Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2020 г. N 17АП-13832/20 по делу N А71-843/2020

г. Пермь

30 декабря 2020 г.

Дело N А71-843/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 декабря 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Трефиловой Е.М.,

судей Голубцова В.Г., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривощековой С.В.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

истца общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Талисман"

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 14 сентября 2020 года по делу N А71-843/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Талисман" (ОГРН 1111831012985, ИНН 1831149650)

к обществу с ограниченной ответственностью "Адидас" (ОГРН 1027700105993, ИНН 7714037390)

о расторжении договора аренды, обязании вернуть (передать) из временного возмездного владения и пользования помещение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Талисман" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Адидас" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды N 05-02-02/123-10 от 25.03.2010, обязании вернуть (передать) из временного возмездного владения и пользования помещение.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14 сентября 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с решением суда, обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт о расторжении договора аренды N 05-02-02/123-10 от 25.03.2010, заключенного между истцом и ответчиком, в связи с систематической неоплатой арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; обязать ответчика вернуть (передать) из временного возмездного владения и пользования помещение истцу.

В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с выводом суда, что нарушения условий договора об оплате устранены и на момент рассмотрения дела долг по договору аренды ответчиком погашен в полном объеме; суд не дал оценки обстоятельствам, изложенным истцом в пояснениях, согласно которым с учетом положений договора и дополнительных соглашений к нему ответчик систематически нарушает условия об оплате авансовых платежей базовой арендной платы и оплате эксплуатационных расходов.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что на основании части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Российской Федерации Арбитражного процессуального кодекса.

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Талисман" (далее - арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Адидас" (далее - арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 05-02-02/123-10 от 25.03.2010 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 351,4 кв.м., на втором этаже нежилого помещения (здания) с кадастровым номером 18-18-01/017/2010-041, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Холмогорова, 11, номер согласно поэтажному плану (приложение 2 к договору) - 20 (пункты 2.1., 2.4. договора).

Срок аренды сторонами установлен на 5 лет с даты подписания акта приема-передачи Помещения (пункт 6.1. договора).

01.07.2017 стороны заключили дополнительное соглашение N 8 к договору аренды, в котором согласовали продлить срок действия договора по 31.12.2021 включительно. 31.12.2021 года является последним днем аренды.

Согласно пунктам 9.1., 9.1.1., 9.1.2., 9.1.3. договора за владение и пользование помещением и местами общего пользования арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату, которая включает в себя: базовую арендную плату, переменную арендную плату, представляющая собой возмещение коммунальных расходов в помещении, плату с оборота арендатора в помещении.

Согласно пунктам 9.2., 9.8. договора арендатор обязуется выплачивать базовую арендную плату из расчета 755 руб. в месяц за 1 квадратный метр помещения ежемесячно авансом не позднее 10 календарного числа месяца, за который производится оплата, а в январе не позднее 20 января, при условии получения счета за 7 рабочих дней до даты платежа.

В соответствии с пунктом 9.4. договора арендатор ежемесячно возмещает арендодателю расходы по оплате потребленных коммунальных услуг, в помещении, размер которых определяется на основании фактических показаний отдельных счетчиков. Согласно пункту 9.10. договора арендодатель не позднее 20 числа месяца, следующего за оплачиваемым, предъявляет арендатору счет на возмещение коммунальных расходов, в котором указывает их фактически потребленный объем за истекший месяц. Арендатор обязан произвести платеж в течение 7 рабочих дней после получения счета и подтверждающих документов от арендодателя.

Согласно пункту 9.7.2.1. договора арендатор обязуется подсчитывать размер оборота и по окончании каждого оборотного периода рассчитывать плату с оборота. В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения N 06 от 01.12.2015 стороны договорились, что оборотный период равен 1 календарный месяц.

Если оборот за оборотный период, умноженный на процент с оборота, превысит сумму базовой арендной платы за оборотный период без учета НДС, арендатор обязуется выплачивать арендодателю плату с оборота (пункт 9.7.2.2 договора) в течение 10 дней после получения арендатором счета от арендодателя (пункт 9.7.2.4 договора).

В соответствии с пунктом 4 дополнительного соглашения стороны установили, что с 01.02.2016 в порядке предоплаты арендатор ежемесячно оплачивает авансовый платеж за отчетный период в размере 350 000 руб. 00 коп. в срок не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.

При этом если в случае, если по окончании отчетного периода сумма платы с оборота превысит сумму аванса, арендатор перечисляет арендодателю сумму положительной разницы между суммами платы с оборота и аванса. В случае, если по окончании отчетного периода сумма платы с оборота будет меньше аванса, то сумма переплаты подлежит зачету в счет оплаты платы с оборота за следующий месяц.

Согласно пункту 2. Дополнительного соглашения N 8 от 01.07.2017 стороны установили дополнить текст договора пунктами 9.17., 9.17.1., 9.17.2. В соответствии с указанными пунктами арендатор обязуется выплачивать в связи с оказанием арендодателем эксплуатационных услуг плату в размере 113 161 руб. 34 коп. плюс начисленный на эту сумму НДС, в срок не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

Согласно пункту 3 Дополнительного соглашения N 8 от 01.07.2017 стороны установили дополнить текст договора пунктами 9.18.1., 9.18.2, 9.18.3. В соответствии с указанными пунктами арендатор обязался оплачивать арендодателю денежную сумму для проведения мероприятий по формированию имиджа Центра, в размере 5% от суммы аванса за месяц предшествующий месяцу начисления, в срок не позднее 15 календарных дней с момента получения арендатором от арендодателя счета на оплату.

Согласно пункту 19.4. договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в порядке, предусмотренном действующим законодательством в случае систематической (более двух раз подряд) неуплаты арендатором Базовой арендной платы и переменной арендной платы арендатора в течение 10 банковских дней после того, как арендатор получил от арендодателя письменное уведомление о такой неуплате.

ООО УК "Талисман" неоднократно предъявляло в ООО адрес "Адидас" претензии по оплате арендной платы.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец на основании статьи 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды.

Судом первой инстанции требования истца оставлены без удовлетворения.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции оснований для отмены обжалуемого судебного акта не установил.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из положений ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

В пункте 19.4. договора стороны согласовали, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в порядке, предусмотренном действующим законодательством в случае систематической (более двух раз подряд) неуплаты арендатором Базовой арендной платы и переменной арендной платы арендатора в течение 10 банковских дней после того, как арендатор получил от арендодателя письменное уведомление о такой неуплате.

С учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания указанных обстоятельств возложена на истца, требующего расторжения договора в судебном порядке.

В обоснование требования о расторжении договора аренды и возврате (передаче) имущества истец ссылается на существенное нарушение ответчиком условий договора, невнесением им арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия заключенного сторонами договора, руководствуясь разъяснениями, приведенными в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", установив, что на момент рассмотрения спора долг по договору аренды ответчиком погашен в полном объеме, более того, на стороне ответчика имеется переплата, учитывая, что досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором обязательств по внесению арендной платы, пришел к выводу, что требование истца о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит.

Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм права и соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Оснований для переоценки данных суждений суд апелляционной инстанции не усматривает.

Обстоятельства, приведенные истцом в апелляционной жалобе, не могут быть приняты во внимание, поскольку не относятся к основаниям расторжения договора, в связи с которыми состоялось обращение в суд. Заявляя требование о расторжении договора аренды, основанное на статьях 450, 619 ГК РФ, истец не указал на фактические обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд с таким требованием. Представленные в дело доказательства (претензии) не позволяют сделать вывод о существенном нарушении ответчиком условий договора, установить факт неисполнения им обязательств по внесению арендной платы согласно условиям договора, определить сумму задолженности (соответствующие расчеты истцом не произведены, в исковом заявлении размер задолженности не указан, имеющиеся в деле акты сверки расчетов обеими сторонами договора не подписаны).

Исходя из положений статьи 619 ГК РФ, следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.

Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжение договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На момент рассмотрения дела у ответчика отсутствовала задолженность по внесению арендной платы (иного истцом не доказано), ввиду чего сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае следует признать не противоречащим статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса РФ.

В связи с отказом в расторжении договора не имеется правовых оснований и для удовлетворения требования об обязании ответчика вернуть (передать) арендуемые помещения.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции принят законный и обоснованный судебный акт, судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14 сентября 2020 года по делу N А71-843/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Е.М. Трефилова

Судьи

В.Г. Голубцов Н.М. Савельева