Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2020 г. N 13АП-19388/20 по делу N А56-73796/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 апреля 2021 г. N Ф07-3204/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

24 декабря 2020 г.

Дело N А56-73796/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баженовой Ю.С.

судей Галенкиной К.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Шахрзаевым М.И.,

при участии:

от истца: представитель Бондарева С.Н. по доверенности от 01.11.2019;

от ответчика: представитель Гончаров Е.А. по доверенности от 09.01.2020;

от третьего лица 1: представитель не явился, извещен;

от третьего лица 2: представитель Бондарева О.Н. по доверенности от 09.01.2020;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-19388/2020, 13АП-19390/2020) Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" и общества с ограниченной ответственностью "Янис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.06.2020 по делу А56-73796/2018, принятое

по иску Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (191144, город Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, ИНН: 7832000076)

к обществу с ограниченной ответственностью "Янис" (195269, Санкт-Петербург город, проспект Светлановский, дом 103, литер А, помещение 28Н офис N 5, ОГРН: 1037804006690, ИНН: 7802193568)

третьи лица:

1 - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу;

2 - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга;

о взыскании задолженности и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Янис" (далее - Ответчик, Общество, ООО "Янис") о взыскании 7 245 943 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.12.2017, 5 382 945 руб. 74 коп. неустойки по состоянию на 08.12.2018 по договору аренды земельного участка от 01.04.2015 N 02/ЗД-08310 (арбитражное дело N А56-73796/2018).

Определением от 30.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Третье лицо 1, Управление).

Определением от 24.12.2018 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Центр Экспертиз и Оценки" Никишину Николаю Николаевичу, производство по делу приостановлено.

08.05.2019 в материалы дела поступило заключение эксперта ООО "Центр Экспертиз и Оценки" N 331/04 от 30.04.2019.

Определением от 28.11.2019 арбитражное дело N А56-73796/2018 объединено с делом NА56-60693/2019, в рамках которого рассматривались требования Учреждения к Обществу о взыскании 20 187 654 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2016 по 31.12.2018, 22 129 821 руб. 71 коп. неустойки, начисленной на сумму этой задолженности по договору аренды объекта нежилого фонда от 28.10.2013 N 02-А005040 по состоянию на 28.11.2019, расторжении названного договора и выселении Общества из названных зданий (с учетом изменения размера исковых требований, принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ), делу присвоен N А56-73796/2018.

Определением от 13.12.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Третье лицо 2, Комитет).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.06.2020 исковые требования удовлетворены частично: взыскано с ООО "Янис" в пользу СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" 20 187 64 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате, 14 753 214 руб. 47 коп. неустойки, расторгнут договор аренды от 28.10.2013 N 02-А005040, ООО "Янис" выселено из зданий, расположенных по адресам: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 18, лит. А; Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 18, лит. Б; Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 18, лит. В, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части удовлетворения требований о взыскании задолженности и неустойки, расторжении договора и выселении. Общество не согласно с расчетом арендной платы, как следствие расчетом пени (в том числе в части снижения судом неустойки на основании статьи 333 ГК РФ только до 14 753 214 руб. 47 коп.), а также полагает, что правовых оснований для расторжения Договора и выселения Общества не имелось.

Учреждением также подана апелляционная жалоба на решение от 08.06.2020, в которой Истец просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на доказанность фактического землепользования Общества земельным участком в спорный период, влекущего обязанность внести соответствующую плату.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Учреждения, также являющийся представителем Комитета, поддержал доводы своей апелляционной жалобы, против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Янис" возражал по основаниям, изложенным в отзывах.

Представитель ООО "Янис" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы Учреждения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Управление, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, своего представителя в суд не направило, представило отзывы на апелляционные жалобы, в которых вопрос удовлетворения апелляционных жалоб оставило на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

28.10.2013 между Комитетом по управлению городским имуществом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды N 02-А005040 (далее - Договор аренды зданий), по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилые здания для использования под автосервис, автомойку, продажу автозапчастей (далее - Объекты), расположенные по адресу:

1) Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 18, лит. А, кадастровый номер 78:5521:3:6, площадью 1176,4 кв.м.

2) Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 18, лит. Б, кадастровый номер 78:5521:3:8, площадью 290,2 кв.м.;

3) Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 18, лит. В, кадастровый номер 78:5521:3:7, площадью 78,6.;

Пунктом 1.3. Договора аренды зданий срок его действия установлен по 17.05.2023. При этом условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 18.05.2013 (пункт 1.4 Договора).

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены разделом 3 Договора.

В соответствии с пунктом 5.3.2. Договора аренды зданий возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев является основанием для его досрочного расторжения независимо от ее последующего внесения.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) осуществляет материально-техническое обеспечение реализации полномочий Комитета имущественных отношений в сфере управления о распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга.

Ссылаясь на нарушение арендатором обязательств по внесению арендной платы, Учреждение направило Ответчику претензию с предложением о погашении задолженности и добровольном расторжении Договора аренды зданий, освобождении занимаемых зданий, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для обращения Учреждения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Кроме того, Учреждением было заявлено требование о взыскании задолженности и неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды от 01.04.2015 N 02/ЗД-08310 земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 18, лит.А, площадью 6 878 кв.м, с кадастровым номером 78:36:5521:8.

Суд первой инстанции взыскал с Ответчика в пользу Истца задолженность и неустойку по Договору аренды зданий согласно расчету, представленному Комитетом, расторг названный договор и выселил Общество из занимаемых зданий. В удовлетворении требований, основанных на договоре аренды земельного участка от 01.04.2015 N 02/ЗД-08310, судом отказано в связи с установлением по результатам рассмотрения заявления Общества о фальсификации указанного договора и судебной экспертизы факта его подписания от имени арендатора иным лицом. При этом суд пришел к выводу о том, что плата за пользование земельным участком по обрезу зданий была включена в составе арендной платы по Договору аренды зданий.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ Ответчик не представил доказательства оплаты по Договору аренды зданий в установленный в нем срок, в связи с чем суд первой инстанции правомерно взыскал с Ответчика в пользу Истца 20 187 64 руб. 66 коп. задолженности.

При этом суд отклонил доводы Ответчика о том, что расчет задолженности произведен Истцом без учета пункта 6.11 Договора.

В пункте 6.11 Договора стороны пришли к соглашению зачесть денежные средства, подлежащие выплате арендатору в связи с возмещением расходов на воспроизводство (возведение) объектов, в размере 35 386 000 руб., в счет оплаты арендных платежей по договору по мере наступления срока исполнения обязательств по их внесению.

Согласно пункту 3.7 Договора в течение 20 дней со дня подписания договора арендатор обязался внести арендную плату в размере 2 123 250 руб., которая засчитывается в счет арендной платы за последний платежный период (три месяца) по договору.

Между тем, согласно представленной Истцом сводной таблице (том объединенного дела N 3, л.д. 120-121) часть расходов, указанных в пункте 6.11 Договора была зачтена в счет исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 3.7 Договора в счет оплаты арендной платы за последний квартал аренды; часть подлежащих возмещению расходов зачтена в счет исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с 18.05.2013 (в соответствии с условиями пункта 1.4 Договора), а часть - в счет исполнения текущих обязательств по внесению арендной платы.

В результате названного зачета были прекращены обязательства Общества по внесению арендной платы вплоть по 3 квартал 2016 года включительно, обязательство по оплате арендной платы за 4 квартала 2016 прекращено зачетом частично, в сумме 1 640 310 руб. 10 коп., задолженность за 4 квартал 2016 года составила 533 998 руб. 83 коп.

Таким образом, сумма подлежащая зачету в соответствии с пунктом 6.11 Договора была полностью исчерпана.

Доводы Общества о том, что предусмотренная пунктом 6.11 договора сумма подлежала зачету лишь в отношении обязательств по внесению арендной платы, за периоды после даты заключения Договора, т.е. после 28.10.2013, были оценены судом первой инстанции и обоснованно отклонены, поскольку из положений пункта 6.11 Договора следует, что указанная в нем сумма расходов подлежит зачету в счет оплаты арендных платежей по Договору по мере наступления срока исполнения обязательств по их внесению.

На момент заключения Договора арендованное имущество фактически находилось во владении и пользовании арендатора (пункты 1.4, 6.12 Договора).

С учетом положений пункта 1.4 Договора, распространяющих его действие на правоотношения сторон, возникшие с 18.05.2013, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действие Договора, в том числе в части обязательства Общества оплачивать арендную плату за переданные в аренду здания, распространяется на правоотношения сторон возникшие с 18.05.2013, но срок исполнения обязательства по оплате арендной платы за период с 18.05.2013 по 28.10.2013 наступает не ранее даты заключения договора аренды, т.е. 28.10.2013.

При таких обстоятельствах, Истец обоснованно произвел зачет предусмотренной пунктом 6.11 суммы в счет исполнения обязательств Общества по оплате последних трех месяцев аренды и в счет исполнения обязательств по оплате арендной платы в период с 18.05.2013 по 28.10.2013.

Ссылки Общества на необоснованное применение при определении размера ставки арендной платы индекса ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемого Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 N 149-51, противоречат содержанию пункта 3.2 Договора.

Указанный порядок определения размера арендной платы соответствует действующим нормативно-правовым актам, в том числе Законам Санкт-Петербурга от 18.09.1997 N 149-51 и от 14.07.2004 N 387-58.

В силу ст.329 ГК РФ неисполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно ст.330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеня).

Пунктом 4.9. Договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы предусмотрено начисление пеней в размере 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Расчет неустойки произведен Истцом на сумму 22 129 821 руб. 71 коп. за период с 11.12.2016 по 28.11.2019 на основании условий Договора, судом проверен, Ответчиком не оспорен, документально не опровергнут, контррасчет не представлен.

В соответствии с п.1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

На основании изложенного в отзыве на исковое заявление ходатайства Общества суд первой инстанции, применив положения ст. 333 ГК РФ, снизил размер взыскиваемой неустойки, уменьшив ее на 1/3 до 14 753 214 руб. 47 коп.

Согласно п.73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В обоснование своего ходатайства о снижении неустойки Ответчик указал на ее явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

В соответствии с п.75 Постановления N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним (определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 по делу N 5-КГ14-131).

Учитывая размер заявленной к взысканию сумму неустойки 20 187 654 руб. 66 коп.), характер и объем нарушения, отсутствие доказательств причинения вреда Истцу, исходя из недопустимости использования неустойки в качестве средства обогащения, апелляционный суд полагает, что снижение судом первой инстанции неустойки на основании ст. 333 ГК РФ до 14 753 214 руб. 47 коп. является справедливым и достаточным для компенсации потерь кредитора и не противоречит вышеприведенным разъяснениям Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ.

Правовых оснований для снижения неустойки ниже определенного судом первой инстанции размера вопреки доводам жалобы Общества не имеется.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Как было указано выше, пунктом 5.3.2 Договора предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

В адрес Общества была направлена претензия от 17.12.2018 N 6287-пр/18, в которой Учреждение предложило Обществу погасить образовавшуюся задолженность и явиться для заключения соглашения о расторжении договора, а также предупредил, что в случае невыполнения указанных условий Учреждение обратится в суд с требованием о расторжении договора и выселении.

Факт невнесения арендной платы Ответчиком до направления претензии в течение 24-х месяцев подтверждается материалами дела и Ответчиком не оспаривался, в связи с чем, требования Истца о расторжении Договора и выселении Общества были правомерно удовлетворены судом первой инстанции ввиду существенности допущенного арендатором нарушения.

В удовлетворении искового требования о взыскании 7 245 943 руб. 09 коп. задолженности за период с 01.04.2015 по 31.12.2017 и 5 382 945 руб. 74 коп. неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.04.2015 N 02/ЗД-08310 судом первой инстанции правомерно отказано в связи со следующим.

Договор аренды земельного участка 01.04.2015 N 02/ЗД-08310 и акт приема-передачи от 01.04.2015 были по результатам проверки заявления Ответчика о фальсификации доказательств на основании заключения судебной экспертизы обоснованно признаны судом первой инстанции недостоверными и недопустимыми доказательствами по делу.

В соответствии с п.2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Условиями пункта 2.2.16 Договора аренды зданий от 28.10.2013 N 02-А005040 предусмотрено, что в случае, если объектом является здание, сооружение, не позднее 60 дней со дня заключения Договора заключить договор аренды земельного участка, необходимого для использования Объекта, за исключением случаев, когда такой земельный участок сформирован по обрезу фундамента Объекта. При этом арендная плата за Объект включает в себя арендную плату за часть земельного участка по обрезу фундамента Объекта. Заключение договора аренды земельного участка не требуется, если земельный участок сформирован по обрезу фундамента Объекта или не сформирован и при этом Арендатором не используется территория, прилегающая к Объекту.

Таким образом, исходя из условий Договора зданий и положений статьи 654 ГК РФ суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что арендная плата за здания включает в себя арендную плату за часть земельного участка по обрезу фундамента зданий, в связи с чем, оснований для повторного начисления арендной платы за земельный участок, занятый зданиями, переданными в аренду Обществу, не имеется.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ Учреждением доказательства использования обществом в спорный период с 01.04.2015 по 31.12.2017 земельного участка площадью 6 878 кв.м в материалы дела не представлены.

При таком положении в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате за земельный участок под зданиями и начисленной на сумму задолженности неустойки судом первой и инстанции отказано обоснованно.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.06.2020 по делу N А56-73796/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

К.В. Галенкина И.А. Тимухина