных обстоятельств, истец обратился с настоящим иском в суд, поскольку считает незаконным уведомление АО "Севастополь "Телеком" от 20.07.2020 о расторжении договора аренды от 07.11.2016 N 296/05/04.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.

Согласно части 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям статей 450, 450.1 ГК РФ, договор может быть расторгнут: по соглашению сторон (пункт 1 статьи Кодекса); по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Кодекса); в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 2 статьи 450.1 Кодекса).

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

В статье 450 ГК РФ указано, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При этом, разрешая вопрос об обоснованности принятия Арендодателем решения о досрочном расторжении договора аренды, арбитражный суд принимает во внимание, что по смыслу положений статей 450 ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестной стороне, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, применяемой в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Стороны договора, действуя добросовестно и разумно при исполнении принятых на себя обязательств, должны способствовать сохранению договорных отношений, что в свою очередь ведет к стабильности предпринимательской деятельности для каждой из сторон.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как было установлено выше, согласно пункту 9.4 Договора Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, который не может превышать 14 календарных дней в любом случае.

Так, ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о расторжении Договора от 20.07.2020, которое было получено 24.07.2020 ИП Нефедовым М.В., что подтверждается уведомлением о вручении (почтовый идентификатор 29901145427163) (т.1 л.д.59).

Поскольку данное уведомление получено истцом, материалы дела не содержат доказательств устранения ИП Нефедовым М.В. выявленных АО "Севастополь "Телеком" нарушений, а также учитывая представленные доказательства по делу, судебная коллегия полагает, что действия истца по настоящему спору не могут быть признаны добросовестными в силу обоснованности факта нарушения им условий заключенного с ответчиком Договора, что в свою очередь подтверждается представленными в материалы дела: актом обследования объекта недвижимого имущества, фотоматериалами объекта аренды, фактом обращения ответчика в ОМВД России по Нахимовскому району с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества и об установлении лиц являющихся субарендаторами помещений, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Матвея Воронина, 76, в результате которого была проведена проверка, согласно которой установлено пребывание сторонних лиц на объекте на основании заключенных с ними договоров субаренды, ведущих в объекте предпринимательскую деятельность.

Таким образом, поскольку предпринимателем не представлено суду доказательств отсутствия оснований для расторжения спорного договора, учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также руководствуясь положениями закона, судебная коллегия считает правомерными выводы суда первой инстанции о том, что Предпринимателем были нарушены обязательства по Договору, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным и не подлежит отмене.

Выводы суда являются верными, сделаны на основании анализа фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, установленных судом при полном, всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Несогласие стороны с выводами суда, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, иное толкование участником спора норм действующего законодательства не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 13 октября 2020 года по делу N А84-3855/2020 оставить без изменений, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Нефедова Максима Владимировича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Остапова

Судьи

И.В. Евдокимов А.А. Тарасенко