Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2020 г. N 09АП-78918/19 по делу N А40-170297/2019

г. Москва

29 декабря 2020 г.

Дело N А40-170297/19

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,

судей О.Г. Головкиной, Н.И.Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.Г. Кургановым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Лайф Сити Клуб" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 ноября 2019 года по делу N А40-170297/2019, принятое по иску ООО "Фитнес - Инвест" (ОГРН 1097746817068) к ООО "Лайф Сити Клуб" (ОГРН 1157746281527) о взыскании долга в размере 15 930 000 руб., неустойки в размере 5 370 900 руб., за период с 02.05.2018 по 26.06.2019 по договору от 15.11.2017 N 157/17; об обращении взыскания на заложенное имущество

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Рожков Н.С. по доверенности от 10.01.2020

от ответчика: Гайдук Ю.Н. по доверенности от 14.07.2020

эксперта Фуки Я.Г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фитнес - Инвест" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Лайф Сити Клуб" о взыскании 15 930 000 руб. долга, 5 370 900 руб. неустойки, об обращении взыскания на заложенное имущество.

Требования основаны на том, что ответчик не произвел оплату нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Москва, ул. Кржижановского, д.29, корп.1 по заключенному сторонами договору N 157/17 купли-продажи недвижимого имущества.

Ответчиком подан встречный иск о признании договора купли-продажи недействительной сделкой как совершенной под влиянием обмана и заблуждения.

Оснований для привлечения к участию в деле Департамента городского имущества, суд первой инстанции не усмотрел, поскольку решение по делу по заявленным требованиям не может повлиять на права и обязанности данного лица по отношению к сторонам спора. Доказательств предъявления к ответчику указанным лицом требований о сносе самовольной постройки не представлено.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25 ноября 2019 года по делу N А40- 170297/2019 с ООО "Лайф Сити Клуб" в пользу ООО "Фитнес - Инвест" взыскано 15 930 000 руб. долга и 5 370 900 руб. неустойки, а также 141 505 руб. расходов по уплате госпошлины; обращено взыскание на заложенное имущество: - нежилое помещение общей площадью 969,9 кв. м. кадастровый номер 77:06:0004003:2918, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 29, корп. 1, этаж 1, помещение la - комнаты с 1 по 3; этаж 2, помещение IV- комнаты с 1 по 7 с установлением начальной цены продажи для реализации на публичных торгах 58 400 000 руб. - нежилое помещение общей площадью 170,7 кв. м. кадастровый номер 77:06:0004003:2916, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 29, корп. 1, этаж 3, помещение V - комнаты с 1 по 5 с установлением начальной цены продажи для реализации на публичных торгах 10 280 000 руб.; встречное N А40-170297/19 исковое заявление о признании недействительным договора от 15.11.2017 N 157/17 возвращено ООО "Лайф Сити Клуб".

Не согласившись с указанным решением представитель ответчика обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на указанное решение.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения доводов апелляционной жалобы возражал, решение суда считает законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, выслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Фитнес - Инвест" и ООО "Лайф Сити Клуб" заключен договор N 157/17 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец принял на себя обязательство передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договор: - нежилое помещение, общей площадью 969,9 кв.м., кадастровый номер 77:06:0004003:2917, расположенное по адресу: г.Москва, ул. Кржижановского, д. 29, корп.1, этаж 1, пом. Iа - комнаты с 1 по 3; этаж 2, пом. IV - комнаты с 1 по 7; - нежилое помещение, общей площадью 170,7 кв.м., кадастровый номер 77:06:0004003:2916, расположенное по адресу: г.Москва, ул. Кржижановского, д. 29, корп.1, этаж 3, пом. V - комнаты с 1 по 5.

В соответствии с п. 4.2. Договора покупатель принял на себя обязательство осуществить оплату цены помещения N 1: в день подписания договора оплатить денежные средства продавцу в размере 10000000 руб. путем зачета в счет уплаты части цены помещения N 1 уплаченного покупателем обеспечительного платежа по Предварительному договору N 115/17АБ от 25.09.2017; в срок до 01 мая 2018 включительно оплатить денежные средства продавцу в размере 22 000 000 руб.; в срок до 01 ноября 2018 включительно оплатить денежные средства продавцу в размере 22 000 000 руб.; в срок до 01 февраля 2019 включительно оплатить денежные средства продавцу в размере 19 000 000 руб.

Согласно п. 4.3. Договора покупатель принял на себя обязательство осуществить оплату цены помещения N 2: в день подписания договора оплатить денежные средства продавцу в размере 7 600 000 руб. путем зачета в счет уплаты части цены помещения N 2 уплаченного покупателем обеспечительного платежа по Предварительному договору N 115/17АБ от 25.09.2017; в срок до 01 мая 2018 включительно оплатить денежные средства продавцу в размере 2 500 000 руб.; в срок до 01 ноября 2018 включительно оплатить денежные средства продавцу в размере 1 000 000 руб.; в срок до 01 февраля 2019 включительно оплатить денежные средства продавцу в размере 1 750 000 руб.

Согласно исковому заявлению, ответчик не произвел оплату нежилых помещений в полном объеме, задолженность по оплате составляет 15 930 000 руб.

Ответчик свои обязательства по оплате нежилого помещений в установленный договором срок не исполнил, в связи с чем, исковые требования ООО "Фитнес - Инвест" о взыскании задолженности в сумме 15 930 000 руб. подлежат удовлетворению в соответствии со ст.ст. 307, 309, 310, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая требования истца о взыскании пени по состоянию на 26.06.2019 в размере 5 370 900 руб., начисленных в соответствии с п. 6.6. Договора, согласно которому в случае нарушения покупателем обязательств по п. 4.2., 4.3. Договора продавец вправе взыскать с покупателя неустойку в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, а также с учетом дополнительных соглашений N 1 от 27.12.2018, N 2 от 01.04.2019, N 3 от 19.04.2019, N 5 от 21.05.2019, которыми уменьшался размер неустойки и устанавливались периоды, за которые неустойка не взыскивается, проверив расчет пени, с учетом установленного судом срока нарушения оплаты, признав его верным, удовлетворил требования в заявленном размере.

Также с учетом ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по оплате нежилых помещений по заключенному сторонами договору N 157/17 купли-продажи недвижимого имущества, в отсутствие возражений ответчика по стоимости и порядку реализации имущества, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, в соответствии со ст. 309, 310, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, 3, 4 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для принятия встречного искового заявления о признании недействительным договора от 15.11.2017 N 157/17 исходя из следующего.

В соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, ответчик вправе предъявить истцу встречный иск для его рассмотрения совместно с первоначальным иском. При этом встречное исковое заявление принимается судом в случае, если: встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела (часть 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 приведенной статьи Кодекса встречный иск подлежит возвращению, если не соблюдено хотя бы одно из приведенных условий его принятия.

В силу пункта 4 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по экономическим спорам, возникающим из гражданских правоотношений, обращение в арбитражный суд осуществляется в форме искового заявления, в котором, должно быть сформулировано исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), а в соответствии с пунктом 5 части 2 этой же статьи исковое заявление должно содержать фактическое обоснование заявленного требования (обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования, то есть основания иска).

Формулирование предмета и оснований иска являются прерогативой истца.

Рассматривая вопрос о принятии встречного иска, суд первой инстанции правомерно отметил, что встречный иск подан с нарушением требований статьи 125 Арбитражного кодекса Российской Федерации, поскольку не содержит конкретных доводов о том, в чем именно состоит обман со стороны продавца со ссылкой на конкретные доказательства.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, однако считает необходимым изменить размера начальной продажной стоимости предметов залога исходя из следующего.

Оспаривая решение суда первой инстанции ответчик также ссылался на то, что в действительности здание в настоящий момент стоит существенно больше. За три года владения, ответчик произвел неотделимые улучшения, так же стоимость объектов недвижимости по городу Москве возросла. При таких обстоятельствах, выставление на продажу здания по начальной цене трехгодичной давности, без учета рыночной стоимости и оценки, считает недопустимым и нарушающим права ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Из разъяснений, изложенных в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", следует, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения определением от 04 августа 2020 года по настоящему делу на основании ходатайства ответчика о назначении оценочной экспертизы, судом апелляционной инстанции была назначена судебно-оценочная экспертиза, производство по делу было приостановлено до получения экспертного заключения.

Проведение экспертизы было поручено эксперту Ярославе Генриховне Фуки ООО "Финансовый консалтинг "Форвард".

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 969,9 кв. м. кадастровый номер 77:06:0004003:2918, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 29, корп. 1, этаж 1, помещение la - комнаты с 1 по 3; этаж 2, помещение IV- комнаты с 1 по 7 по состоянию на 04 августа 2020 года;

2) Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 170,7 кв. м. кадастровый номер 77:06:0004003:2916, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 29, корп. 1, этаж 3, помещение V - комнаты с 1 по 5 по состоянию на 04 августа 2020 года.

16 сентября 2020 года в Девятый арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта N А40-170297/2019 от 15.09.2020 ООО "Финансовый консалтинг "Форвард" по делу N А40-170297/2019 (09АП-78918/2019).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 04.08.2020 составляет:

1) Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 969,9 кв. м. кадастровый номер 77:06:0004003:2918, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 29, корп. 1, этаж 1, помещение la - комнаты с 1 по 3; этаж 2, помещение IV- комнаты с 1 по 7 - 108 953 717 руб.;

2) Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 170,7 кв. м. кадастровый номер 77:06:0004003:2916, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 29, корп. 1, этаж 3, помещение V - комнаты с 1 по 5 - 13 384 246 руб..

Представители истца и ответчика оспаривали представленное экспертное заключение, просили провести повторную экспертизу.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, вопрос о необходимости проведения экспертизы, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы или их назначение по собственной инициативе является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Согласно положениям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, определив в соответствии с подлежащими применению нормами материального права обстоятельства, имеющие значение для дела, оценивает представленные и предлагаемые сторонами доказательства по своему внутреннему убеждению.

Ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы отклоняется судом апелляционной инстанции, исходя из обстоятельств дела, а также отсутствия оснований сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ о даче заведомо ложного экспертного заключения у суда не имеется, а несогласие с выводами эксперта относительно стоимости объектов недвижимого имущества не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

Кроме того, в судебном заседании по итогам проведенного экспертного исследования были даны дополнительные пояснения экспертом Я.Г. Фуки.

Возражения сторон относительно выводов представленного экспертного заключения фактически сводятся к несогласию с рыночной стоимостью заложенного имущества, на которое обращено взыскание.

Экспертное заключение, полученное во исполнение судебного определения, признано относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (пункт 1); начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (пункт 3).

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая в случае спора определяется самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.

На основании вышеуказанного, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 ноября 2019 года по делу N А40-170297/2019 изменить в части определения первоначальной цены продажи помещений.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

- нежилое помещение общей площадью 969,9 кв. м. кадастровый номер 77:06:0004003:2918, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 29, корп. 1, этаж 1, помещение la - комнаты с 1 по 3; этаж 2, помещение IV- комнаты с 1 по 7 с установлением начальной цены продажи для реализации на публичных торгах 87 162 973 руб. 60 коп.

- нежилое помещение общей площадью 170,7 кв. м. кадастровый номер 77:06:0004003:2916, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 29, корп. 1, этаж 3, помещение V - комнаты с 1 по 5 с установлением начальной цены продажи для реализации на публичных торгах 10 707 396 руб. 80 коп.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Фитнес - Инвест" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Лайф Сити Клуб" в возмещение судебных расходов 110 000 руб.

Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет ООО "Финансовый консалтинг "Форвард" 110 000 (сто десять тысяч) руб., внесенных по чеку-ордеру от 16.03.2020 в счет оплаты за проведение экспертизы с целью определения действительной рыночной стоимости нежилого помещения на основании счета N 34 от 16.09.2020.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

О.Г. Головкина Н.И. Левченко