Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2020 г. N 18АП-14933/20 по делу N А76-5935/2020

г. Челябинск

30 декабря 2020 г.

Дело N А76-5935/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Миасского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.10.2020 по делу N А76-5935/2020.

В судебном заседании принял участие представитель администрации Миасского городского округа - Гирфанова Т.Ю. (доверенность от 16.01.2020 сроком действия до 31.03.2021, диплом, паспорт).

Администрация Миасского городского округа (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Южный ТеплоЭнергетический комплекс" (далее - ответчик, ООО "ЮТЭК"), в котором просит:

- признать недействительными (ничтожными) условия договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, от 29.12.2018 N 1239 в части определения цены земельного участка в размере 105 176 руб. 05 коп., а именно пункт 2.1 договора и приложение N 1 к договору;

- определить цену земельного участка с кадастровым номером 74:34:2305002:127 площадью 2529 кв. м по адресу: г. Миасс, с. Смородинка, ул. Советская, для общественно-деловых целей под размещение блочной газовой котельной, в размере его кадастровой стоимости - 525 880 руб. 26 коп.;

- применить последствия признания сделки в части определения цены договора недействительной (ничтожной), а именно - взыскать сумму неосновательного обогащения в размере 420 704 руб. 21 коп. (л.д. 4-7).

Определением суда от 06.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (л.д. 55).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.10.2020 (резолютивная часть объявлена 19.10.2020) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 107-112).

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация (далее - податель жалобы, апеллянт) обжаловала его в порядке апелляционного производства, в жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

Податель апелляционной жалобы ссылается на недействительность оспариваемых условий договора об определении цены продажи земельных участков в размере 20 % от кадастровой стоимости, которая установлена на основании нормативного акта, принятого администрацией Миасского городского округа с превышением компетенции. Также податель жалобы полагает, что администрация в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации должна была осуществить продажу объектов арендуемого имущества одновременно с земельным участком в 2015 году по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. В связи с этим администрация полагает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для возмещения ответчиком неосновательно заниженной цены земельных участков ошибочными.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.

От третьего лица поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителей.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), на основании договора купли-продажи объекта приватизации от 09.10.2015 N 673 (л.д. 10-12), заключенного с администрацией, ООО "ЮТЭК" приобрело право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Миасс, с. Смородинка, ул. Советская, - нежилое здание газовой котельной, общей площадью 196,8 кв. м, инвентарный номер: 19480, литера А, этажность: 1, подземная этажность: 1.

Согласно представленному ответчиком в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права (л.д. 13) указанный объект недвижимости имеет кадастровый номер 74:34:0000000:786.

В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке от 16.05.2018 N 7400/101/18-510073 (л.д. 21) объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 74:34:2305002:127, площадью 2529 кв. м, который учтен в государственном кадастре недвижимости 06.02.2009, вид разрешенного использования - для общественно-деловых целей под размещение газовой котельной.

На основании заявления ООО "ЮТЭК" о предоставлении земельного участка в собственность как собственнику объекта недвижимости (нежилого здания - здания газовой котельной, общей площадью 196,8 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:34:2305002:127), поступившего в администрацию 27.06.2018 (л.д. 15), издано постановление администрации Миасского городского округа Челябинской области от 24.08.2018 N 3884 "О продаже ООО "ЮТЭК" земельного участка с кадастровым номером 74:34:2305002:127" (л.д. 16).

С учетом данного постановления между администрацией (продавец) и ООО "ЮТЭК" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, от 29.12.2018 N 1239 (л.д. 17-18).

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 74:34:2305002:127, площадью 196,8 кв. м, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Миасс, с. Смородинка, ул. Советская, для общественно-деловых целей под размещение блочной газовой котельной.

Согласно пункту 1.2 договора на участке имеется нежилое здание - здание газовой котельной, общей площадью 196,8 кв. м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена участка определена в размере 105 176 руб. 05 коп.

Согласно расчету цены земельного участка, являющемуся приложением N 1 к договору купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, от 29.12.2018 N 1239 (л.д. 17-18), стоимость земельного участка составляет 20% от кадастровой стоимости (525 880 руб. 26 коп.), определена на основании постановления администрации Миасского городского округа от 27.06.2016 N 3455 "Об утверждении Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 16.05.2018 N 7400/101/18-510073 кадастровая стоимость составила 525 880 руб. 26 коп. (л.д. 21).

По акту приема-передачи земельного участка от 29.12.2018 земельный участок с кадастровым номером 74:34:2305002:127 передан в собственность ответчика (л.д. 19).

ООО "ЮТЭК" оплатило выкупную стоимость земельного участка в размере 105 176 руб. 05 коп.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.05.2018 N 74/001/010/2018-38155 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:34:2305002:127 зарегистрировано за ООО "ЮТЭК".

Прокуратурой города Миасса Главе Миасского городского округа вынесен протест на постановление администрации Миасского городского округа от 27.06.2016 N 3455 "Об утверждении Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", мотивированный тем, что его принятие в силу пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации и подпункта 46 пункта 2 статьи 29 Устава Миасского городского округа, отнесено к компетенции Собрания депутатов Миасского городского округа.

Постановлением администрации Миасского городского округа от 08.08.2018 N 3601 отменено постановление администрации Миасского городского округа от 27.06.2016 N 3455 "Об утверждении Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

Решением собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 22.06.2018 N 21 утвержден новый Порядок определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа.

Согласно подп. "б" подп. 4 п. 2 указанного Порядка продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, без проведения торгов осуществляется в размере 30 процентов кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них за исключением случае, предусмотренных подпунктами "е", "ж", "з", "и" пункта 2 (1) и подпункта "б" пункта 2 (3) настоящего порядка.

Ссылаясь на то, что выкупная стоимость земельного участка определена с нарушением требований действующего законодательства, в силу норм статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" администрация должна была осуществить продажу объекта недвижимости ответчику одновременно с земельным участком, на котором объект располагается, по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, а в силу пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации выкупная стоимость указанного земельного участка подлежала определению, исходя из размера его кадастровой стоимости, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Принимая во внимание, что проданный по оспариваемой сделке земельный участок находился в муниципальной собственности, его цена подлежала определению исключительно в соответствии с обязательными для сторон правилами (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), установленными вышеназванными положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 той же статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 вышеназванного постановления).

Исходя из названного, определение с нарушением императивных требований закона выкупной стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности и отчуждаемого без проведения торгов, в результате которой уменьшаются поступления в доход местного бюджета, влечет недействительность соответствующего условия как ничтожного.

Однако, как правильно установлено судом первой инстанции, в рассматриваемом случае не имеется оснований для признания спорного условия недействительным.

В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 70 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанное в пункте 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации правило направлено на предотвращение недобросовестного поведения сторон сделки и предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению.

Из материалов дела усматривается, что заключение и исполнение спорного договора явилось результатом действий самой администрации Миасского городского округа, которой подготовлен проект договора, определено условие о цене продажи земельного участка, приняты платежи в уплату стоимости земельного участка.

Именно администрацией Миасского городского округа было утверждено постановление от 27.06.2016 N 3455 "Об утверждении Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

Доказательств осведомленности ответчика об отсутствии у администрации полномочий на принятие постановления от 27.06.2016 N 3455 и его последующую отмену по состоянию на момент подписания спорного договора купли-продажи истец не представил.

Указанное постановление утратило силу после издания постановления администрации Миасского городского округа от 08.08.2018 N 3601.

Следовательно, утвержденный данным постановлением Порядок был действующим на момент заключения сторонами договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения от 09.10.2015 N 673.

При этом ешением собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 22.06.2018 N 21 был утвержден новый Порядок определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, согласно подп. "б" подп. 4 п. 2 которого продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, без проведения торгов также осуществляется в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них за исключением случаев, предусмотренных подпунктами "е", "ж", "з", "и" пункта 2 (1) и подпункта "б" пункта 2 (3) настоящего Порядка.

Поскольку механизм определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, не изменился, довод подателя апелляционной жалобы о причинении ущерба бюджету муниципального образования не может быть признан обоснованным.

При оценке заявленных администрацией требований, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что исходя из принципа правовой определенности и стабильности гражданских правоотношений, оспариваемые администрацией условия договора купли-продажи земельного участка не могут быть признаны недействительными только по мотиву того, что постановление администрации Миасского городского округа от 27.06.2016 N 3455 было принято неуполномоченным органом местного самоуправления и впоследствии отменено по протесту прокурора.

Довод апелляционной жалобы о том, что администрация должна была осуществить продажу объекта недвижимости ответчику одновременно с земельным участком, на котором располагается объект, по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, был предметом рассмотрения суда первой инстанции, ему дана надлежащая оценка, отраженная в обжалуемом судебном акте.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012N 14556/11, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации, от 06.06.2017 по делу N 306-ЭС17-737, льготная цена выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку в рассматриваемом случае администрацией объект недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, отчуждался на основании договора купли-продажи объекта приватизации от 09.10.2015 N 673 (л.д. 10-12) без одновременной приватизации земельного участка, выкуп земельного участка осуществлялся отдельно по нормам подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным (ничтожным) спорного условия договора купли-продажи от 29.12.2018 N 1239 в части определения цены земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Судебная коллегия не находит дополнительных оснований для иной оценки обстоятельств дела, чем сделанной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.10.2020 по делу N А76-5935/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Миасского городского округа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова