Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2020 г. N 15АП-19502/20 по делу N А32-25064/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2021 г. N Ф08-1880/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

25 декабря 2020 г.

дело N А32-25064/2020

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 12 октября 2020 года по делу N А32-25064/2020

по заявлению закрытого акционерного общества "Связьстройдеталь"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Электрокабель", публичного акционерного общества Банк "Финансовая корпорация Открытие",

о признании незаконным решения об отказе государственной регистрации права аренды,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Связьстройдеталь" (далее - ЗАО "Связьстройдеталь", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по КК, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения от 31.03.2020 N 35/123/001/2019-205 об отказе в государственной регистрации права аренды на объект недвижимости - земельный участок площадью 3755 м2, с кадастровым номером 23:43:0412001:568, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 4-й Тихорецкий, 3/4., а также об обязании Управление Росреестра по КК осуществить государственную регистрацию права аренды на указанный объект недвижимости на основании заявления от 19.12.2019 и представленных документов, с погашением записи об ограничении (обременении) права.

Заявленные требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи имущества от 15.05.2017 N 1, заключенного по результатам торгов в форме публичного предложения при реализации имущества должника в рамках дела о банкротстве, ЗАО "Связьстройдеталь" приобрело право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0412001:568. Управление Росреестра по КК необоснованно отказало в государственной регистрации права аренды на земельный участок, мотивировав наличием в ЕГРН записи об ипотеке в пользу ОАО Банк "Петрокоммерц", поскольку продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора в силу закона.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2020 признано недействительным решение об отказе Управления Росреестра по КК в регистрации права аренды от 31.03.2020 N 35/123/001/2019-205 на земельный участок площадью 3755 м2, с кадастровым номером 23:43:0412001:568, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 4-й Тихорецкий, 3/4. Суд обязал Управление Росреестра по КК погасить записи об ипотеке и произвести регистрацию права аренды на земельный участок площадью 3755 м2, с кадастровым номером 23:43:0412001:568, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 4-й Тихорецкий, 3/4. С Управления Росреестра по КК в пользу ЗАО "Связьстройдеталь" 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Решение мотивировано тем, что в соответствии с положениями абзаца 6 пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.02.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление Пленума N 58) реализация имущества должника на торгах в рамках дела о банкротстве влечет прекращение права залога в силу закона. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра по КК не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации права аренды заявителя на земельный участок.

Управление Росреестра по КК обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым отказать ЗАО "Связьстройдеталь" в удовлетворении заявления.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрены основания погашения регистрационной записи об ипотеке. Управлением Росреестра по КК было выявлено, что на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0412001:568 зарегистрировано обременение в виде ипотеки, поскольку заявителем не были устранены противоречия в предоставленных на государственную регистрацию документах в части погашения регистрационной записи об ипотеке, отказ в государственной регистрации права аренды соответствует статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи имущества от 15.05.2017 N 1, заключенного по результатам торгов в форме публичного предложения при реализации имущества в рамках дела о банкротстве организации ООО "Электрокабель", заявитель обладает правом аренды на объект недвижимости - земельный участок общей площадью 3 755 м2, с кадастровым номером 23:43:0412001:568, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 4-й Тихорецкий, 3/4. Право аренды на земельный участок передано заявителю по передаточному акту от 05.06.2017. Иных лиц, оспаривающих права заявителя на объект, не имеется.

19.12.2019 заявителем совместно с конкурсным управляющим ООО "Электрокабель" в Управление Росреестра по КК было подано заявление о государственной регистрации права аренды на данный объект N 35/123/001/2019-205. В соответствии с требованиями статьи 21 Закона N 218-ФЗ к нему были приложены все необходимые документы, что подтверждается распиской в получении документов на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав: договор купли-продажи от 15.05.2017; передаточный акт от 15.06.2017; подтверждение оплаты задатка - платежное поручение от 10.04.2017 N 3927; подтверждение оплаты по договору - платежное поручение от 13.06.2017 N 7139; подтверждение оплаты государственной пошлины ЗАО "Связьстройдеталь" - платежное поручение от 25.11.2019 N 17045 (11 000 руб.); подтверждение оплаты государственной пошлины ООО "Электрокабель": платежное поручение от 10.12.2019 N 11 (11 000 руб.); договор аренды земельного участка N 4300018097 от 22.12.2011 с приложениями; определение Октябрьского районного суда г. Краснодара об отмене обеспечительных мер от 21.06.2017; решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2016 по делу N А32-11758/2015 2/49-Б в отношении ООО "Электрокабель" об открытии конкурсного производства; определение от 15.09.2016 по делу N А32-11758/2015 2/49-Б о назначении конкурсного управляющего ООО "Электрокабель"; протокол N 1 заседания комитета кредиторов ООО "Электрокабель" от 21.10.2016; положение о порядке и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО "Электрокабель" от 21.10.2016; информация о проведении торгов по продаже имущества ООО "Электрокабель"; выписка из ЕГРЮЛ от 18.12.2019 на ООО "Электрокабель"; устав ООО "Электрокабель"; свидетельство о постановке ООО "Электрокабель" на учет в налоговом органе; свидетельство о государственной регистрации юридического лица ООО "Электрокабель"; выписка из ЕГРЮЛ от 18.12.2019 ЗАО "Связьстройдеталь"; устав ЗАО "Связьстройдеталь"; свидетельство об удостоверении принятия общим собранием участников хозяйственного общества - ЗАО "Связьстройдеталь" решений и состава участников общества, присутствовавших при его принятии от 04.02.2019; свидетельство о внесении записей в ЕГРЮЛ о ЗАО "Связьстройдеталь"; свидетельство о регистрации ЗАО "Связьстройдеталь"; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе ЗАО "Связьстройдеталь"; доверенность от ЗАО "Связьстройдеталь" Денисову Л.В. на представление интересов; ответ на обращение филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" от 14.08.2018; ответ на обращение Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодара от 27.05.2018 N 22765/26; ответ на обращение Управления Росреестра по КК от 07.06.2018 N 14-721/19846; уведомление о возврате документов без рассмотрения от 30.10.2019.

31.12.2019 осуществление действий по регистрации было приостановлено Управлением Росреестра по КК в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, в связи с тем, что имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (уведомление о приостановлении государственной регистрации N 35/123/001/2019-205 от 31.12.2019): в отношении права аренды объекта зарегистрировано ограничение (обременение) права N 23-23-01/2025/2013-687 от 24.05.2013 в виде ипотеки в пользу ОАО Банк "Петрокоммерц" (15.06.2015 прекращена деятельность путем реорганизации в форме присоединения, правопреемник ПАО Банк "ФК Открытие".

Заявителем были предприняты меры по снятию залога, а именно направлено в ПАО Банк "ФК Открытие" обращение с просьбой осуществить регистрацию погашения записи об ипотеке на Объект (N 02-1/13 от 14.01.2020). Однако соответствующее заявление банком подано не было, в ответном письме ПАО Банк "ФК Открытие" разъяснило, что продажа заложенного имущества в соответствии со статьей 18.1 Закона N 127-ФЗ влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога (N 01.4-4/74946 от 06.04.2020).

31.03.2020 Управлением Росреестра было вынесено решение N 35/123/001/2019-205 об отказе в государственной регистрации права аренды на земельный участок с указанием следующего основания: не устранены причины, препятствующие проведению государственной регистрации (т.е. не погашена регистрационная запись об ипотеке). Сообщение об отказе в государственной регистрации было получено заявителем 22.05.2020, что подтверждается подписью представителя ЗАО "Связьстройдеталь" Денисова Л.В. в расписке.

Полагая, что отказ в государственной регистрации права аренды не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, ЗАО "Связьстройдеталь" обратилось за судебной защитой.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, при рассмотрении указанной категории дел, арбитражный суд устанавливает соответствие ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество закреплены в статье 14 Закона N 218-ФЗ.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьей 29 Закона N 218-ФЗ осуществляет правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

Основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ является не устранение причин, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий.

При наличии противоречивых сведений в реестре прав на недвижимое имущество и в отсутствие иных правоустанавливающих документов, у управления отсутствовали основания для осуществления регистрационных действий, поскольку государственная регистрация производится при наличии правоустанавливающих документов, подтверждающих бесспорное право заявителя в отсутствие предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации (статья 29 Закона N 218-ФЗ).

При правовой экспертизе документов, устанавливается, в том числе, отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, что является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Таким образом, государственная регистрация производится при наличии правоустанавливающих документов, подтверждающих бесспорное право заявителя в отсутствие предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации (статья 29 Закона N 218-ФЗ).

Согласно статье 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Как следует из материалов дела, основанием для приостановления государственной регистрации и последующего отказа послужило установление Управлением Росреестра по КК факта наличия актуальной записи об обременении в виде ипотеки в отношении спорного имущества (залогодержатель ПАО Банк "ФК Открытие").

Между тем, согласно материалам дела имущество было приобретено с публичных торгов, проводимых в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Электрокабель".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2016 по делу N А32-11758/2015 ООО "Электрокабель" признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2016 по делу N А32-11758/2015 исполнение обязанностей конкурсного управляющего ООО "Электрокабель" возложено на Иванова Илью Владимировича.

В отношении указанного права аренды земельного участка зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу банка. При этом требования банка, включая обеспеченные залогом имущества должника, включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Электрокабель" (определение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2015 по делу N А32-11758/2015-2/49-Б); удовлетворение данных требований производится в том числе из средств, вырученных от реализации предмета залога.

По результатам соответствующих торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО "Электрокабель" N 793654, проводимых с 28.03.2017 по 03.05.2017 на ЭТП АО "Центр развития экономики" (сообщение N 77010091496 в газете "Коммерсантъ" N 46 от 18.03.2017), с победителем по лоту N 1 - ЗАО "Связьстройдеталь" был заключен договор купли-продажи имущества N 1 от 15.05.2017; предмет договора (в том числе): право аренды земельного участка площадью 3755 м2, с кадастровым номером 23:43:0142001:568, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства зданий и строений производственной базы.

Состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи права аренды, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума N 58, при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом N 127-ФЗ (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона N 127-ФЗ.

При реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что залог спорного имущества прекращен в результате его реализации в порядке, установленном Законом N 127-ФЗ.

Поскольку из сообщений о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации не содержалось указаний о том, что представленные обществом документы имели какие-либо пороки, или являлись недостаточными, у Управления Росреестра по КК отсутствовали правовые основания как для приостановления государственной регистрации, так и для отказа в государственной регистрации права аренды на земельный участок, поскольку продажа заложенного имущества с публичных торгов в рамках дела о банкротстве влечет за собой прекращение залога в отношении спорного имущества.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что отказ в государственной регистрации права аренды земельный участок нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции проверены, однако они не опровергают правильных и обоснованных выводов суда первой инстанции, так как основаны на ошибочном толковании действующего законодательства.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 октября 2020 года по делу N А32-25064/2020 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко О.А. Сулименко