Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2020 г. N 18АП-12570/20 по делу N А76-27623/2017

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 17 марта 2021 г. N Ф09-769/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

30 декабря 2020 г.

Дело N А76-27623/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Румянцева А.А.,

судей Журавлева Ю.А., Кожевниковой А.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Новиковой К.Е.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Раковского Эдуарда Константиновича на определение Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2020 по делу N А76-27623/2017 об оспаривании сделки.

В заседании приняли участие:

Раковский Эдуард Константинович (паспорт);

представитель Раковского Эдуарда Константиновича - Налётова Т.С. (паспорт, доверенность от 21.11.2018);

конкурсный управляющий ООО "Уралпроммаш" - Щёлоков А.Н. (паспорт);

представитель конкурсного управляющего ООО "Уралпроммаш" Щёлкова А.Н. - Рудакова Ю.С. (доверенность от 19.06.2018 сроком на 3 года, паспорт);

представитель Комитета по управлению имуществом Златоустовского городского округа - Гривин Р.Н. (паспорт, доверенность от 14.04.2020 сроком до 31.12.2020);

представитель общества с ограниченной ответственностью "Теплосети" - Финашина Н.А. (паспорт, доверенность от 23.01.2020 сроком до 31.12.2020);

представитель уполномоченного органа - Устюгов С.В. (доверенность от 27.02.2020 сроком до 31.01.2021, служебное удостоверение).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Теплосети" возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Уралпроммаш" (далее - общество "Уралпроммаш", должник).

Определением от 29.12.2017 в отношении общества "Уралпроммаш" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение; временным управляющим должника утвержден Щелоков Александр Николаевич, член ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Южный Урал", требование общества "Теплосети" в размере 1 169 889 руб. 97 коп. основной задолженности включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

Решением суда от 07.05.2018 общество "Уралпроммаш" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство на шесть месяцев; конкурсным управляющим ООО "Уралпроммаш" утвержден Щелоков А.Н.

Информационное сообщение N 66030290163 о признании должника банкротом и открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 12.05.2018 N 80.

07.08.2018 конкурсный управляющий Щёлоков А.Н. (далее - заявитель) обратился в суд с заявлением, в котором просил:

1. Признать недействительной сделку - договор купли-продажи б/н от 31.01.2017, заключенный с Раковским Эдуардом Константиновичем (далее - Раковский Э.К., ответчик, податель жалобы).

2. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника нежилое помещение N 4 площадью 1 285,9 кв.м., назначение нежилое, этаж 1-2, кадастровый номер 74:25:0308103:330, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, проезд парковый, промбаза ЖС-2.

3. Признать недействительной сделку - соглашение о переуступке права аренды земельного участка от 30.01.2017, заключенный с Раковским Э.К.

4. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника права аренды на земельный участок по договору аренды земли от 30.12.2013 N 420-2013/О (с дополнительными соглашениями), заключенному между ООО "Уралпроммаш" и органом местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округ", договор аренды действует до 17.10.2019, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый номер 74:25:0308103:37 площадью 2 891 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: Челябинская область, г. Златоуст, проезд Парковый, промбаза ЖС-2, разрешенный вид использования: для размещения производственного корпуса по механической обработке металла.

В качестве нормативного обоснования заявленных требований конкурсный управляющий ссылался на положения п.1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о недействительности сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной.

Определением суда от 13.09.2018 к участию обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа (далее - третье лицо, Комитет, ОМС "КУИ ЗГО").

Определением суда от 26.06.2019 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества (объекта недвижимости и права аренды земельного участка) по состоянию на 31.01.2017, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз", эксперту Печаткиной Елене Юрьевне.

01.10.2019 в суд поступило заключение эксперта N 593/19 от 24.09.2019, согласно которому по состоянию на 31.01.2017 рыночная стоимость объекта недвижимости составляла 1 640 000 руб., права пользования земельным участком (арендная ставка) - 8 383,90 руб. (л.д.72-131, т.5).

Определением суда от 28.09.2020 в удовлетворении ходатайств конкурсного управляющего и кредитора о назначении повторной судебной экспертизы отказано.

Определением от 28.09.2020 (резолютивная часть от 31.07.2020) заявление конкурсного управляющего Щёлокова А.Н. удовлетворено: признан договор купли-продажи от 31.01.2017, заключенный между ООО "Уралпроммаш" и Раковским Э.К., недействительной сделкой. Применены последствия недействительности сделки: с Раковского Э.К. в пользу ООО "Уралпроммаш" взыскан 1 174 700 руб. 90 коп. Соглашение о переуступке права аренды земельного участка от 31.01.2017, заключенное между ООО "Уралпроммаш" и Раковским Э.К. признано недействительной сделкой. Применены последствия недействительности сделки: взыскано с Раковского Э.К. в пользу общества "Уралпроммаш" 1 061 000 руб.

Не согласившись с вынесенным определением, Раковский Э.К. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил определение отменить, ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 16.01.2014 муниципального имущества N 238-ПА, заключенный между Комитетом и ООО "Уралпроммаш" по своей сути является долгосрочной сделкой, обязательства по которой до настоящего момента полностью не исполнены, имеет все признаки кредитного договора, поскольку в нем отражена обязанность по уплате обязательных платежей, окончательный расчет установлен до 15.01.2021.

Податель жалобы указал, что ООО "Уралпроммаш" по договору купли - продажи от 16.01.2014 N 238-ПА выплатило в адрес ОМС "КУИ ЗГО" 1 374 700,90 руб., а также проценты в сумме 132 048,81 руб. После приобретения объекта недвижимости Раковским Э.К. был оплачен долг за ООО "Уралпроммаш" в сумме 60 500 руб., просроченные проценты в сумме 33 177,74 руб., штраф 5 088,46 руб., всего на сумму 98 766,2 руб. Кроме этого, общая задолженность ООО "Уралпроммаш" перед ОМС "КУИ ЗГО" на момент заключения оспариваемой сделки составила в сумме 1 385 299,10 руб. Цена за объект недвижимости по спорному договору 31.01.2017 составила 200 000 руб., которые ответчик оплатил, а также принял обязательства по оплате оставшейся задолженности перед ОМС "КУИ ЗГО" в сумме 1 385 299,10 руб. Таким образом, в совокупности по выкупу данного объекта обязательства составляют на сумму 1 873 238,17 руб., которые Раковский Э.К в соответствии с графиком платежей исполняет. При этом, признавая договор купли-продажи от 31.01.2017 недействительной сделкой и применения последствия недействительности сделки в виде взыскания с Раковского Э.К. в пользу должника 1 174 700 руб. 90 коп., увеличивается стоимость объекта для ответчика на взыскиваемую сумму.

Не согласен с выводами в части неравноценности встречного исполнения обязательства, поскольку договором купли-продажи от 16.01.2014 N 238-ПА цена объекта установлена 2 760 000 руб., которые продавец в лице ОМС "КУИ ЗГО" полностью получил, что подтверждается вышеуказанными расчетами, документами, предоставленными ответчиком по оплате обязательств.

Признавая соглашение о переуступке права аренды земельного участка от 31.01.2017, заключенное между ООО "Уралпроммаш" и Раковским Э.К. недействительной сделкой суд не учел, что земельный участок не был выкуплен в частную собственность, земельный участок предоставлен ответчику во временное пользование на основании оспариваемой сделки и дополнительного соглашения от 30.03.2017 к договору аренды земли от 30.12.2013 N 420-2013/О, заключенного между Раковским Э.К. и ОМС "КУИ ЗГО", а соответственно, возлагать ответственность на последнего в части выплаты суммы в размере 1 061 000 руб. является злоупотреблением правом.

Также указал, что ООО "Уралпроммаш" не имело возможности использовать данное помещение в своей производственной деятельности (эксплуатировать), так как оно было признано аварийным и существовала реальная угроза жизни и здоровью людей. На момент покупки Раковским Э.К. объект недвижимости уже не использовался более 2-х лет, что способствовало еще большему разрушению основных конструкций здания и его кровли. Согласно заключения специалиста от 17.12.2019 ООО Консалтинговая компания "ОБиКон" Хрусталевой Ю.В. по определению рыночной стоимости объекта недвижимости на момент заключения сделки, используя при определении стоимости затратный подход, Раковским Э.К. вложено затрат в ремонтно-восстановительные работы 92 процентов от полной стоимости помещения.

Судом на основании ст.ст. 184, 262, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в приобщении к материалам дела дополнения к апелляционной жалобе, поскольку не исполнена обязанность по направлению в адрес лиц, участвующих в деле, а также дополнительных доказательств, представленных ответчиком: платежные поручения за период с 06.07.2020 по 01.12.2020 о факте исполнения обязательств по договору от 16.01.2014 (согласно приложению), поскольку суд не усматривает относимость доказательств к рассматриваемому делу.

Поступившие от Комитета дополнительные документы с доказательствами заблаговременного их направления в адрес лиц, участвующих в деле, приобщены к материалам дела, поскольку указанные документы запрошены судом апелляционной инстанции в определении от 30.11.2020.

Судом также отказано в приобщении к материалам отзыва уполномоченного органа, поскольку не исполнена обязанность по направлению отзыва в адрес лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель подателя жалобы с определением суда не согласился, считает его незаконным и необоснованным. Просил определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представители конкурсного управляющий ООО "Уралпроммаш", ООО "Теплосети", уполномоченного органа с доводами апелляционной жалобы не согласились. Просили определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.01.2014 между Комитетом (продавец) и ООО "Уралпроммаш" заключен (покупатель) договор N 238-ПА купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения N 4 площадью 1285,9 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г.Златоуст, проезд Парковый, промбаза ЖС-2 (л.д. 5-6 т.2). Согласно п.3 договора цена имущества определена в размере 2 760 000 руб. в соответствии с отчетом о рыночной стоимости; оплата приобретаемого имущества производится покупателем в рассрочку согласно графику платежей; на сумму основного долга начисляются проценты, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Указанный договор заключен на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии с п. 8 договора покупатель считается полностью выполнившим свои обязательства по настоящему договору с момента зачисления на счет продавца суммы, указанной в п.3 договора и процентов, начисленных на сумму основного долга.

Согласно Графику платежей (приложение N 1 к договору) рассрочка была предоставлена на срок по 15.01.2019 (л.д.7-8 т.2).

19.01.2016 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору N 238-ПА, которым утвержден другой график платежей, согласно которому рассрочка оплаты предоставлена на срок по 15.01.2021 (л.д.9-11 т.2).

Согласно отчету N Н 10/13/05К от 20.05.2014, составленному обществом "КОНДР и К" по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 1 285,9 кв.м, находящегося в муниципальной собственности Златоустовского городского округа, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Златоуст, проезд Парковый, промбаза ЖС-2, рыночная стоимость выкупаемого помещения составляет 2 615 000 руб. (л.д.8-88 т.3).

31.01.2017 общество "Уралпроммаш" (продавец) и Раковский Э.К. (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения N 4 площадью 1285,9 кв.м., кадастровый номер 74:25:0308103:330, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Златоуст, проезд Парковый, промбаза ЖС-2 (л.д.11-12 т.1).

Согласно п.3 договора недвижимое имущество, являющееся предметом договора, находится в ипотеке в силу закона и продается с согласия залогодержателя; покупатель ознакомлен с условиями договора купли-продажи муниципального имущества N 238-ПА от 16.01.2014.

Согласно пунктам 6,7 указанного договора цена недвижимого имущества определена сторонами в размере 200 000 руб., расчет производится в день подписания договора.

Имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 31.01.2017 (л.д.13 т.1).

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 03.02.2017.

Оплата в размере 200 000 руб. в соответствии с условиями договора произведена ответчиком в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 1 от 31.01.2017 (л.д.49 т.1), распиской директора должника Пшакина В.Б. в получении денежных средств от 19.01.2017 (л.д.75 т.2).

Согласно отзыву третьего лица на дату заключения оспариваемого договора должником произведена оплата по договору купли-продажи от 16.01.2014 N 238-П в размере 1 374 700 руб. 90 коп. основного долга и 132 048 руб. 81 коп. процентов; обязательства по оплате оставшейся суммы долга 1 385 299 руб. 10 коп. перешли к Раковскому Э.К. (л.д.14-15 т.4).

13.03.2017 ответчик обратился в Комитет с просьбой переоформить на него обязательства покупателя по договору купли-продажи N 238-ПА от 16.01.2014 (л.д.13 т.2).

Письмом от 29.03.2017 Комитет разъяснил ответчику, что в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" на него перешли обязанности залогодателя, направил график платежей для дальнейшей оплаты по договору N 238-ПА от 16.01.2014 (л.д.12 т.2).

Из материалов дела следует, что в настоящее время ответчик продолжает исполнение обязанностей покупателя по договору купли-продажи N 238-ПА от 16.01.2014, что подтверждается платежными поручениями (л.д.50-72 т.1, 76-77 т.2, л.д.119-123,125 т.4, л.д.42-46 т.5, л.д.57-63 т.6, л.д.31,32,174,175,177,180 т.7).

Как следует из пояснений ответчика, представленных доказательств, в настоящее время арендаторами произведен капитальный ремонт объекта недвижимости в счет арендной платы, общая сумма затрат согласно расчету ответчика составила 19 601 526,40 руб. (л.д.166-173 т.7).

Также 31.01.2017 общество "Уралпроммаш" (арендатор) и Раковский Э.К. (новый арендатор) заключили Соглашение о переуступке права аренды земельного участка, в соответствии с которым должник передал, а Раковский Э.К. принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды земли от 30.12.2013 N 420-2013/О, заключенному между арендатором и арендодателем - Комитетом; предметом аренды является земельный участок площадью 2891 кв. м, с кадастровым номером 74:25:0308103:37, с разрешенным использованием (назначение) - для размещения производственного корпуса по механической обработке металла эксплуатации нежилого здания, расположенный по адресу: Челябинская область, г.Златоуст, проезд Парковый, территория промбазы ЖС-2.

Пунктом 9 указанного Соглашения предусмотрено, что переуступка права аренды земельного участка производится безвозмездно.

Государственная регистрация уступки права аренды произведена 03.02.2017.

30.03.2017 между Комитетом и Раковским Э.К. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли от 30.12.2013 N 420-2013/О, согласно которому права и обязанности арендатора перешли к ответчику (л.д.74-75 т.1).

Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 24.04.2017.

Конкурсный управляющий, полагая, что оспариваемые сделки совершены при неравноценном встречном исполнении со стороны Раковского Э.К., обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, суд первой инстанции исходил из того, что на момент совершения спорной сделки у должника имелись неисполненные обязательства перед кредиторами, что свидетельствует о его неплатежеспособности, установил неравноценность встречного исполнения, совершение сделки в ущерб интересам должника, его кредиторов.

Применяя последствия недействительности сделки, суд первой инстанции установил отчуждение должником спорного объекта недвижимости при наличии неисполненных обязательств по договору купли-продажи муниципального имущества N 238-ПА от 16.01.2014, исполнение ответчиком обязательств должника по указанному договору в оставшейся части, нахождение объекта недвижимости в залоге у Комитета (ипотека в силу закона), проведение ответчиком капитального ремонта объекта. Поэтому суд посчитал возможным применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика разницы между суммой, уплаченной должником по договору N 238-ПА от 16.01.2014 (1 374 700 руб. 90 коп.) и суммой, уплаченной ответчиком по договору купли-продажи от 31.01.2017 (200 000 руб.), а также взыскания суммы, равной рыночной стоимости права аренды земельного участка по состоянию на 31.01.2017 (1 061 000 руб.) согласно дополнению к заключению эксперта N 593/19.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

В силу пунктов 1, 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе. Правила настоящей главы могут применяться к оспариванию действий, направленных на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским законодательством.

Статья 61.2 Закона о банкротстве предусматривает основания для оспаривания сделок должника, совершенных при неравноценном встречном предоставлении (пункт 1), либо с причинением вреда (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума N 63) для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Разъяснения по порядку применения статьи 61.2 Закона о банкротстве даны в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума N 63).

Согласно разъяснениям, в силу этой нормы (пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве) для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

При определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств.

Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В рассматриваемом случае, судом установлено, что производство по делу о банкротстве должника возбуждено 25.09.2017, оспариваемые сделки совершены 31.01.2017, то есть в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом, в связи с чем, заявителю, исходя из вышеназванных разъяснений, следовало доказать обстоятельства, указанные в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а именно, неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки.

Из обстоятельств дела следует, что муниципальное имущество - нежилое помещение N 4 площадью 1285,9 кв.м., было продано должнику по договору N 238-ПА от 16.01.2014 по цене 2 760 000 руб., с условиями указанного договора ответчик был ознакомлен.

Согласно заключению судебной экспертизы N 593/19 от 24.09.2019 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 31.01.2017 составляет 1 640 000 рублей (л.д. 72-131 т.5). Согласно дополнению к заключению N 593/19 по состоянию на 31.01.2017 рыночная стоимость права аренды земельного участка составляла 1 061 000 руб. (л.д.1-8 т.6).

Суд установив, что должником отчуждено имущество общей стоимостью более 2 700 000 руб., пришел к обоснованному выводу о том, что цену договора и оплату в размере 200 000 руб. нельзя признать равноценным встречным предоставлением.

При этом представленные сторонами рецензия на заключение эксперта, составленная оценщиками общества "ЮжУралЭксперт", в соответствии с которой стоимость объекта недвижимости должна варьироваться от 3 448 552 руб. до 5 596 082 руб. (л.д.158-162 т.5); письменное мнение оценщика ИП Ловчиковой И.И., о том, что по состоянию на январь 2017 рыночная стоимость одного квадратного метра спорного помещения составляла не менее 4 500 руб. (л.д.85-89 т.6); заключение специалиста-оценщика общества Консалтинговая компания "ОБиКон" от 17.12.2019, по мнению которого по состоянию на 31.01.2017 рыночная стоимость объекта недвижимости составляла 1 585 000 руб., права аренды земельного участка (арендной платы) - 9 222 руб. в месяц (приложение 1), не опровергают выводы суда первой инстанции о неравноценном встречном предоставлении при заключении договора купли-продажи.

Поэтому суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании договора купли-продажи нежилого помещения N 4 площадью 1285,9 кв.м., от 31.01.2017 недействительной сделкой.

Применяя последствия недействительной сделки в указанной части суд первой инстанции обоснованно исходил с разницы, между оплатой, произведённой должником в размере 1 374 700 руб. 90 коп. и оплаченной Раковским Э.К. суммы 200 000 рублей, взыскав с последнего 1 174 700 рублей 90 копеек.

В то же время признавая недействительным соглашение о переуступке права аренды от 31.07.2017 и определяя ко взысканию с ответчика сумму 1 061 000 руб., суд первой инстанции не учел следующие обстоятельства.

Придя к указанным выводам суд руководствовался отсутствием в отчете N Н 10/13/05К от 20.05.2014 по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения сведений о стоимости права аренды земельного участка. При этом суд руководствовался заключением судебной экспертизы N 593/19 от 24.09.2019, в соответствии с которой стоимость права аренды определена в размере 1 061 000 руб.

Однако, как следует из обстоятельств дела, должник приобрел спорный объект недвижимости в порядке, установленном Законом 159-ФЗ, в соответствии со ст. 3, 4 которого цена отчуждения определяется в размере рыночной стоимости, установленной на основании отчета оценки.

Как следует из отчета оценки N Н 10/13/05К от 20.05.2014 (т. 3 л.д. 58-63) при определении цены нежилого помещения N 4 площадью 1285,9 кв.м., учитывалось, что отчуждение недвижимого имущества осуществляется с учетом наличия права пользования земельным участком. В связи с чем, стоимость помещений при использовании доходного подхода определена в размере 2 820 000 руб. с учетом стоимости права аренды в размере 1 506 160 руб.

Также из положений ст. 555 Гражданского Кодекса Российской Федерации следует, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Таким образом, цена 2 760 000 руб. включает в себя стоимость соответствующего права аренды земельного участка.

Данные обстоятельства подтверждаются и принятым в качестве доказательства заключением эксперта N 593/19 от 24.09.2019 (с учетом дополнений), из которого следует, что при сложении отдельно определенных стоимости здания и стоимости права аренды, общая стоимость составляет 2 701 000 руб., что соразмерно цене, определенной при продаже помещений в соответствии со ст. 3, 4 Закона N 159-ФЗ - 2 760 000 руб.

При этом заключение самостоятельного договора аренды не влияет на обстоятельства определения стоимости помещения по указанной выше методике.

Пунктом 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Такие же положения закреплены в ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации. Более того, ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации установлен прямой запрет отчуждения прав на земельный участок отдельно от находящегося на нем здания.

Таким образом, в данном случае, заключение договора аренды с должником и последующая уступка права аренды Раковскому Э.К., не являются самостоятельными сделками и не подлежат оценке на предмет их недействительности. С учетом изложенного, при сохранении права собственности Раковского Э.К. на помещение в результате применения последствий недействительности договора купли-продажи в виде взыскания его стоимости, соглашение об уступке права аренды не может быть признано недействительным, поскольку за Раковским Э.К. сохраняется право пользования земельным участком. В данном случае договор аренды и уступка права аренды не имеют самостоятельной стоимости, земельный участок предоставлен должнику, а впоследствии Раковскому Э.К., безвозмездно. Соответственно определенная судом стоимость права аренды, без учета приведенных выше обстоятельств, не может быть расценена, как ущерб интересам кредиторов.

Из обстоятельств дела следует, что стоимость имущества в размере 2 760 000 руб. уплачена Комитету на момент совершения оспариваемой сделки должником в размере 1 374 700 руб. 90 коп. Раковский К.Э принял обязательства по оплате оставшейся задолженности перед ОМС "КУИ ЗГО" в сумме 1 385 299 руб. 10 коп., соответственно при заключении оспариваемой сделки должнику причинены ущерб в размере 1 174 700 руб. 90 коп. (1 374 700 руб. 90 коп - 200 000 руб.).

При этом суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию указанная разница, поскольку взыскание полной стоимости отчужденного по оспариваемому договору купли-продажи помещений в размере 2 760 000 руб. (с учетом стоимости права аренды) в пользу должника, привело бы к нарушению баланса прав и интересов сторон в виде двойного взыскания с Раковского К.Э., что при отсутствии признаков злоупотребления со стороны последнего недопустимо.

Отклоняя доводы ответчика о том, что договор купли-продажи от 31.01.2017 заключен на рыночных условиях, поскольку объект недвижимости на дату совершения сделки был практически разрушен, суд первой инстанции обосновано исходил из следующего.

Согласно заключению ОАО ПСК "Авангард" N 10-05.16-ТО за 2015 г., акту проверки объекта от 30.04.2015, при обследовании установлено значительное разрушение кирпичной стены (со стороны территории ОАО "Златоустовский машиностроительный завод"), нарушение целостности рулонного покрытия кровли (л.д. 45-58 т.2).

Из отчета N Н 10/13/05К от 20.05.2014 по определению рыночной стоимости нежилого помещения следует, что общая площадь объекта составляет 1285,9 кв.м., в том числе помещения производственного корпуса - 959,7 кв.м., помещения административно-бытового корпуса - 326,2 кв.м.; год ввода в эксплуатацию ориентировочно: 1930 г. - для производственного корпуса, 1980 г. - для административно-бытового корпуса; степень износа производственного корпуса - 83%, административно-бытового корпуса - 32%. При этом специалистом-оценщиком при обследовании помещений производственного корпуса установлено ветхое состояние основных конструктивных элементов, указано, что эксплуатация объектов с износом 80% невозможна, использование помещений в производственных целях является опасным и недопустимым, требуется комплексный капитальный ремонт.

Таким образом, стоимость объекта по договору N 238-ПА от 16.01.2014 определена с учетом его частичного ветхого (аварийного) состояния согласно отчету об оценке, а доводы апелляционной жалобы об обратном отклоняются. С учетом изложенного следует признать верными выводы суда о том, что стоимость продажи спорного имущества существенно отличалась от его реальной стоимости.

При таких обстоятельствах, определение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене в части признания соглашения о переуступке права аренды земельного участка от 31.01.2017, заключенного между ООО "Уралпроммаш" и Раковским Э.К., недействительной сделкой и применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с Раковского Э.К. в пользу ООО "Уралпроммаш" 1 061 000 руб., на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В удовлетворении требований конкурсного управляющего в указанной части следует отказать.

Доводы апелляционной жалобы в части признания недействительным соглашения, учтены судом при вынесении настоящего постановления.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с п. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2020 по делу N А76-27623/2017 в части признания соглашения о переуступке права аренды земельного участка от 31.01.2017, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Уралпроммаш" и Раковским Эдуардом Константиновичем, недействительной сделкой и применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с Раковского Эдуарда Константиновича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Уралпроммаш" 1 061 000 руб. - отменить.

В удовлетворении требований конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Уралпроммаш" Щёлокова Александра Николаевича о признании соглашения о переуступке права аренды земельного участка от 31.01.2017, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Уралпроммаш" и Раковским Эдуардом Константиновичем, недействительной сделкой и применении последствия недействительности сделки в виде взыскания с Раковского Эдуарда Константиновича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Уралпроммаш" 1 061 000 руб. - отказать.

В части распределения расходов по государственной пошлине определение Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2020 по делу N А76-27623/2017 изменить.

Взыскать с Раковского Эдуарда Константиновича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3 000 руб.

В остальной части определение Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2020 по делу N А76-27623/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Раковского Эдуарда Константиновича без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

А.Ю. Журавлев А.Г. Кожевникова