Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 декабря 2020 г. N 01АП-459/20 по делу N А79-11494/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 мая 2021 г. N Ф01-1731/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владимир

31 декабря 2020 г.

Дело N А79-11494/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 декабря 2020 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борзовой Э.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сантехника" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.12.2019 по делу N А79-11494/2018, принятое по иску индивидуального предпринимателя Ковшика Виталия Ивановича (ОГРНИП 318213000054571) к обществу с ограниченной ответственностью "Сантехника" (ОГРН 1177746508950, ИНН 9729086073) об оспаривании зарегистрированного права, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Новочебоксарска Чувашской Республики, открытое акционерное общество "Железобетон", открытое акционерное общество "Средняя Волга", общество с ограниченной ответственностью "Вектор", общество с ограниченной ответственностью "СК "Керамика", общество с ограниченной ответственностью "Промактивы", при участии в судебном заседании: от ответчика (заявителя жалобы) - общества с ограниченной ответственностью "Сантехника" - Финешина Е.И. (по доверенности от 28.10.2020 сроком действия 1 год и диплому); от истца - индивидуального предпринимателя Ковшика Виталия Ивановича - Алексеева Б.В. (по доверенности от 01.12.2018 сроком действия 3 года и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Индивидуальный предприниматель Ковшик Виталий Иванович (далее - Предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сантехника" (далее - Общество), с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:85, определении долей участников общей собственности, о признании за истцом права собственности на 499/25887 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:85, о признании отсутствующим права собственности ответчика на 499/25887 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:02010617:85, о признании за ответчиком права на 25388/25887 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:85.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска Чувашской Республики (далее - Управление), открытое акционерное общество "Железобетон" (далее - ОАО "Железобетон"), открытое акционерное общество "Средняя Волга" (далее - ОАО "Средняя Волга"), общество с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - ООО "Вектор"), общество с ограниченной ответственностью "СК "Керамика" (далее - ООО "СК "Керамика"), общество с ограниченной ответственностью "Промактивы" (далее - ООО "Промактивы").

Решением от 13.12.2019 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил частично: установил право общей долевой собственности Предпринимателя и Общества на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:85, площадью 51 388 кв.м, расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, д. 93, в следующих долях: за Предпринимателем - 4994/258873, за Обществом - 253879/258873; в остальной части в иске отказал; взыскал с Общества в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с дополнением к ней), в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на признание судами в рамках гражданского дела N 2-41/2016 договора купли-продажи земельного участка от 22.03.2010 N 121, а также договоров ОАО "Средняя Волга" (от 10.07.2015) и ОАО "Железобетон" (от 01.07.2015) с ООО "СК "Керамика" действительными сделками и установление того, что на момент заключения договора от 22.03.2010 истец не являлся собственником помещения и не имел оснований участвовать в приватизации земельного участка с кадастровым номером 21:02:010617:55. Указал на то, что ОАО "Средняя Волга", реализовавшее Предпринимателю объект недвижимости, не могло распоряжаться земельным участком до регистрации права собственности на него; после регистрации перехода права собственности на земельный участок у истца имелась возможность реализовать право преимущественной покупки в ходе продажи участка ООО "СК "Керамика", однако Предприниматель в установленный срок соответствующих действий не предпринял; истец не заявлял о переводе прав и обязанностей в отношении части земельного участка по договорам купли-продажи, заключенным между ОАО "Средняя Волга" и ООО "СК "Керамика" и впоследствии между ООО "СК "Керамика" и ОАО "Железобетон". Заявитель отметил, что ООО "Сантехника", приобретая земельный участок, исходило из указанных выше обстоятельств. По мнению заявителя, на стороне Предпринимателя не возникло и не могло возникнуть право на получение в собственность земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (до 01.03.2015) или статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (с 01.03.2015) и права истца при приватизации земельного участка не нарушены. Обратил внимание на то, что ООО "Сантехника" не является лицом, приватизировавшим земельный участок (получившим земельный участок на основании договора купли-продажи с публичным образованием); земельный участок не принадлежит на праве собственности публично-правовому образованию. Кроме того, заявитель считает, что право на льготные цены при выкупе земельного участка у Предпринимателя отсутствует, поскольку последний не обращался в орган местного самоуправления с заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012. Сообщил, что право собственности ответчика на спорный земельный участок возникло в результате объединения двух земельный участков, в том числе земельного участка, являвшегося предметом купли-продажи по договору от 22.03.2010 N 121, в связи с чем прежний режим права собственности как на первоначальные участки, так и на образованный земельный участок прекращен и на стороне истца отсутствуют какие-либо правовые основания для заявления требований в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:02:010617:85.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнении к нему возразил по доводам заявителя жалобы, считая их несостоятельными, а решение суда первой инстанции - законным и обоснованным.

Определением от 06.05.2020 производство по рассмотрению апелляционной жалобы приостанавливалось до отмены на территории Владимирской области режима повышенной готовности и возобновления судами личного приема граждан. Определением суда от 14.07.2020 производство по рассмотрению апелляционной жалобы возобновлено в порядке статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное разбирательство по делу откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании от 24.12.2020 представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы и просил отменить обжалуемый судебный акт; представитель Предпринимателя просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в рамках дела N 2-41/2016 Ковшик Виталий Иванович (далее - Ковшик В.И.) обращался в Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики с иском к Управлению, ОАО "Средняя Волга", ООО "СК "Керамика", ОАО "Железобетон", в котором, с учетом уточнения исковых требований, просил:

- признать недействительным договор купли-продажи от 22.03.2010 N 121, заключенный между Управлением, ОАО "Железобетон", ОАО "Средняя Волга", по продаже земельного участка с кадастровым номером 21:02:010617:55, площадью 31 780 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, д. 93;

- признать недействительными договор купли-продажи от 10.07.2015 N 003/2015, заключенный между ОАО "Средняя Волга" и ООО "СК "Керамика", и договор купли-продажи от 01.07.2015 N 002/2015, заключенный между ОАО "Железобетон" и ООО "СК "Керамика", в части продажи вышеуказанного земельного участка;

- применить последствия недействительности (ничтожности) вышеуказанных договоров, прекратив право собственности ответчиков на спорный земельный участок.

От исковых требований по данному делу в части обязания ОАО "Средняя Волга" передать земельный участок общей площадью 0,1120 га с кадастровым номером 21:02:010617:55 по соглашению о купле-продаже от 16.12.2014 с дальнейшим уточнением о признании права собственности Ковшика В.И. на 499/12997 долей в праве собственности на указанный земельный участок последний отказался. Определением Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 15.06.2016 принят отказ Ковшика В.И. от иска в этой части, производство по делу в данной части прекращено.

Решением Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 15.06.2016 по делу N 2-41/2016, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 12.10.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом указанными решением и апелляционным определением установлены следующие обстоятельства.

На основании договора купли-продажи от 29.12.2011, заключенного между Ковшиком В.И. и ОАО "Средняя Волга", зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 26.04.2012, Ковшик В.И. является собственником нежилого помещения N 6, назначение производственное, площадью 499,4 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, д. 93.

22.03.2010 между Управлением (продавец) и ОАО "Средняя Волга", ОАО "Железобетон" (покупатели) заключен договор N 121 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:02:010617:55, в соответствии с пунктом 1.1 которого покупатели приобрели в общую долевую собственность земельный участок площадью 3,1780 га, из которых:

ОАО "Средняя Волга" - 11007/12997 доли в праве; ОАО "Железобетон" - 1990/12997 доли в праве.

10.07.2012 между Управлением и ОАО "Средняя Волга", ОАО "Железобетон", Ковшиком В.И. заключено соглашение о внесении платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:02:010617:55.

16.12.2014 между ОАО "Средняя Волга" и Ковшиком В.И. заключено соглашение о купле-продаже земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого ОАО "Средняя Волга" после получения свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:55 обязалось передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями соглашения земельный участок площадью - 0,1220 га для содержания и эксплуатации помещения здания цеха ДОЦ-1 (договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2011, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 26.04.2012 серии 21 АД N 566638).

25.12.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи земельного участка от 22.03.2010 N 121, заключенного между Управлением и ОАО "Средняя Волга", ОАО "Железобетон", зарегистрировано право общей долевой собственности указанных юридических лиц (в размере 11007/12997 и 1990/12997 долей в праве соответственно) на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:55 общей площадью 3,1780 га, расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, д. 93.

01.07.2015 между ОАО "Железобетон" и ООО "СК "Керамика" заключен договор купли-продажи N 002/2015 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:55 и дополнительное соглашение от 02.07.2015 N 1 к договору.

10.07.2015 между ОАО "Средняя Волга" и ООО "СК "Керамика" заключен договор купли-продажи N 003/2015 недвижимого имущества, по условиям которого ОАО "Средняя Волга" произвело отчуждение 11007/12997 доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:55.

20.07.2015 на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2015 N 002/2015 и от 10.07.2015 N 003/2015, дополнительного соглашения от 02.07.2015 N 1 к договору от 01.07.2015 N 002/2015 купли-продажи недвижимого имущества, заключенных между ОАО "Средняя Волга", ОАО "Железобетон" и ООО "СК "Керамика", зарегистрирован переход к последнему права собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:55.

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Как следует из имеющегося в материалах дела договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015 N 003/2015, ООО "СК "Керамика" приобрело у ОАО "Средняя Волга" наряду с 11007/12997 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:55 также земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:68.

В дальнейшем ООО "СК "Керамика" в соответствии с протоколом общего собрания учредителей ООО "Промактивы" от 29.06.2016 N 1, акта от 18.10.2016 внесло земельные участки с кадастровыми номерами 21:02:010617:55 и 21:02:010617:68 в уставный капитал ООО "Промактивы".

В свою очередь ООО "Промактивы" в соответствии с актом от 19.05.2017 внесло земельные участки с кадастровыми номерами 21:02:010617:55 и 21:02:010617:68 в уставный капитал ООО "Вектор".

ООО "Вектор" указанные земельные участки продал ответчику по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2017, переход права собственности зарегистрирован 21.06.2017.

Письмом от 13.11.2018 N 4269 филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Чувашской Республике-Чувашии сообщил, что на основании заявления ООО "СК "Керамика" и межевого плана, подготовленного на образование земельного участка путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 21:02:010617:55 и 21:02:010617:68, на кадастровый учет 12.10.2015 поставлен земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:85. В связи с государственной регистрацией прав на образованный земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:85 земельным участкам с кадастровыми номерами 21:02:010617:55 и 21:02:010617:68 присвоен статус "архивный".

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.03.2019 земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:85, общей площадью 51388 +/- 46 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, д. 93, принадлежит на праве собственности ответчику, дата государственной регистрации права 04.12.2017.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 13.11.2018 следует, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 21:02:010617:83, общей площадью 499,4 кв.м, этаж N 1, в расположенном на данном участке здании по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, д. 93, пом. 6, дата государственной регистрации права 26.04.2012.

Полагая, что в результате приобретения нежилого помещения Предприниматель приобрел право собственности на долю на земельный участок, занятый зданием, в котором находится принадлежащее ему нежилое помещение, и ссылаясь на нарушение своих прав при приватизации данного земельного участка, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Принимая во внимание, что предметом спора по настоящему делу являются права на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:85, сформированный в иных, отличных от земельного участка с кадастровым номером 21:02:010617:55 границах, предметом иска является установление права общей долевой собственности, суд первой инстанции верно указал на то, что прекращение производства по делу N 2-41/2016 в части требования Ковшика В.И. о признании права собственности на долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:55 не препятствует рассмотрению настоящего дела согласно пункту 3 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как требование Предпринимателя в настоящем деле имеет иной предмет.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 12, 131, 208, 223, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 36, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.

Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции установил, что истец совместно с иными собственниками объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 21:02:010617:55, осуществлял пользование указанным земельным участком и производил за него оплату, имеет намерение выкупить занимаемый объектом недвижимости земельный участок.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что факт заключения ОАО "Средняя Волга" и ОАО "Железобетон" договора купли-продажи земельного участка до приобретения Ковшиком В.И. нежилого помещения не исключало необходимости соблюдения прав истца на участие в приватизации в момент решения вопроса о государственной регистрации прав покупателей на основании данного договора, поскольку в отсутствие государственной регистрации права собственности указанных лиц на земельный участок на момент продажи нежилого помещения истцу принцип единства судьбы земли и прочно связанных с ним объектов не мог быть реализован путем одновременного отчуждения последнему доли в праве собственности на земельный участок, соответственно, последующее приобретение покупателями (в момент государственной регистрации) права собственности на земельный участок без учета прав Предпринимателя является неправомерным.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требования об установлении общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:85, определив соответствующие доли сторон в праве и отказав в остальной части исковых требований, поскольку в рассматриваемом случае установление общей долевой собственности на земельный участок является надлежащим способом защиты нарушенного права, обеспечивающим его восстановление, а требования в части признания за Предпринимателем и Обществом доли в праве собственности на земельный участок не являются по существу самостоятельными, лишь конкретизируя размер доли участников при установлении права общей долевой собственности.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы и возражения на них, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу обоснованной.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В рассматриваемом случае наличие заинтересованности истцом обусловлено предоставлением ему как собственнику недвижимого имущества на земельном участке исключительного права на приватизацию части или доли в праве на данный земельный участок.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент регистрации права собственности истца на нежилое помещение - 26.04.2012 и на момент регистрации права собственности ОАО "Средняя Волга" и ОАО "Железобетон" в результате приватизации земельного участка - 25.12.2014) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В силу абзаца 1 пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Как верно отмечено судом первой инстанции, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускала возможности приобретения земельного участка, на котором находятся здания (помещения в нем), принадлежащие нескольким собственникам, в общую долевую собственность не всех, а лишь отдельных собственников.

Удовлетворяя требование об установлении права общей долевой собственности на земельный участок, суд первой инстанции исходил из того, что факт заключения ОАО "Средняя Волга" и ОАО "Железобетон" договора купли-продажи земельного участка до приобретения истцом нежилого помещения не исключало необходимости соблюдения прав истца на участие в приватизации в момент решения вопроса о государственной регистрации прав покупателей на основании данного договора, поскольку в отсутствие государственной регистрации права собственности указанных лиц на земельный участок на момент продажи нежилого помещения истцу принцип единства судьбы земли и прочно связанных с ним объектов не мог быть реализован путем одновременного отчуждения ему доли в праве собственности на земельный участок, соответственно, последующее приобретение покупателями (в момент государственной регистрации) права собственности на земельный участок без учета прав истца является неправомерным.

Также судом принято во внимание, что до государственной регистрации права собственности покупателей земельного участка по договору от 22.03.2010 Ковшик В.И. наряду с ОАО "Средняя Волга" и ОАО "Железобетон" являлся участником соглашения от 10.07.2012 о внесении платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:02:010617:55, заключенного с Управлением (т. 2 л.д. 108 - 112).

Вместе с тем, как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:02:010617:55 заключен Управлением с ОАО "Средняя Волга" и ОАО "Железобетон" 22.03.2010.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (часть 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение).

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 названного Кодекса).

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 названного Кодекса).

Из указанной нормы следует, что моментом заключения договора следует считать государственную регистрации договора, как законодательно установленную составляющую процедуры заключения такого вида сделки.

Между тем действующим законодательством установление факта заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, а, следовательно, и момента возникновения на его основании гражданских прав и обязанностей, не поставлены в зависимость от регистрации договора.

В рассматриваемом случае договор в отношении земельного участка продавцом и покупателями подписан, участок передан Управлением ОАО "Средняя Волга" и ОАО "Железобетон", следовательно, указанные лица фактически осуществили куплю-продажу указанного в договоре объекта недвижимого имущества - земельный участок.

При этом, на день заключения между Управлением и ОАО "Средняя Волга", ОАО "Железобетон" договора от 22.03.2010 N 121 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:02:010617:55 ОАО "Средняя Волга" и ОАО "Железобетон" являлись единственными собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, а потому обладали преимущественным правом на получение данного участка в собственность на основании договора.

Материалами дела подтверждается, что право собственности истца на нежилое помещение, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 21:02:010617:55, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 26.04.2012.

Таким образом, на момент продажи Управлением названного земельного участка Ковшик В.И. не являлся собственником объекта недвижимости, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 21:02:010617:55, в связи с чем оснований считать, что последний обладал исключительным правом на приватизацию земли, не усматривается.

Следует отметить, что решением Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 15.06.2016 по делу N 2-41/2016, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 12.10.2016, Ковшику В.И. было отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договора купли-продажи от 22.03.2010 N 121, заключенного между Управлением, ОАО "Железобетон", ОАО "Средняя Волга", по продаже земельного участка с кадастровым номером 21:02:010617:55; договора купли-продажи от 10.07.2015 N 003/2015, заключенного между ОАО "Средняя Волга" и ООО "СК "Керамика", и договора купли-продажи от 01.07.2015 N 002/2015, заключенного между ОАО "Железобетон" и ООО "СК "Керамика", в части продажи вышеуказанного земельного участка; о применении последствий недействительности (ничтожности) вышеуказанных договоров.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Материалы дела свидетельствуют, что нежилое помещение N 6, назначение производственное, площадью 499,4 кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Промышленная, д. 93, приобретено Ковшиком В.И. у ОАО "Средняя Волга" на основании договора купли-продажи от 29.12.2011, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 26.04.2012.

Право общей долевой собственности ОАО "Средняя Волга" и ОАО "Железобетон" на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:55 зарегистрировано 25.12.2014 и считается возникшим с указанной даты, в связи с чем Ковшику В.И. в момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения N 6 не могло перейти право собственности на земельный участок.

Из материалов дела следует, что 20.07.2015 на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2015 N 002/2015 и от 10.07.2015 N 003/2015, дополнительного соглашения от 02.07.2015 N 1 к договору от 01.07.2015 N 002/2015 купли-продажи недвижимого имущества, заключенных между ОАО "Средняя Волга", ОАО "Железобетон" и ООО "СК "Керамика", зарегистрирован переход к последнему права собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:55.

Впоследствии ООО "СК "Керамика" внесло земельный участок с кадастровым номером 21:02:010617:55 в уставный капитал ООО "Промактивы", которое, в свою очередь, внесло его в уставный капитал ООО "Вектор".

Далее, ООО "Вектор" реализовало земельный участок по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2017 ответчику, переход права собственности зарегистрирован 21.06.2017.

Доказательств обращения истца к ООО "СК "Керамика" или ответчику в целях выкупа занимаемого объектом недвижимости земельного участка, в том числе путем перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка в порядке пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в деле не имеется.

Вопреки требованиям статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, истец не пояснил, в чем заключается нарушение его прав, при том, что с момента приобретения Ковшиком В.И. объекта недвижимости последний фактически пользуется частью земельного участка, расположенного под принадлежащим ему объектом.

Следует также отметить, что предъявляя иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с определением долей в праве, истец не учел, что ответчик как и его предшественники приобрели земельный участок в собственность за плату.

В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В рассматриваемом случае, с учетом поведения истца после приобретения объекта недвижимости и до момента обращения с настоящим иском, в том числе его необращения в установленный срок за переводом прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка в отношении необходимой доли, суд апелляционной инстанции считает, что определение доли в праве собственности на земельный участок, приобретенный ответчиком на коммерческой основе, не может быть безвозмездным и противоречит принципам добросовестности участников гражданских правоотношений.

Судом апелляционной инстанции неоднократно предлагалось сторонам принять меры к урегулированию спора мирным путем, в том числе путем определения подлежащих выплате денежных средств при определении долей земельного участка.

Однако мировое соглашение сторонами достигнуто не было, о чем представители в ходе судебного заседания дали подробные пояснения.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции счел обоснованными доводы Общества об отсутствии оснований для удовлетворения иска, в связи с чем апелляционная жалоба Общества подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на Предпринимателя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.12.2019 по делу N А79-11494/2018 изменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сантехника" - удовлетворить.

В иске отказать в полном объеме.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ковшика Виталия Ивановича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сантехника" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Устинова

Судьи

Е.Н. Наумова Д.Г. Малькова