Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2020 г. N 09АП-51540/20 по делу N А40-87772/2020

город Москва

30 декабря 2020 г.

Дело N А40-87772/20

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

судьи Алексеевой Е.Б.,

рассмотрев апелляционную жалобу Компании с ограниченной ответственностью "Мос Приват Строй Лимитед"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 20.08.2020 по делу N А40-87772/20 принятое в порядке упрощенного производства,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к Компании с ограниченной ответственностью "Мос Приват Строй Лимитед" (ИНН 9909019083)

о взыскании денежных средств,

без вызова сторон,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Компании с ограниченной ответственностью "МОС ПРИВАТ СТРОЙ ЛИМИТЕД" (Компания), в лице представительства в г.Москве о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.06.1997 N М-01-008917 за период с 2 квартала 2017 по 02.07.2017 в размере 183 281 руб. 72 коп., неустойки (пени) за период с 2 квартала 2017 по 02.07.2017 в размере 191 351 руб. 01 коп.

Дело рассмотрено Арбитражным судом г.Москвы в порядке упрощенного производства, решением от 20.08.2020 по делу N А40-87772/20 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность за 2 квартал 2017 года в размере 179 382 руб. 10 коп., неустойки (пени) за период с 01.07.2017 по 02.07.2017 в размере 717 руб. 53 коп. В удовлетворении остальной части иска - отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст.272.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ апелляционная жалоба на решение арбитражного суда первой инстанции принятая по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассмотрена в суде апелляционной инстанции без вызова сторон.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что решение Арбитражного суда города Москвы от 20.08.2020 в обжалуемой части подлежит отмене.

Как следует из материалов дела 05.06.1997 между Московским земельным Комитетом (правопредшественником Департамента, арендодателем) и товариществом с ограниченной ответственностью "Московский цирк на Цветном бульваре" (арендатором) заключен договор аренды N М-01-008917 (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.1997, N 2 от 20.08.1998, N 3 от 20.08.1998, от 07.10.1998, от 02.03.2000, от 25.04.2000, от 17.04.2001, от 19.12.2002, от 14.04.2003, от 30.06.2004) земельного участка площадью 860 кв. м по адресу: г.Москва, Б. Могильцевский пер., вл. 9 для строительства и последующей эксплуатации административного здания.

В 1998 году права и обязанности по Договору перешли к ТОО "Цирк Никулина и Савацки Лимитед" (правопредшественник истца, новый арендатор).

Дополнительным соглашением от 20.08.1998 N 3 в договор внесены соответствующие изменения.

По условиям Договора земельный участок предоставлен Компании сроком на 49 лет.

Уведомлением от 30.05.2017 N ДГИ-И-25840/17 Департамент известил арендатора о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке на основании п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со ссылкой на то, что в течение пяти лет со дня заключения договора аренды не получено разрешение на строительство, строительство объекта не осуществлено.

Согласно п. 3.1. Договора, размер ежегодной арендной платы указан в Приложении N 1, которое является составной и неотъемлемой частью Договора. В соответствии с Приложением N 1 (в редакции Дополнительного соглашения от 25.04.2000), п.п. 5.6., 5.7. Договора, оплата арендной платы производится Арендатором ежеквартально, в срок до 20 числа последнего месяца квартала. Размер годовой арендной платы с 01.01.2017 установлен в размере 717 529 руб. 48 коп., следовательно, Ответчик был обязан ежеквартально вносить арендную плату за земельный участок в размере 179 382 руб. 37 коп.

Как указывает истец, задолженность ответчика по уплате арендной платы за период с 2 квартала 2017 года по 02.07.2017 составляет 183 281 руб. 82 коп.

Пунктом 7.1. Договора установлено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством и настоящим Договором.

В п.2 Дополнительного соглашения от 07.10.1998, установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 21-го числа последнего месяца квартала, по день уплаты включительно. Истцом ответчику начислена неустойка (пени) за период с 2- го квартал 2017 года по 02.07.2017 в размере 191 351 руб. 01 коп.

Поскольку претензия от 13.11.2018 N 33-6-247349/17-(0)-2 была оставлена Ответчиком без удовлетворения, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования в обжалуемой части, суд первой инстанции исходил из того, что факт нарушения условий Договора подтвержден истцом в надлежащем порядке, а доказательств оплаты задолженности Компанией не представлено.

Однако, суд апелляционной инстанции считает, что Арбитражный суд г.Москвы не дал надлежащей оценки доводу ответчика о невозможности использования арендованного земельного участка в спорный период.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г.Москвы от 16.08.2019 по делу N А40-228194/18 были удовлетворены требования Компании "Мос Приват Строй Лимитед" о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 05.06.1997 N М-01-008917 и признании договора аренды от 05.06.1997 N М-01-008917 действующим.

В рамках вышеуказанного дела было установлено, что уведомлением от 30.05.2017 N ДГИ-И-25840/17 Департамент известил арендатора о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со ссылкой на то, что в течение пяти лет со дня заключения договора аренды не получено разрешение на строительство, строительство объекта не осуществлено.

Основанием для расторжения Договора в одностороннем порядке послужило неисполнение арендаторам обязанности в течение пяти лет со дня заключения Договора по получению разрешения на строительство и выполнения строительства объекта.

В качестве правового основания для данного расторжения Договора Департамент указал п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пп.4 п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ кроме указанных в п.1 ст.46 случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование).

В соответствии с п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в следующих случаях:

1) существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка;

2) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ.

Положения п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Таким образом, Федеральным законом N 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.

Суды, давая правовую оценку факту расторжения договора на основании п.22 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях соблюдения баланса интересов обеих сторон, суд учел различные объективные факторы и принял во внимание, имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора, является ли оно существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия "существенное нарушение", а также имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий Договора.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 06.10.2015 N 2317-О указал, что законодатель, предусматривая в п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ право публичного собственника земельных участков, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, на досрочное расторжение договора аренды таких участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В данном Определении Конституционный Суд Российской Федерации также отметил, что предусмотренный п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ последующий судебный контроль за отражающими общественный интерес решениями управомоченных органов об одностороннем досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных в целях строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества, представляет собой достаточную гарантию защиты прав арендаторов, поскольку суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу фактические обстоятельства (причины, вызвавшие существенные нарушения условий договора аренды, включая действия или бездействие как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы) и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.

Отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором

В соответствии с подп.4 п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ из времени использования земельного участка исключается время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению.

В соответствии с п.1 ст.406 Гражданского кодекса РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Таким образом, действия Компании как добросовестного арендатора были подтверждены и установлены судом первой инстанции на основании объективных доказательств, в связи с чем Департамент и Правительство необоснованно указывают на то, что Компания при исполнении Договора действовала недобросовестно.

В силу ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица

Так, в силу ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п.10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Учитывая, что в спорный период ответчик предпринимал меры необходимые получения разрешения на строительство на земельном участке, и учитывая, что с 2012 года осуществление строительства на земельном участке объективно невозможно, то арендатор в спорный период не мог использовать участок по целевому назначению в связи с чем оснований для взыскания арендной платы у Департамента не имеется.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.08.2020 по делу N А40-87772/20 отменить.

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) в пользу Компании с ограниченной ответственностью "Мос Приват Строй Лимитед" (ИНН 9909019083) 3 000 (три тысячи) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа только по основаниям, предусмотренным ч.3 ст.288.2 АПК РФ.

Судья

Алексеева Е.Б.