Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2020 г. N 18АП-14966/20 по делу N А76-30614/2018

г. Челябинск

28 декабря 2020 г.

Дело N А76-30614/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Крашенинникова Д.С., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2020 по делу N А76-30614/2018.

В заседании приняли участие представители:

прокуратуры Челябинской области - Кашапова Римма Минивалеевна (служебное удостоверение);

общества с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" - Аленова Гульсара Айджановна (доверенность от 26.10.2020, диплом).

Прокурор Челябинской области (далее - Прокурор, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации Карабашского городского округа (далее - ответчик, Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" (далее - ответчик ООО "Южуралтеплострой") с заявлением, в котором с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил:

- признать недействительным распоряжение администрации Карабашского городского округа от 25.09.2015 N 1613 "О предоставлении в собственность за плату ООО "Южуралтеплострой" земельного участка из земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, база отдыха "Южуралтеплострой", уч. N 1, для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха";

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи N 96 от 25.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96, площадью 20800,00 кв.м, расположенному по адресу: Челябинская область г. Карабаш, база отдыха "Южуралтеплострой", расположенный по адресу: Челябинская область г. Карабаш, база отдыха "Южуралтеплострой", уч. N 1;

- обязать ООО "Южуралтеплострой" возместить администрации Карабашского городского округа стоимость приобретенного по спорному договору N 96 от 25.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96 в размере 2 751 454 руб. 16 коп.;

- погасить запись N 74-74/032-74/029/001/2015-294/1 в Едином государственном реестре недвижимости от 20.10.2015 о регистрации права собственности ООО "Южуралтеплострой" на земельный участок с кадастровым номером 74:29:0000000:96.

К участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью "Юрис" (далее - ООО "Юрис", вместе третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2020 (резолютивная часть оглашена 14.10.2020) заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным договор купли-продажи N 96 от 25.09.2015, заключенный между Администрацией Карабашского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" в отношении земельного участка, площадью 20800 кв. м с кадастровым номером 74:29:0000000:96. Применил последствия недействительности ничтожной сделки, взыскав с общества с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" в бюджет Карабашского городского округа стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96 в размере 2 751 454 рубля 16 копеек.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик - ООО "Южуралтеплострой" и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Южуралтеплострой" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи земельного участка. Сделав названный вывод, суд первой инстанции не учел наличие у ООО "Южуралтеплострой" права на приобретение земельного участка в собственность путем переоформления права постоянного бессрочного пользования, которое имелось в отношении земельного участка, из которого образован приобретенный по спорному договору. Указанное исключает нарушение интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов.

Полагает, заявленные истцом требования не подлежали удовлетворению в силу пропуска срока исковой давности, который по требованию о недействительности оспоримого договора купли-продажи от 25.09.2015 истекал 25.09.2016. Начало течения срока исковой давности в силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется началом исполнения сделки. В таком же порядке производится исчисление срока исковой давности по заявленным Прокурором требованиям.

Поскольку изначальное обращение ООО "Южуралтеплострой" за приобретением земельного участка в собственность было произведено 26.10.2010, исчисление срока исковой давности следует производить с указанной даты. Повторное обращение имело место 30.01.2014, поэтому к моменту предъявления иска 20.09.2018 срок исковой давности, по мнению апеллянта, пропущен.

Прокурором представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика - Администрации и третьего лица не явились.

С учетом мнения представителей заявителя и ответчика - ООО "Южуралтеплострой" в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представителем ответчика - ООО "Южуралтеплострой" поддержаны доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителя возражал против доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой истцом части удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы города Карабаша Челябинской области от 06.07.1998 N 470 ООО "Южуралстеплострой" отведен земельный участок площадью 3,35 га из земель преданных в муниципальную собственность из состава турбазы "Красный Камень" (л.д.31 т.4). Установлено целевое назначение земель - строительство базы отдыха для оздоровления работников предприятия.

На основании указанного постановления ООО "Южуралстеплострой" выдан Государственный акт на право собственности, бессрочного (постоянного) пользования землей (л.д.32 т.4).

Актом приема-передачи от 06.07.1998 ООО "Южуралстеплострой" переданы в собственность бытовые фундаменты разрушенного спального корпуса N 2, находящегося на территории турбазы " Красный Камень" на озере Увильды, год постройки 1936, остаточной стоимости не имеет (л.д.33 т.4).

В 1999 году Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации в г.Карабаше ООО "Южуралтеплострой" выдано разрешение N 10 на выполнение строительно-монтажных работ на объекте "Реконструкция участка территории турбазы "Красный камень" (л.д.22 т.1).

В 2005 году Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации в г.Карабаше ООО "Южуралтеплострой" выдано разрешение N 5 на выполнение строительно-монтажных работ нулевого цикла спального корпуса турбазы "Красный камень" (л.д.23 т.1).

Согласно кадастровому плану земельного участка от 25.2006 земельный участок, преданный ООО "Южуралстеплострой" общей площадью 33500 кв.м. поставлен на кадастровый учет, данному земельному участку присвоен кадастровый номер 74:29:05 06 002:0001 (л.д.34-36 т.4).

В дальнейшем на основании распоряжения главы города Карабаш от 13.08.2003 N 762 ООО "Южуралстеплострой" в аренду сроком на три года был предоставлен земельный участок площадью 3,35 га с кадастровым номером 74:29:0506002:0001 из земель особо охраняемых территорий по адресу г. Карабаш п. Красный Камень для использования в целях реконструкции базы отдыха.

11.09.2003 между муниципальным образованием город Карабаш и ООО "Южуралстеплострой" заключен договор аренды N 44 (л.д.37-39 т.4).

Договор аренды прошел государственную регистрацию 06.02.2004. ООО "Южуралстеплострой" выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды (л.д.44 т.4).

В дальнейшем стороны неоднократно заключали соглашения о продлении сроков действия договора аренды N 44 (л.д.40- 43 т.4).

В 2008 году ООО "Южуралтеплострой" выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 74:296:05 06 002:001 (л.д. 25-30 т.1), в котором указано, что на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства (спальный корпус) N 2, беседка.

14.05.2008 за ООО "Южуралтеплострой" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - протяженностью 243 м, назначение: транспортное, инвентарный номер: 4201, литер 1, степень готовности - 70%, адрес (местоположение): г.Карабаш, пос.Красный Камень, база отдыха "Южуралтеплострой", "Красный Камень" (свидетельство о государственной регистрации права л.д.33 т.1).

Из технического плана названного объекта следует, что он представляет собой дорогу (т.3 л.д. 86-89).

22.04.2008 ООО "Южуралтеплострой" выдано разрешение на строительство нулевого цикла спального корпуса N 2 базы отдыха, включающего подготовку под фундаменты, устройство фундаментов здания и подъездных путей (т.3 л.д. 101).

31.08.2011 за ООО "Южуралтеплострой" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нулевой цикл спального корпуса N 2, назначение не определено, общая площадь застройки 1094,10 кв.м. степень готовности объекта 30%, расположенный по адресу: Челябинская область, г.Карабаш, пос.Красный Камень, база отдыха "Южуралтеплострой" (свидетельство о государственной регистрации права 74- АГ N 441440 л.д.24 т.1).

В соответствии с актом осмотра территории от 30.01.2012 (л.д.144-145 т.4), составленного сотрудниками Отдела архитектуры и градостроительства администрации Карабашского городского округа Челябинской области произведен осмотр территории по адресу: Челябинская область, г.Карабаш, пос.Красный Камень, территория, предоставленная в аренду ООО "Южуралтеплострой" для строительства базы отдыха на предмет наличия следующих объектов недвижимости:

- объект незавершенного строительства, протяженность 243 м;

- объект незавершенного строительства - нулевой цикл спального корпуса N 2.

В результате осмотра данного земельного участка выявлено, что при проведении в 2008 году подготовительных земляных работ по выравниванию территории (снятие верха скального холма бульдозером и экскаватором) с целью увеличения площадки застройки общий уровень застройки был понижен - 2-2,5 м. Объект незавершенного строительства (общей площадью застройки 175,6 кв.м. часть, строго фундамента, который подлежа сносу), на который предъявлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 04.05.2008 N 74-74-32/076/2007-034 на момент осмотра отсутствует. Объект ликвидирован (снесен) ООО "Южуралтеплострой" в 2008 году при проведении подготовительных земляных работ по выравниванию территории для строительства нового объекта - гостиничного комплекса. Объект незавершенного строительства, протяженность 243 м - насыпная грунтовая дорога), на который предъявлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 04.05.2008 N 74-74-32/076/2007-035, на момент осмотра частично отсутствует, а именно:110 м дороги снесено ООО "Южуралтеплострой" в 2008 году при проведении подготовительных земляных работ по выравниванию территории для строительства нового объекта - гостиничного комплекса. На вновь образованной территории в 2011 начаты строительные работы по возведению фундамента нового объекта - жилого корпуса гостиничного типа. На момент осмотра смонтированы фундаментные блоки (от 1 до 2 рядов) по периметру здания (площадь застройки - 1300 кв.м. Указанное сооружение ни по размерам, ни по местоположению не совпадает с объектом незавершенного строительства (общей площадью застройки 175,6 кв.м) указанным в свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 04.05.2008 N 74-74-32/076/2007-034.

26.03.2013 между Администрацией Карабашского городского круга (арендодатель) и ООО "Южуралстеплострой" (арендатор) заключен договор аренды N 30 земельного участка находящегося в государственной собственности (л.д.87-88 т.2).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату сроком на 11 месяцев земельный участок общей площадью 20800,0 кв.м, из земель особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером 74:29:0000000:96, расположенный: Челябинская область, г.Карабаш, база отдыха "Южуралтеплострой", участок N 1 для размещения базы отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору. Срок аренды участка устанавливается с 26.03.2013 по 26.03.2021 (пункт 2).

24.09.2015 между Администрацией Карабашского городского круга (арендодатель) и ООО "Южуралстеплострой" (арендатор) подписано соглашение о расторжении договора аренды от 26.03.2013 N 30 аренды земельного участка (л.д.142 т.3).

Распоряжением Администрации Карабашского городского округа Челябинской области от 25.09.2015 N 1613 в связи с нахождением в собственности ООО "Южуралтеплострой" объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке в соответствии с п.п. 6 ч.2 статьи 39.3, ч.1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации ООО "Южуралтеплострой" предоставлен в собственность за плату земельный участок, из земель особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером 74:29:0000000:96, общей площадью 20800 (+-126,00) кв. метров, местоположение участка: Челябинская область, г.Карабаш, база отдыха, ООО "Южуралтеплострой", уч.N1 для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (л.д.16 т.1).

В отношении указанного земельного участка 25.09.2015 между Администрацией Карабашского городского округа (продавец) и ООО "Южуралтеплострой" (покупатель) заключен договор N 96 купли-продажи земельного участка (л.д.17-18 т.1).

По условиям договора продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 74:29:0000000:96, из земель особо охраняемых территорий и объектов, площадью 20800 (+-126,00) кв. метров, местоположение участка: Челябинская область, г.Карабаш, база отдыха, ООО "Южуралтеплострой", уч.N 1 для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (пункт 1.1.).

Цена участка составляет 222 945 рублей 84 копейки (пункт 2.1).

Расчет цены земельного участка произведен в приложении N 2 к договору купли-продажи земельного участка от 25.09.29015 N 96 (л.д. 20 т.1), из которого усматривается ее определение на основании пункта 3 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области или государственная собственность на которые не разграничена, и их оплаты при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, утвержденного Постановлением Правительства Челябинской области от 19.09.2012 N 478-П, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 4 954 352х1.5%х3=222 945 рублей 84 копейки.

Платежным поручением N 287 от 13.10.2015 ООО "Южуралтеплострой" произведена оплата за земельный участок по договору купли-продажи земельного участкаN 96 в сумме 222 945 рублей 84 копейки (л.д. 21 т.1).

27.05.2016 между ООО "Южуралстеплострой" (продавец) и ООО "ЮРИС" (покупатель) подписан договор купли продажи (л.д.58-60 т.3).

В соответствии с указанным договором продавец передает в собственность, а покупатель принимает и обязуется оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- объект незавершенного строительства, протяженность 243 м, назначение: транспортное, инвентарный номер: 4201, литер I, степень готовности - 70%

- объект незавершенного строительства - нулевой цикл спального корпуса N 2, назначение: не определено, площадь застройки 1094,10 кв.м, степень готовности объекта 30%, инвентарный номер:501761, литер:А, этажность:0, подземная этажность:0, расположенные по адресу: Челябинская область, г.Крабаш, пос.Красный Камень, база отдыха "Южуралтеплострой";

- земельный участок, занятый объектами незавершенного строительства инеобходимый для их строительства, общей площадью 20 800 кв.м, кадастровый номер 74:29:0000000:96, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов - для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха адрес(местоположение) Челябинская область, пос.Красный Камень, база отдыха "Южуралтеплострой".

Согласно пункту 2.1 договора стоимость имущества указанного в п.1.1 земельного участка указанного в п.1.2 настоящего договора составляет 17 650 000 рублей.

На основании договора купли-продажи произведена государственная регистрация перехода права собственности к ООО "Юрис".

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 39 т.1), земельный участок с кадастровым номером 74:29:0000000:96, общей площадью 20800 (+-126,00) кв. метров, местоположение участка: Челябинская область, г.Карабаш, база отдыха, ООО "Южуралтеплострой", уч.N 1 с кадастровой стоимостью 4 954 352 рублей постановлен на кадастровый учет 16.05.2011. Категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов. Вид разрешенного использования: для использования в целях реконструкции и размещения базы отдыха.

Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96 образованы следующие земельные участки: 74:29:0506002:98, 74:29:0506002:99, 74:29:0506002:100, 74:29:0506002:97, 74:29:0506002:104, 74:29:0506002:96, 74:29:0506002:101, 74:29:0506002:102, 74:29:0000000:1426, 74:29:0000000:1427, 74:29:0506002:103.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании недействительным распоряжения о предоставлении земельного участка и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи, Прокурором было указано на нарушение процедуры продажи земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96, поскольку указанный земельный участок продан собственнику объекта незавершенного строительства без проведения торгов, в порядке, установленном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для продажи земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также несоответствие площади земельного участка, которая существенно превышает площадь расположенного на земельном участке объекта недвижимости. Требования о применении последствий недействительности договора купли-продажи в виде разницы между рыночной стоимостью земельного участка и уплаченной обществом во исполнение договора купли-продажи, заявлены исходя из осуществления раздела и отчуждения земельного участка в собственность третьего лица.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции счел, что требование Прокурора о признании недействительным распоряжения Администрации Карабашского городского округа Челябинской области от 25.09.2015 N 1613 фактически направлено на оспаривание прав общества на земельный участок, а потому не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая договор купли-продажи земельного участка в качестве ничтожной сделки, суд первой инстанции исходил из того, что объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию, что исключает применение статьи 36.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в нарушение требований подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации площадь проданного земельного участка более чем в 15 раз превышает площадь расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства. Доводы ответчика ООО "Южуралтеплострой" о применении срока исковой давности отклонены судом первой инстанции, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение. Применяя последствия недействительности сделки в виде возврата обществом стоимости земельного участка, суд первой инстанции исходил из значения рыночной стоимости земельного участка, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, проведенной экспертами общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "ОБиКон" Патрушевым Игорем Юрьевичем и Хрусталевой Юлией Васильевной, в размере 2 974 400 рублей.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

На основании части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" разъяснено, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В силу п. 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с названными нормами, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 (сформированной в период действия статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и являющейся актуальной, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось), правовой режим земель занятых объектами незавершенного строительства имеет особенности.

Поскольку такие объекты не могут быть использованы в соответствии с назначением до завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию, приобретение земельного участка в собственность допустимо только в установленных законом случаях.

Как следует из материалов дела, общество "Южуралтеплострой" является собственником объектов незавершенных строительством - фундамента нежилого здания и дороги. При этом, фактически расположенный на земельном участке незавершенный строительством фундамент, ни по размерам, ни по местоположению не совпадает с объектом незавершенного строительства (общей площадью застройки 175,6 кв.м) права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, что установлено актом осмотра территории от 30.01.2012, составленном сотрудниками Отдела архитектуры и градостроительства администрации Карабашского городского округа Челябинской области. Второй из расположенных на земельном участке объектов - дорога, имеет вспомогательный характер по отношению к тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением. Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного кодекса.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая названные выше обстоятельства и предусмотренную законом возможность приобретения земельных участков без проведения торгов для целей завершения строительства объектов недвижимого имущества исключительно в аренду, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для предоставления земельного участка в собственность общества "Южуралтеплострой".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 вышеназванного постановления).

Исходя из названного, отчуждение земельного участка, находящегося в публичной собственности и отчуждаемого без проведения торгов, с определением выкупной стоимости, в результате которой уменьшаются поступления в доход местного бюджета, свидетельствует о недействительности сделки как ничтожной.

Доводы апеллянта об отсутствии оснований для такой квалификации сделки, ввиду наличии у общества ранее постоянного (бессрочного) пользования в отношении исходного земельного участка, следует признать необоснованными.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридическим лицам вменено в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

По смыслу указанной нормы результатом переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками является возникновение у юридического лица права аренды либо права собственности на земельные участки.

Материалами настоящего дела подтверждено существование у ООО "Южуралтеплострой" права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком кадастровым номером 74:29:05 06 002:0001, который являлся исходным для земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96.

Однако, такое право было переоформлено обществом на право аренды, о чем свидетельствует заключение договора аренды земельного участка от N 44 от 11.09.2003 (т 4 л.д. 38).

Названное исключает повторную реализацию обществом права на получение земельного участка в собственность в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Оценивая доводы подателя апелляционной жалобы о пропуске срока исковой давности для заявления требований о недействительности договора купли-продажи, судебная коллегия исходит из следующего.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Указанные правила применяются не только к требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, но и к требованиям о признании сделки недействительной.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации") об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (пункт 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ), то есть после 01.09.2013.

Спорный договор купли-продажи заключен между Администрацией и обществом "Южуралтеплострой" 25.09.2015. Исполнение договора (с учетом нахождения земельного участка к моменту продажи в пользовании общества) в виде внесения выкупной цены и осуществления основанной на договоре государственной регистрации перехода права собственности имели место соответственно 13.10.2015 и 20.10.2015.

Соответственно, при обращении Прокурора в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением 20.09.2018, срок исковой давности не пропущен.

Вопреки доводам апеллянта, исходя из предмета судебной защиты по данному делу, основания для исчисления срока исковой давности с момента изначального обращения ООО "Южуралтеплострой" за приобретением земельного участка в собственность 26.10.2010, а также повторного обращения, которое имело место 30.01.2014, отсутствуют.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2020 по делу N А76-30614/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Д.С. Крашенинников М.И. Карпачева