Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2020 г. N 10АП-15491/20 по делу N А41-13942/2020

г. Москва

23 декабря 2020 г.

Дело N А41-13942/20

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Марченковой Н.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от КУИ Администрации городского округа Люберцы: Шекян М.П., по доверенности от 11.11.2020;

от ООО "Коренево Девелопмент": Голев Н.В., по доверенности от 19.01.2020;

от Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу КУИ Администрации городского округа Люберцы на решение Арбитражного суда Московской области от 07 августа 2020 года по делу N А41-13942/20 по заявлению КУИ Администрации городского округа Люберцы к ООО "Коренево Девелопмент", третье лицо: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Коренево Девелопмент" о взыскании по договору аренды от 23.03.2015 N 76/1 задолженности в размере 453 095,62 руб. за период с 01.07.2019 по 31.12.2019, неустойки в сумме 25 486,63 руб. за период с 17.09.2019 по 21.02.2020 и с 22.02.2020 по день фактического исполнения обязательств, о расторжении договора аренды от 23.03.2015 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060608:174.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Администрация муниципального образования Городской округ Люберцы Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 августа 2020 года по делу N А41-13942/20 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Третье лицо своих представителей в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Люберцы Московской области (арендодателем) и ООО "Коренево Девелопмент" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 23.03.2015 N 76/1 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060608:174.

Судом установлено, что договор аренды от 23.03.2015 N 76/1 зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

В силу пункта 2.1 срок договора установлен с 23.03.2015 по 23.03.2030.

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в приложении N 2 к договору. Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2013 в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 20.12.2019 N 1134 Администрация городского округа Люберцы Московской области уведомила ООО "Коренево Девелопмент" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 23.03.2015 N 76/1 и предложила досрочно расторгнуть договор в виду невнесения арендной платы в установленном размере более двух периодов подряд.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 23.03.2015 N 76/1 не погашена ООО "Коренево Девелопмент" в добровольном порядке, Администрация городского округа Люберцы Московской области обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что в материалы дела представлены доказательства уплаты спорной задолженности. Кроме того, суд первой инстанции указал, что Администрацией городского округа Люберцы применяется неверный расчет арендной платы - применяются ошибочные коэффициенты.

Так, суд первой инстанции указал, что в соответствии с Законом Московской области от 3 июля 2018 года N 103/2018-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" базовая арендная ставка за земельные участки в пос. Красково в 2019 году составляет 79,48 рублей за 1 кв. м. Согласно приложению к Порядку для сельскохозяйственного производства, в том числе растениеводства, животноводства, рыболовства, рыбоводства, охоты, сенокошения, выпаса скота, осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности установлены следующие коэффициенты: "Кд" -1, "Пкд" -1.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

В рамках дела N А41-77580/19 по указанному вопросу установлены следующие обстоятельства.

Земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060608:174 имеет вид разрешенного использования "для ведения подсобного хозяйства".

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства.

Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве").

Таким образом, Федеральным законом от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" определен правовой режим земельного участка при ведении личного подсобного хозяйства только для физических лиц, юридические лица не могут являться субъектами, ведущими личное подсобное хозяйство.

Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060608:174 относится к категории земель населенных пунктов, входит в границы населенного пункта и может быть использован для сельскохозяйственного производства только после изменения его целевого назначения с соблюдением правил п. 2 ст. 7, ст. 8 ЗК РФ.

В этой связи, апелляционный суд признает обоснованным расчет арендной платы, произведенный исходя из коэффициентов Аб=79,48; Кд=3; Пкд=1,1; Км=1; S=3455.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

ООО "Коренево Девелопмент" в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции представило в материалы дела платежные поручения от 14.07.2020 N 163 и от 15.07.2020 N 165, подтверждающие уплату арендной платы и неустойки за спорный период.

Истец факт уплаты задолженности ответчиком признает.

Между тем, истец просил взыскать с ответчика неустойку по день фактического исполнения обязательства, то есть за период с 22.02.2020 по 14.07.2020 неустойка ответчиком не уплачена.

Истцом представлен соответствующий расчет неустойки за период с 22.02.2020 по 15.07.2020. Апелляционный суд признает указанный расчет ошибочным, так как конечный период расчета должен быть 14.07.2020 (с учетом даты оплаты задолженности).

С учетом изложенного, с ответчика подлежит взысканию неустойка в сумме 32 622,88 руб.

Истцом также были заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 23.03.2015 N 76/1.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как следует из материалов дела, претензией от 20.12.2019 N 1134 Администрация городского округа Люберцы Московской области уведомила ООО "Коренево Девелопмент" о наличии задолженности по договору аренды земельного участка от 23.03.2015 N 76/1 и предложила досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

Таким образом, Администрацией городского округа Люберцы Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов настоящего дела усматривается, что ответчик нарушил срок внесения арендной платы за 3, 4 кварталы 2019 года. Кроме того в рамках дела N А41-52966/20 установлен факт невнесения арендной платы за 1, 2 кварталы 2020 года, а в рамках дела установлен факт невнесения арендной платы за 1, 2 кварталы 2019 года.

Таким образом, факт существенного нарушения договора ответчиком подтвержден и требования о расторжении договора аренды, а также возвращении спорного земельного участка подлежат удовлетворению.

Исходя из изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению в части.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 07 августа 2020 года по делу N А41-13942/20 отменить.

Взыскать с ООО "Коренево Девелопмент" (ИНН 7708770881) в пользу Администрации городского округа Люберцы (ИНН 5027036758) неустойку в сумме 32 622,88 руб.

Расторгнуть договор аренды от 23.03.2015 N 76/1.

Обязать ООО "Коренево Девелопмент" возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060608:174 Администрации городского округа Люберцы.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Н.В. Марченкова В.Н. Семушкина